2020年

今年もお世話になりました。

こども不動産です。

今回は恒例のこの一年を振り返ってみようの回です。

今年はとにかく今までに無い一年でした。

これ程、家にばかりいたのは赤ん坊の頃以来です！

さて手短に今年のこども不動産のトピックスを書いていきましょう。

1、こどもマンション3号棟購入

年明けに奈良県の築古RC物件を購入しました。購入後リフォームを行いましたが、一部の空室が埋まりません（エレベーター無しの5階）。問い合わせも少ないので管理会社の変更を検討中です。

それでも運営経費が非常に低いためキャッシュフローは良好。

2、こどもマンション2号棟リノベーション 

2019年に購入した鉄骨マンションの一階に使われていない倉庫があったので、住居に転用するためリノベーションを行いました。結構お金がかかったけれど、出来上がりは素敵。即入居。

3、戸建て売却

2019年の末に購入した戸建ては、もともとリノベーションをして貸し出すか売却する予定だったのですが、工事費用が想定より高くなりそうだったことと、前述の奈良のマンション購入のため手が回らなくなり何もせずに手放しました。利益なし。事業の見積もりが甘かったです。反省してます。

4、マンション用地購入

自宅でもある「こどもマンション1号棟」の斜め向かいにある土地が売りに出たので購入。決済は年明け。ここにマンションを建てる計画です。

自宅も含め初めての新築ビルなのですが、いろいろな人のサポートで進めています。

5、コロナウィルスで引き篭もり

最後はこれですね。

私の場合、やはり外に出て人と会って刺激を受けたり、サラリーマン業のストレスをエネルギーに変えて不動産業に勤しんでいた様な気がするのですが、今年は今ひとつ心に元気が出ませんでした。

それでも、マンション買って、戸建売って、土地買って少しづつでも前進はしているとは思います。

今年の終わりに思うことは、賃貸運営にせよ新築にせよ、事業を進めるにあたって、

何一つ自分一人でできることは無かった

ということです。

多くの人のサポートがあったからこそ、色々なことにチャレンジ出来ています。

お金を払っているからサービスを受けて当然では決して無いんです。

２つの法人を運営していますが、従業員はマンションの掃除をお願いしているパートさんだけ。後はチームが私の事業をサポートしてくれています。

管理会社、税理士、司法書士、工事会社、設計士、金融機関。

私が一方的にチームと思っているだけなのかも知れませんが、何かと助けてもらっています。と言いますか、殆ど私は何もできないので、チームの皆さんがやってくれます。

ホント有り難いです。

皆さま、今年も大変お世話になりました。

来年もご協力よろしくお願いいたします。

 

投資方針

お世話になっています。

こども不動産です。

日々、人様のブログを拝見していますと、色々な不動産投資の手法があるなあと思います。

ブログに記事を書かれている方の投資手法は、どちらこと言うと築古物件のリノベーションが多いように思いますが、新築をされている方もいらっしゃいます。

戸建てをされている方、一棟物件を扱われる方、レジデンス、テナント、都心、地方、様々です。

私はと言いますと、父が建てたマンションを、私が法人で購入した「こどもマンション1号棟」、その後購入した「こどもマンション2号棟（鉄骨）、3号棟（RC）」、それ以外に土地、区分マンションを1戸、区分テナント1戸を所有しています。

保有している全ての物件が古い。

利回りの良い物件を購入してきたため、償却年数のあまり残っていない物件ばかりになりました。融資は耐用年数を超えて引けているものの、

銀行目線では、長期的な事業継続に難があります。

事業拡大を目指すのであれば今後も借入を行う必要があり、金融機関からの目線を意識する必要があります。これまで築古中心にやって来ましたが、あまり中長期的な戦略をもって行って来たとは言えません。その結果、保有物件のポートフォリオがイマイチです。

