千葉県の内房エリア(袖ヶ浦・木更津・君津・富津)に、良いホテルが売りに出た。
ここ最近は、ホテルの売り物はほとんどなかった。
あるにはあるのだが、高くて買える物件がなかったのだ。
その理由は、銀行にある。
新型コロナの影響は、ホテル業界を直撃した。
ラブホテルも例外ではない。
ラブホの利用者は、一般カップル、デリヘル、遊びの恋愛と3つある。
カップルというのは、恋人や夫婦のこと。
こちらは、コロナの影響を受けていない。
あとの2つは、その影響をモロに受けた。
コロナに感染すると、保健所は感染経路を特定しようとする。
それがデリヘルや本命以外となれば、面倒なことになるから
そうした利用がパッタリなくなったのだ。
そんな状況で、銀行が返済を強く迫れば、どうなるかは目に見えているから
金融庁は銀行に「返済猶予」などの対応をするよう指導している。
そうなると、ホテルは経営がラクになる。
売上が減っても返済がないことで、ホテル経営者はひと息ついている。
経営に困っていないから売り物は出ないし、銀行から無理に売らされることもない。
そんなわけだから、値ごろ感のある物件が出てこない。
そんな中、久しぶりに「値ごろ感のある」物件が出てきた。
「〇〇市のホテル△△が売りに出たんですが、知っていますか?」
「そのホテルは知ってるけど、売りに出たのは知らないな。
ウチだと規模的に検討できないけど、いくらなの?」
「5000万円です」
「う~ん、、その金額だと、ちょっと難しいんじゃない?
エリア的にも、規模的にも、(売上の)伸びしろがあるわけじゃないし」
「ですよねぇ」
「うん、プロが買う話じゃないし、人にも勧められないな。
今さら、恨まれなくないし。。しばらく放置じゃないかな」
この話が来たとき、そんな話をしていた。
それから3ヶ月。
価格が下がりそうだ、とのこと。
「なんとか4000万円にはなりそうです」
と所有会社の担当者が言ってきた。
「サンゴー(3500)は無理なの?そのくらいならアリだと思いますよ」
「いや、なんとも。。上に聞いてみないと。。」
ちなみに、このホテルの立地は決して良くない。
以前は、数軒のホテルがあったが、いくつかは閉店した。
若い人が少なくなり、利用人口が減ったためだ。
しかし、複数あったホテルが減ったことで、安定して収益を生むことになった。
そのような立地のホテルは、営業がラクだ。
大した営業努力をしなくても、大げさな新装リニューアルをしなくても
お客さんが減ることがないからだ。
逆にお金をかけた改装をすると撃沈する。
高単価にできるわけでもないし、お客が極端に増えるわけでもないからだ。
※イメージであり、実際の物件ではありません
こうして書いていると魅力がない物件に思えるが、実はそうでもない。
仮に4000万円で購入して、ほどほどにやっていれば
毎年600万円が入ってくる。
それなら数年で資金回収できる。
また、このホテルの人件費は月額で100万円ほど。
購入した人が自分も働けば、年1000万円以上は残る。
4年でモトを取り、売却すれば3000万円くらいでは売れるはずだ。
ザックリとした話をしよう。
実際には無理だが、仮に全額融資で購入したとする。
4年間で銀行返済を終え、3000万円で売却すれば、ゼロから3000万円を作れる。
頭金を1000万円入れたなら、プラス3000万となり4000万円。
1000が4000になれば、かなり美味しい。
前置きが長くなった。
エリア:千葉県某所(内房地域)
部屋数:10数室
築年数:約30年
価 格:約4000万円
売 上:約240万円(月額)
営業利益:約50万円(月額)
実質利回り:約15%(年)
現所有者はそれなりの規模の会社だが、ワケあって売却をしたい。
価格を4000万円としているが、あくまでも担当者目線であり、
表向きは5000万円となっている。
でも、指値は可能とのことで、
「4000なら、なんとかなる気がします。それ以上は頑張ります!!」
と担当者は言ってくれている。
実際、この価格帯の物件は滅多に出ない。
仮に出てきたとしても、マイナス、赤字からのスタートだ。
しかし、この物件はすでに売上が立っていてプラスから始められる。
その意味では、結構いい物件だ。
東京湾アクアラインを渡れば、そこは内房。
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