融資の話

お世話になっています。

こども不動産です。

3月に融資が通らず契約が流れた物件がありました。一旦購入はあきらめたのですが、利回りが良く、購入後に手を入れれば家賃の上振れ余地もあるので再チャレンジしてみようと思い、別の金融機関さんに審査をお願いしました。

その金融機関は、都市銀行に比べると遥かにフレキシブルな対応をしてくれているとは思います。それでも購入するために必要な条件とはギャップが有り、今のところそのギャップを埋めることができていません。特に融資額が伸びないのが厳しいです。1年前とは状況が違う。

それと、一つの金融機関だけでは投資額に対して融資額が少なすぎるので、他の金融機関からも別の名目で融資を引くことを検討していて、今日打ち合わせの予定になっています。

ホント不動産投資は融資次第ですよね。

まあ、あといくつか金融機関と話してみます。

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決算処理について

お世話になっています。

こども不動産です。

今日は午前中、決算資料を持って家から徒歩2分の税理士事務所を訪れました。近くて便利です。

第1期なので、まだ売上も少なく、会社設立、及び物件購入の手数料など経費発生が先行します。

とは言え、会社設立費用や、不動産の購入費用は経費にすることも、資産計上する事も可能なので、赤字になりそうな場合は、経費で落とさず、多少なりとも利益を計上するように調整します。

また固定資産にはつきものの減価償却費ですが、税務上は償却限度額まで任意の額を計上することが出来ますから、赤字になりそうな場合は可能な範囲で調整します。

ただこれについては注意が必要です。減価償却費を減らして、見かけの利益を創出することも可能ですですからね。見る人が見れば直ぐに分かります。

そうそう、今書いている内容は法人の場合の処理方法であって、個人の場合は一部異なる部分が有ります、ご注意下さい。

サラリーマン業の方では長年財務会計方面で生きてきたので、税理士さんの様な専門家では有りませんが、まあある程度勘所は分かります。

税務や会計というとお堅いイメージがあるかもしれませんが、結構融通の利く部分もあって、良い決算書を作る事も、節税をする事もある程度は出来ます。

ただ当然ルールがあり、それからはみ出すと痛いしっぺ返しを食らう事もある、という事です。

サラリーマン業の方では、3年に一度くらいの頻度で税務調査が有ります。

かつて大阪国税局から来た調査官がこう言っていました。

「常識的に考えておかしなことは、我々もおかしいと思います。」

まあ要するに、恣意的な会計処理をすれば、バレますよ、と言うことでしょうか。

今回はちょっと分かりにくかったですかね。

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社名変更のお知らせ

社名変更のお知らせ
拝啓　深緑の候　貴社益々ご清栄のこととお慶び申し上げます。
平素は格別のお引立てを賜り厚くお礼申し上げます。
さて　このたび弊社は　6月12日付を以ちまして社名を「こども不動産」と改称することとなりましたのでお知らせいたします。

何とぞ　倍旧のご愛顧お引立てを賜りますようお願い申し上げます。
まずは書中をもちましてご通知かたがたご挨拶申し上げます。
敬 具

ブログ開設から1年が経過、実際の会社も初年度が終わりました。

少し前から、ブログタイトルを実際の社名とは別のものにしようと考えており、この機会に変更することにしました。

新しいブログタイトル（社名）は、いくつか考えた中で、一番響きが良いと思ったものです。

ずいぶんと昔、音楽をしていたときバンド名を考えたことを思い出しました（笑）

では今後とも末永くご愛顧のほど宜しくお願い致します。

P.S.