こうなってしまった要因の一つは、メンタルブロックがあったことです。

金融機関から、大きな金額の融資を受けて、投資を行うことに対して恐れがありました。

このことが、理論的に最適な投資方法をとれなかった一つの要因だったと思います。

それと計画性の無さです。目の前に来た案件について、行くか、行かないかの検討はしましたが、中長期的な視点での明確な計画がありませんでした。

とはいえ、多少非効率な、最善ではない私の投資経歴ではありますが、じゃあいきなり億円単位の投資が可能であったかと言えば私には無理でした。

素人がいきなり、億円単位の不動産投資をする勇気はなく、初めは何百万円からスタートして、数年かけて規模を拡大して来ました。

購入物件の決定については、感覚的な部分もあります。

仲介業者から、紹介を受けたものを吟味して購入することもありますが、ネットで見つけて購入することもあります。先日購入した土地は、ネットで見つけてきたものです。

不動産投資は一期一会、一つとして同じものはありません。

そういった、中長期的な計画、或いは方針を持ちつつも、一期一会の不動産物件を探して、検討して購入する、売却する、管理する、リノベするというのが、この事業の面白みなような気がします。

個人的には、築古好きで、古いビルをリノベするのも好きです。

以前のブログでも勝手に「イケフェス大阪」でレトロビルヂングを見て回っているような人間ですが、暫くは古いの購入せず、新築、築浅に投資する方針です。

（( ﾉД`)ｼｸｼｸ…）

近況

だいぶご無沙汰しておりました。こども不動産です。

9月の末に近所の土地を購入して以降、初めてのRCビル建築に向けて進めています。
デザイン、建築費、工期、融資、業者選定、契約、許認可などなど、決めていくべきことがあります。少しづつ前進していますが、まだいくつかハードルが残っており、なかなか落ち着きません。

そんな状況の中、サラリーマン業も無駄に忙しくて、精神的にあまり余裕が無くて、ブログ更新サボってました。はい、言い訳です。

その新築ビル建築にあたって、２つある法人のうち担保価値が高い資産を保有している法人で購入することにしたのですが、このタイミングで代表取締役を私の母から私自身に変更しました。

代表取締役を母の名義にしていたのは私がサラリーマンである事の名残みたいなものだったのですが、大型の融資を引くにあたって融資を受ける金融機関からの勧めもあって変更することにしたのです。

これで完全に不動産賃貸業が本業で、サラリーマンが副業になりました。

私の法人には副業禁止の規定は有りませんので、安心して副業に勤しめます（笑）

勝手に「イケフェス大阪2020」その２

お世話になっております。

こども不動産です。

前回からの続きです。

大江ビルヂングから南に歩いて、中之島に向かう橋を渡ると言わずと知れた

中央公会堂（1918年築　国指定重要文化財）

 旧大阪証券取引所（1935年築）

北浜レトロビルヂング（1912年築　登録有形文化財）

今は英国調の紅茶とお菓子のお店で、写真の下のほうに写っていますが、休日は長蛇の列です。

いつかこんなビル買いたいなあ（妄想）

ルポンドシエルビル（大林組旧本店）（1926年築）

ここも素晴らしく美しいビルです。

新井ビル（1922年築　登録有形文化財）

人気スイーツの五感の本店です。以前にお店の中でケーキとお茶を頂きました。

高麗橋野村ビルディング（1927年築）

サンマルクカフェが入っています。たまに利用します。

高麗橋ビル（1912年築）

以前フレンチレストランだったころに食べに来たことがあります。

日本基督教団浪花教会（1930年築）

お隣のビルが、上の高麗橋ビルです。

日本圧着端子株式会社（2013年）

ビルの外壁が12㎝の角材で囲われている、個性的なビル。

20年に一度外壁の角材を交換する予定だとか。

古い建物ではないけれど、2019年度のイケフェス大阪にも参加しています。

名前がわからないけれど、美しい日本家屋。

今でも現役で事務所として使用されているようです。

ご存じ、

芝川ビル（1927年築　登録有形文化財）

ここのバーで一度だけ飲んだことがあります。

いい雰囲気でした。

大阪瓦斯ビルヂング（1933年築）

定番中の定番。

写真の右側と左側で窓のサイズが違うのがわかると思います。

左が1933年築で、右が1966年の増設部分です。

こうして、大阪の街（ほとんど大阪市中央区）をおばちゃりで走り回ってみると、ビルフェチの心をくすぐる建物がたくさんありました。でも所要時間は、２時間くらいしか掛かっていません。

