千葉県売ラブホテル：約３８００万円！？「これは安い！！利回り１５％超」

千葉県の内房エリア（袖ヶ浦・木更津・君津・富津）に、良いホテルが売りに出た。

ここ最近は、ホテルの売り物はほとんどなかった。

あるにはあるのだが、高くて買える物件がなかったのだ。

その理由は、銀行にある。

新型コロナの影響は、ホテル業界を直撃した。

ラブホテルも例外ではない。

ラブホの利用者は、一般カップル、デリヘル、遊びの恋愛と３つある。

カップルというのは、恋人や夫婦のこと。

こちらは、コロナの影響を受けていない。

あとの２つは、その影響をモロに受けた。

コロナに感染すると、保健所は感染経路を特定しようとする。

それがデリヘルや本命以外となれば、面倒なことになるから

そうした利用がパッタリなくなったのだ。

そんな状況で、銀行が返済を強く迫れば、どうなるかは目に見えているから

金融庁は銀行に「返済猶予」などの対応をするよう指導している。

そうなると、ホテルは経営がラクになる。

売上が減っても返済がないことで、ホテル経営者はひと息ついている。

経営に困っていないから売り物は出ないし、銀行から無理に売らされることもない。

そんなわけだから、値ごろ感のある物件が出てこない。

そんな中、久しぶりに「値ごろ感のある」物件が出てきた。

「〇〇市のホテル△△が売りに出たんですが、知っていますか？」

「そのホテルは知ってるけど、売りに出たのは知らないな。

　ウチだと規模的に検討できないけど、いくらなの？」

「５０００万円です」

「う～ん、、その金額だと、ちょっと難しいんじゃない？

　エリア的にも、規模的にも、（売上の）伸びしろがあるわけじゃないし」

「ですよねぇ」

「うん、プロが買う話じゃないし、人にも勧められないな。

　今さら、恨まれなくないし。。しばらく放置じゃないかな」

この話が来たとき、そんな話をしていた。

それから３ヶ月。

価格が下がりそうだ、とのこと。

「なんとか４０００万円にはなりそうです」

と所有会社の担当者が言ってきた。

「サンゴー（３５００）は無理なの？そのくらいならアリだと思いますよ」

「いや、なんとも。。上に聞いてみないと。。」

ちなみに、このホテルの立地は決して良くない。

以前は、数軒のホテルがあったが、いくつかは閉店した。

若い人が少なくなり、利用人口が減ったためだ。

しかし、複数あったホテルが減ったことで、安定して収益を生むことになった。

そのような立地のホテルは、営業がラクだ。

大した営業努力をしなくても、大げさな新装リニューアルをしなくても

お客さんが減ることがないからだ。

逆にお金をかけた改装をすると撃沈する。

高単価にできるわけでもないし、お客が極端に増えるわけでもないからだ。

※イメージであり、実際の物件ではありません

こうして書いていると魅力がない物件に思えるが、実はそうでもない。

仮に４０００万円で購入して、ほどほどにやっていれば

毎年６００万円が入ってくる。

それなら数年で資金回収できる。

また、このホテルの人件費は月額で１００万円ほど。

購入した人が自分も働けば、年１０００万円以上は残る。

４年でモトを取り、売却すれば３０００万円くらいでは売れるはずだ。

ザックリとした話をしよう。

実際には無理だが、仮に全額融資で購入したとする。

４年間で銀行返済を終え、３０００万円で売却すれば、ゼロから３０００万円を作れる。

頭金を１０００万円入れたなら、プラス３０００万となり４０００万円。

１０００が４０００になれば、かなり美味しい。

前置きが長くなった。

エリア：千葉県某所（内房地域）

部屋数：１０数室

築年数：約３０年

価　格：約４０００万円

売　上：約２４０万円（月額）

営業利益：約５０万円（月額）

実質利回り：約１５％（年）

現所有者はそれなりの規模の会社だが、ワケあって売却をしたい。

価格を４０００万円としているが、あくまでも担当者目線であり、

表向きは５０００万円となっている。

でも、指値は可能とのことで、

「４０００なら、なんとかなる気がします。それ以上は頑張ります！！」

と担当者は言ってくれている。

実際、この価格帯の物件は滅多に出ない。

仮に出てきたとしても、マイナス、赤字からのスタートだ。

しかし、この物件はすでに売上が立っていてプラスから始められる。

その意味では、結構いい物件だ。

　

東京湾アクアラインを渡れば、そこは内房。

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