ウェブで調べていたら、「こども銀行」というサイトを見つけました。

http://www.kodomo-bank.com/

おもちゃのお札ってだいたい「こども銀行券」ですよね。

区分マンション その10

ご無沙汰しております。

こども不動産です。

ようやく売りに出していた区分マンションに申し込みが入りました！  ありがとございます

とはいえ、これから契約して、融資が下りて、やっと売却に至る訳ですから、最後まで分かりません。後は祈る。

今、3月に融資特約付きで購入契約したけど融資がつかなくて諦めた物件に再チャレンジしています。物件の担保評価が良くなくて、現金をかなり大目に入れるか、共同担保を入れるか、と言う話です。

故あって共同担保はこの物件には入れたくない、と言うか入れられないので、何とか融資額を出来るだけ引き出して、売主さんと値下げ交渉して、自己資金もある程度出してこの売買をまとめたいと思っています。上手く行くと良いんですけど。現状では自己資金の額が大きすぎてNGぽい。

当然、上記の区分マンションの売却収入もあてにしてますから、ホント決まって〜。

決算日です

お世話になっております。

こども不動産です。

今日、5月31日は昨年設立した法人の初めての決算日です。ちょっと中途半端な決算日ですが、もう一つの法人の決算日(3月末)と同じだと事務作業が大変だし、2社とも黒字だった場合、納税のタイミングは分けたいですから、2ヶ月ずらしました。

そもそも新法人は、不動産の所有と運用が主な事業です。人を雇っていないし、自分に対しても給与をまだ支払っていません、と言うか支払う為の安定的な収入がまだ殆ど無いです。

加えて、私はサラリーマンとの兼業していますから、給与を発生させて保険料などの社会保障費を二重に納めるのも無駄だし、事務手続きも含め色々と面倒なので、サラリーマンを辞めるまでは利益が出たら内部留保しておきます。その前に利益を出さないと行けないですけど。

さて初年度ですが、主な活動内容は以下の通りです。

先ず区分マンションを一個購入し、リノベーションしましたが、まだ利益に貢献してくれていません。

次に、区分事務所を購入。

これは予定外でしたがCFが良いです。ただ減価償却費が大きくてP&L的には貢献しない。

競売で落としたい物件があったの入札しましたが、2番手となって落とせず。これは本当に残念でした。

一棟マンション購入では契約まで行ったけど融資が付かずキャンセル。

第1期の活動としてはこんな感じです。

来期は、融資がかなり絞られている状況ですが、何とか規模を拡大してCFと利益の確保を目指したいです。

今後もよろしくお願い致します。

業者さんと打ち合わせ

お世話になっております。

こども不動産です。

今日はいつも世話になっている業者さんとの打ち合わせ、その後飲み会でした。

金曜日で、さらに給料日ということもあって近所の居酒屋は満席のところが多かったですねえ。

私はお酒が嫌いではない、いや結構好きなのですが、残念ながら身体が受け付けないのでビール一杯飲んだ後はノンアルコールです。

先日あった神戸のセミナーの後の懇親会ではコーラ5杯飲んでお腹タポンタポン 

さて、今日は何の話をしてたかと言いますと、主に融資や金融機関の話が多かったですかね。

通常多額の資金が必要となる不動産を現金のみで購入できる人は稀で、大抵の場合は融資を組んで購入します。だから金融機関からの融資が止まれば、不動産投資は止まります。

今現在でも手金がある人は物件を買い進めているのでしょうが、普通そうも行きません。昨今の融資条件は、多くの場合２-３割の頭金を要求されるようなので、例えば1億円の物件を購入するためには価格の３割＋諸費用で最大3800万円程度必要になる計算。

そんなに出せないよ

雨漏り その6

いつもお世話になっております。

こども不動産です。

ほぼ、一年ぶりに雨漏りのお話し。

前回は2018年7月10日に書きましたが、まだ解決して無いんです。雨漏りの修理は難しいと聞きますが、その通り。

そもそも昨年の西日本豪雨以降、業者の手配がつかず調査が進まなかったのですが、ようやく調査が一旦完了しました。

ちょうど前日の夜に雨が降って、コンクリートに水分が含まれているので、絶好の雨漏り調査日和です。

雨漏りの原因とおぼしき場所を発見し、ホースで1時間以上散水した結果、、、、、、、、、

(パラペットの裏側にコンクリート充填不良とおぼしき隙間が！)