狭い地域を回っていたからなのか？

変速機さえ付いていない「おばちゃり」のスピードがポルシェ並みに速かったからなのか？

今回のブログにのしていないものもまだまだありますので、そのうちまた、勝手に「イケフェス大阪」開催します。乞うご期待？

勝手に「イケフェス大阪2020」その１

お世話になっております。

こども不動産です。

生きた建築ミュージアム フェスティバル大阪　(通称：イケフェス大阪)は、毎年秋の週末に、大阪の魅力的な建築を無料公開する建築イベントで、2019年は、10月24－25日に開催されました。

でも2020年度は、残念ながらバーチャル開催なんです。

https://ikenchiku.jp/news/3019/

2020年のイケフェス大阪（Open House Osaka）は、バーチャル開催です！ | OPEN HOUSE OSAKA | 生きた建築ミュージアムフェスティバル大阪2019 | イケフェス大阪2019

この日曜日は、特にやらなければならに事もなかったので、ちょっと運動がてらマイカー（おばちゃり）で大阪の街を、勝手にイケフェス大阪してきました。

今住んでいる大阪市西区からは、毎年イケフェス大阪の対象となっている多くの建築物に簡単に行けるんです。

本来のイケフェス大阪であれば、通常は一般には入ることができない、建物に案内付きで入ることができたりするのですが、当然そんなことは出来ないので、自転車で走って写真を撮るだけです。

先ずは、リバーサイドビルディング（登録有形文化財 1965年築）

中之島の南の堤防辺りを走っていたら、なんか良い感じのビル発見。

この時期のビルは、戦前に建てられた壮麗なビルと違い、現時点においては取り立てて目立つ訳でもなくて、ともすればただの薄汚れたビルと映ることもあって、経済的により効率の良いビルに建て替えられることが多くなります。今となっては貴重な建物と呼ぶべきでしょう。

結構、近所にあるレトロビルは知っているつもりだったのですあ、このビルは知りませんでした。

次は、ダイビル本館

もとは1923年に建てられた建物を2013年に外壁を再利用して建て替えらえたビルです。

美しいビルです。

 

その隣がダイビル中之島

その隣も高層ビル。

もう、中之島が沈没するのではないか、と思うくらい高いビルが並んでいます。

東京はほとんど知らないし、今は中国のほうが高層ビル多いらしいけど、

行ったことないから、これでも大したことないのかどうかもわからない。

さらにこの向こうには、中之島フェスティバルタワーと中之島フェスティバルタワー・ウェストがありますが、写真は割愛。

堂島川を北に渡って東に数分走ると、

大江ビルヂング（1921年築/大正10年）

あの橋下徹氏が弁護士になったときに事務所を開いたのが、この大江ビルヂングだったらしいです。

ビルフェチにはたまらん。

大江ビルヂングから中之島に向かう道すがら、渋めの日本家屋を発見したので写真に写しました。

 

橋を渡って言わずと知れた

中央公会堂（1918年築）

昨日（日曜日）この辺りまで書いて投稿したつもりだったのですが、実際にはできていなくて、最後のほうに記載した文章も消えていました。ショック！

とにかく、ここでいったん「その１」は終了して、「その２」に続く。

近所の土地購入

お世話になっています。

こども不動産です。

今日はマクドナルドでブログを書いているのですが、ここはまだプラスチックのストローです。

ちょっと前にスタバの紙ストローが不味い話を書きましたが、私のまわりも「紙ストロー無理」と言う人は多い。

さて、ここ2ヶ月ほど取り組んでいたマンション用地の購入と、その為の融資に目処がついたので、購入契約をしました。

手付金は現金手渡しだったので、札束持って仲介業者さんの事務所まで行きました。

通帳に並ぶ数字よりも現金は迫力あります！ 

今回売主さんは7名いらっしゃっいました。元々、祖父が所有していた土地を相続時に共同所有にして、更に相続があって所有権が9分の1とかに。。。

それにしても良く売却の話を纏められましたね。仲介さんもかなり苦労したようです。まだ若い男性ですが、これまでに扱った案件で最も手間が掛かったと言ってました。

この土地は、こどもマンション1号棟から50メートルの距離にあります。毎日毎日見てる土地なんです。

売主さんの何人かは、私が通った中学校のOBで、私の息子と同じ幼稚園、小学校に通ってらっしゃいました。ご近所さんですから。

ここに、どこかの誰かが、つまらないビル建てたらこの先ずっと気分が悪いんじゃ無いかと思い、初めての新築プランを検討し始めて、土地の購入契約までこぎつけました。

決済は年を跨ぎますが、金額的にはダントツで過去最大の物件。借金も劇的に増加します

まあどこまで行けるかやってみよう（笑）って感じです。

大阪都構想

お世話になっております。

こども不動産です。

大阪市を廃止して特別区を設置する「大阪都構想」の制度案（協定書）が9月3日、大阪市議会で可決され、2015年以来となる2度目の住民投票が実施されます。

大阪市民である、私にとってはこれが可決されるのか、否決されるのかは大きな関心事です。

メディアでは、特別区の財政は成り立つのか、経済効果はあるのか、2重行政の解消というが今でも大阪市と府は協力し合っているのに何が違うんだ、

など比較的近視眼的な議論が多いように思います。

大阪都構想の本質は、企業のM&Aと同じだと思っています。

時に企業は、他の企業と合併、買収を通じて、会社規模の拡大を目指します。

なぜそうするのか？　

単純です。競争に勝つためです。

今、吉村知事も松井市長もあまりその点を声高らかには主張していないように思いますが、橋下さんの時のほうがその点を強調していた印象があります。

住民投票に対する戦略なのでしょうか？

世界におけるプレゼンスが低下しつつある日本にあり、東京と比べると大きく経済規模の劣る大阪を、どのようにして世界の「都市」と比べても魅力的な「都市」にしていくかを考えたときに、まずはこの都構想が必要だ、と私は理解しています。

大阪府の面積は日本でも2番目に小さく、人口も神奈川県に劣り3番目です。

その中に大阪市と堺市という政令指定都市があります。

　　政令指定都市は府や県とほぼ同等の権限と機能をもつとされています。

https://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%94%BF%E4%BB%A4%E6%8C%87%E5%AE%9A%E9%83%BD%E5%B8%82

つまり、大阪というちっぽけな場所をさらに3つに分けて広域行政を行っている。

（当初は政令指定都市である堺市も都構想の枠組みに入れる目論見でしたが、今のところ枠外のままです。）

「都市」も企業同様、国内・国外の都市と経済、観光、環境、住民サービス等の点で争っていかなくてはなりません。首長（選挙で選ばれた行政のトップ）は、住民サービスの向上だけではなく、上記のように都市を発展させる責任があります。そうしないと、産業が衰退する、職場が無くなっていく、住民サービスの向上もできない。

会社に置き換えると、M&Aを行って企業規模を拡大し、重複する部門を統一して効率化する。

新しく取得した企業の良いところを取り込み、シナジー効果を得て、売上、利益の増加を目指す。

都構想もこれと似たようなものです。

私が、大阪都構想に関心を抱いているのは、都市同士の大規模なM&Aでもあるからです。

表面的には、大阪市が無くなり、4つの特別区に分かれるということなのですが、実質的には県と県が合併するイメージです。

ちなみに、平成の大合併でも、多くの市町村の合併がありました。しかし、これは規模も性質もまったく異なるものです。

それと、

変化すること自体に意味がある

と思っています。

既得権、既成概念、人、モノ、その他諸々

変化に対応するのは大変だし、めんどくさいけど、そこにチャンスとかエネルギーが発生したりします。

大阪市民の皆さんには、このようなことを理解して、賛成か、反対か判断してもらいたいと思いますが、私がここまでに書いているような内容に近い記事をあまり読んだことがありません。どうしてでしょうか。