雨漏りが再現出来ない 

結局、原因不明のまま。

業者さんと話しましたが「そう度々雨漏りするわけでもないし、ベランダ周辺と外壁のコーキングだけして様子を見るしかないなあ」という結論。

時間かかったけど、スッキリしない結末。

まあ、しゃあない。

久しぶりにマンション管理のお話しでした。

DX大家の会、狼セミナー

お世話になっております。

こども不動産です。

昨日は DX大家の会、狼旅団セミナーIN神戸に参加してきました。

内容については書きませんが、セミナーは今回もいろいろと為になる話がてんこ盛りでした。

ところで、いつも懇意にしてもらっている業者さんがいます。私より一回り以上若いのですが、私の不動産の師匠です。彼から得た知識というのは今回のセミナーで狼さんがおっしゃていた事と同じなんですね。師匠もナカナカ分かってらっしゃる、などと思いながらセミナーを拝聴していました。（笑）

その後の懇親会、二次会も楽しかったです。面白いお話をたくさん聞かして頂きました。

狼さん、DX母ちゃんさん他運営の皆様、昨日はお疲れ様でした、ありがとうございました。参加者の皆様、楽しい時間をありがとうございました。

また写真撮り忘れた〜

残存寿命

お世話になっております。

こども不動産です。

あかん、また買えんかった。(大阪弁で)

前回のブログで戸建ての下見に行った話を書きましたが、売主さんが売却方針を翻して、一般への売却或いは大幅な買取価格のアップを希望されました。

これまでの買取価格でもギリギリだと思っていましたのでそれはお断りしました。

という事で、下見は無駄足。まあよくある事なのでしょうがないとは思いますが、私自身がもっと優良な物件情報を入手出来るようになりたいです。

昨年末ごろから数えて買入の意思表示を行なったのが4件でその内実際に購入できた物件は１件のみですから。

ところで、先日ネットをしていたら残存寿命というものが目につきました。建物の耐用年数ではないです、人間の寿命の話です。

自分の年齢の残存寿命をみると男性で３２年、健康上の制限なく活動できるのが２２年と出ていました。これは平均的な値なのでこれよりも短いかも知れないし、長いかも知れない。でも１０年単位で大幅に長いということはないでしょう。結構短いなあ、という印象です。

これまで結構ボンヤリと生きてきたのですが、これからもボンヤリしているとあっという間に寿命が尽きてしまいそうです。せめて事業規模を今の数倍にはしたいと思っているのに。などと若干の焦りを感じたこども不動産です（笑）

写真は先日乗った関西本線の無電化単線区間の写真。風情があります。

 

戸建ての下見

お世話になっております。

こども不動産です。

本日は戸建ての下見に行ってきました。

良いお天気でした。

物件にはまだ住人様が住んでおられるので、残念ながら内部を見ることは出来なかったのですが、それでも外観と周辺の住宅や環境を確認することは出来ました。

しかし、だからと言ってこの物件が買いかどうかの判断ができるかと言えば、なかなか難しいのです。

土地勘が無い。

戸建ての経験が無い。

幾らで貸せるか、売れるか分からない。

やめておくのが安全です。

しかし、何事もやってみなければ経験が積めないし、勘も育たない。

今回案内してくれた、いつも世話になっている業者さんはこの地域のことをよく知っているし、想定賃料や売却想定価格も調査してくれています。

物件を見てから話を聞いたところ、最悪でも大損はしないだろうと判断しましたので、結論はGOです。正直それほど利益が出るとも思いませんが、戸建ての経験を積むことができればそれで良いとしましょう。

まあ私が投資を決める際は大体こんなゆる〜い感じです。

まだ売主さんの最終決断が出ていないので、契約日や決済日がいつになるのか分かりませんが、5月末までに済ませたいです。

今、売却活動をしている区分マンションが売れたら、この戸建ては現金で購入出来そうなのですが、タイミング的に間に合うか分からない。今後のことを考えると融資をしていただける金融機関は増やしておきたいので、決済までに新規借入先を開拓したいと思っています。

下の写真は、下見をした物件の近くにある最近建てられた家です。参考にするために撮りました。

最近の流行りでしょうね。奥に写っている家と比べるとシンプルで清潔な感じのデザインです。