前回、2015年の住民投票の時に、自民党だったか共産党だったかの宣伝カーが

「訳の分からないものには反対しましょう～」

とか言ってるんです（当時　自民・公明・共産は共闘していた）。

「こいつら、住民バカにしてんのか」と思いました。　まったく酷いです。

さて今回、公明は都構想賛成に回りましたが、自民・共産は何を言うのかな～。

後日追記

やはり、2015年と同じことを言ってました！

子供が街宣車がはしってて「訳の分からないもに反対しましょー」って言ってたよ、と教えてくれました。

そう言う発言が政治と政治家のレベルを下げると言うのに。ほんま最悪

ご存知の通り大阪市議会は、政令指定都市である大阪市の議会です。いってみれば、非常にパワフルな議会なのです。

ところがこれが特別区になると、広域行政は行わなくなり主に住民サービスを主眼とした議会になります。今の市議会議員にとっては有り体に言えば格が落ちるわけです。

長年に渡り、大阪市議会議員は、サポートしてくれる住民、業者に便宜を図り、その結果当選することが出来ていました。

その地盤が無くなるとしたら、どうします？

反対したいですよね。それが多分普通の反応です。

大阪府議会議は失うものは無いし、より大きな権限を持ちます。一方大阪市議会は無くなり、市議は職を失うのです（賛成派も反対派も大阪市長も失職しますが）。

だから大阪都構想に反対するのです。既得権を奪われたく無いのです。

ただし、そういう事情は有権者には言えないので、別の言葉で反対します。本音を隠して反対します。

ある意味、涙ぐましいほどの頑張りなのですが、大いに履き違えているとしか言いようがありません。

ただ、大阪市民としては、これまで大阪市のためだけに使われてきたお金が、大阪府全体のために使われるようになるわけで、それに対して反対する意見がある事は当然です。

そう言う議論であれば耳を傾けますが、「訳の分からないモノには反対しましょう」などという人たちの話はちょっと。。。

ではでは、本日はここまで。

Go to 札幌 その2

お世話になっております。

こども不動産です。

さて、前回からの続きです。

2日目

朝7時過ぎにホテルを出てレンタカーを借りて、札幌から2時間半の距離にある旭山動物園に行ってきました。

札幌から旭川までは広々とした景色を眺めつつのドライブで、以前住んでいたアメリカ ケンタッキー州の風景を思い出しました。あそこはもっと何もありませんでした

旭山動物園は、日本でも有数の入場者数を誇る動物園です。珍しい動物がいるわけでは無いのですが、動物の行動を観察できるように工夫されており、見ていて楽しいです。

夕方、札幌に戻って旧道庁を訪れました。

昨日の時計台やサッポロビールのレストランもですが北海道は古い建物が多く残っていて良いですね。

私、古い建物フェチなので。

路面電車で移動。

札幌に路面電車が走っているって知りませんでした。

晩飯は、札幌に来たので一度はラーメン。

1時間並んだけど、それほど素晴らしいという訳でもなかったです。

3日目（最終日）

最後の訪問地は、北海道大学。

本当に美しいキャンパスでした。

クラーク氏を始め大学開設時にアメリカから多くの人を招聘した影響だと思いますが、アメリカで良く見た風景を想い出し懐かしく感じました。（前述していますが、８年近く仕事でケンタッキー州に住んでいました）

 

最後は新千歳空港から関空へ飛んでこの旅は終了。短いながらも良い旅でした。

たまには旅行も良いですね。

Go to 札幌 その1

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こども不動産です。

珍しく、旅行に行って参りました。

北海道  札幌です。

前回北海道に行ったのは、中学生の時に従兄弟の家に遊びに行ったのが最後で、今回ほぼ40年振り！

北海道と言えば、従兄弟と叔父も住んでるし、セミナーでお世話になった船長さんもいらっしゃるし、大泉洋さんの「水曜どうでしょう」のファンだし、何となく繋がりがあるような気もしますが、本当に久し振りの訪問となりました。

これから２回に分けて、一応不動産投資のブログなので不動産的な話題も交えながら、2泊3日の旅日記を書いていこうかと思います。

初日

伊丹空港から出発。

モーニングを食べようと入った空港内のお店でちょっとした問題が発生。

注文したものが待てども待てども出てこない。こういう場所なので、客はフライト時間という縛りがあるわけです。ゆっくり時間を掛けて食事を提供されると食べる時間がなくなるか、フライトを逃してしまいます。

お隣の席に座っていたお客さんもオーダーをキャンセルされて店を出ていかれましたが、我々も同様にキャンセルして出ました。

神戸にも店舗がある高級感のあるお店だったのですが、オペレーションのレベルが低く、かつ顧客がこの場所で何を求めているか理解できていない経営者のせいで、とても残念な結果に。

ウェイトレスさんは、あたふたと働かれていましたが、いつまで待ってもコーヒーとトーストとサラダが出てこないという謎深きお店でした。

 

さて気を取り直して出発。久しぶりの飛行機です。

新千歳空港到着。

札幌駅まで電車で40分くらい。

ハイ、札幌駅に到着しました。

札幌初日のランチは、スープカレー。

Soul Storeというお店で大泉洋さんも来られるとか。

美味しかったです。

今までに食べたのことのないカレーでしたが、ファンになりました。

次は、

「少年よ大志を抱け」で有名なクラーク像のある 羊ヶ丘展望台。

あの有名な像はこんな草原に立ってるんです。

その草原の向こうには札幌の街が広がっているのが面白い。

更にその手前の銀色の輝くゴキブリのような形（失礼）の物体は札幌ドーム。

異質感がハンパないです。

次は、バスに乗って大通公園へ。

さっぽろテレビ塔でございます。

なんかいつも見ている通天閣と似てるな〜と思ったら、設計家が同じ。

東京タワー、通天閣、名古屋テレビ塔、別府タワー、博多ポートタワー

も含めタワー6兄弟と言われています。

さて札幌と言えば時計台ということで、数分歩いて行きました。

ビルに埋もれてはいますが、中に入ると木造であるにも関わらず、非常にガッチリしていました。

だいぶお金をかけて修復したんじゃないでしょうか。

サッポロは、町の中心部が京都のような碁盤の目になっており、道路の幅が広いことから広々とした印象を受けます。　また街路樹も多くて街が美しいです。

私の住む大阪は江戸時代の街を引き継いでいるので、狭い道もあるし、どうしてもごちゃごちゃしてしまいます。そこが面白いし、いいところでもあるのですが。

夜は、サッポロビール園でジンギスカンを食べてきました。

建物は建築から120年経っており、歴史を感じさせるとともに、非常によい雰囲気を醸し出しています。

古い建物は、このように有効活用するだけでなく、利益を計上できていなければなりません。

そうでなければ、経済的合理性の中で、スクラップにされてしまいます。

将来的には、古い建物を保存・活用する仕事がしたいと思っていますが、まずかなりの自己資金がないと、やりたいことも出来ない。

今の日本の融資の仕組みの中では、古い建物に低利で長期間の融資を行ってくれるところはないので。

レストランの内部です。

ジンギスカン美味しかったですよ！

食べ過ぎました。

次の日は、旭山動物園に行きます。

粗大ゴミ

お世話になります。

こども不動産です。

だいぶ、ブログの更新をサボっております。

今日はネタです。

不動産関係の話はまた今度

去年大きなぬいぐるみが捨てられていた写真を載せました。

今度は、アルパカ？

近所のマンションの角に放置されていたので、何かと思い裏側を見ると粗大ゴミでした。処理費用700円、結構高いのね。

なんか切ない。