売れ残りはお好きですか？~不動産投資 井上りゅうじ~

中国のとある場所の再開発に協力されなかったお宅の写真です。

日本でも東京駅駅八重洲口再開発では某金券ショップや消費者金融が入るビルは再開発に参加されずそのまま残りますね。それぞれ地権者の判断なので仕方ないですが。

しかし、ここにお住まいの方、なかなか根性ありますね。めちゃくちゃタフです。ここまでの状況となると再開発された場所よりも、ここの方が逆に目立ちますし、むしろここのお宅の方が再開発されたエリアのシンボルになりそうです笑

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さて、本題ですが投資物件の新築パートで場所が今一で竣工しても売れ残っている案件たまに見かけます。

立地悪いと少し利回り高めで売りに出てても徒歩１０分超や最寄り駅がマイナー、部屋狭いといった案件ほど売れ残ってたりします。

しかし、私はそのような売れ残り案件いつも目を光らせては唾つけてます。

ちょっと微妙な案件でも２３区内新築で利回りが７～８％位あれば、ありだよな~なんて思いながら売主さんと交渉する事、良くあります。

個人的にも誰も買わないような立地のアパートを過去数棟買ってきました。もちろん指値がっつりしての購入でしたが汗。。

そういう微妙な案件も２３区内で人口増えている所であれば、部屋狭くても家賃が安ければ普通に入居決まります。（でも経験測上、３点ユニットや線路沿い等は結構苦労しますが）

売れ残りこそチャンスがあると思う井上でした。

▼動画「コロナ状況下の不動産投資Q&A」(30分)

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井上隆司　Ryuji Inoue

不動産投資は直ぐには儲かりません。~不動産投資 井上りゅうじ~

私のダイエット飯では定番の鶏胸肉入り卵焼き↑昨晩作って食しました。鶏肉はあらかじめ小麦粉をつけて先にフライパンで焼いて後から卵ぶっかけて焼くだけです。これにケチャップや塩胡椒をつけて食べると肉も柔らかいので、凄くいけます！

鶏肉３００ｇからタンパク質、小麦粉から炭水化物、卵３個からはタンパク質以外にも脂質も摂れるので筋トレ後の体づくりには良さそうです。

でも一緒にアルコール飲酒するので残念ながら筋肉育たなそうですが。。

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さて、不動投資って儲かるの？とたまに聞かれることもありますが、私はっきり言います。

私「派手には儲かりません！！コツコツ地味な商売ですよ！」

不動産投資というと「投資」という言葉が付いてしまうので、ついつい何かの金融商品的な投資にも思われがちですが、まぎれもなく不動産貸家業という事業です。

つまり大きく見ればアパレル業、飲食業、製造業等と同じ事業の一つの内です。

不動産投資は満室賃料という箱があり、基本的にそれが総売上となり、その箱を増やしていかない限りそれ以上に売り上げは伸びません。東京２３区内で新築１棟１億円くらいのアパートをローン組んで買った場合で税引き前CFで年額１００～１５０万、税引き後では、せいぜい年額５０~１００万程度です。月にしたら数万円手取り利益が出る位です。

１億円近くもローン組んで年間その程度の利益で、やる意味あるの？と聞かれます。

が…ポジショントークなしで言わせてもらいますと・・

「やる意味あるんです！」

理由は色々ありますが、他の事業ではまずありえない、、①売上（家賃収入）が安定しているということ、②経営センスは必要ない、③人間関係ストレスが低いし社員を雇う必要もない、③サラリーマンやりながらも出きる、④不動産を担保に数千万から数億円のローンを組むことができる、⑤肉体的労働疲労がない、⑥ローンの元本返済が進んだ後の出口売却時の多額な利益が見込める可能性大。

これって凄くないですか？？

これが他の事業で例えば飲食店開業するとして、それに比べると、前途で述べた６項目全てにおいて不動産投資の方がメリットありますね？つまり不動産投資はリスクが低い分、儲けが低いという事です。当然リスクの高い商売は損するときは大きいですが、儲かるときも大きいわけです。

なので大きく一儲けされたい方は不動産投資はお勧め出来ません！

少ししか儲からない不動産投資、でも安定的長期的にコツコツ儲けが自分に合う方は是非チャレンジください！

新春セミナーのご案内です！

2023年2月11日（土）開催！！

新春講演「2023年の不動産投資」 

Youtubeライブ配信もいたします。

（非会員様でも視聴可能です）

【担当講師】

株式会社アセットビルド　猪俣淳

【セミナー内容】

2月のウクライナ侵攻を皮切りに、4月の改正民法施行、7月には積極財政派であった元総理の銃撃、10月には円ドル相場が150円台をマークし、12月には岸田内閣が防衛増税を言い出し・・・

不動産市場に少なからず影響を与える事件が目白押しだった2022年。

新たな年を迎えて2023年は不動産投資を取り巻く環境にはどんな変化が起こるのか？打つべき手は？

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井上隆司　Ryuji Inoue

2050年の少子高齢化エリアについて ~不動産投資 井上りゅうじ~

総務省「平成27年国勢調査」、国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口（平成30年推計）」等より、国土交通省国土政策局推計より。

２０１５年は全国居住地域の約３３％を少子高齢地域が占めておりましたが２０５０年には全国平均５６％となる見込みだそうです。

各圏別に見ると…

北海道圏３９→７０％

東北圏３０→７０％

首都圏１９→５５％

北陸圏２８→５１％

中部圏２４→４４％

近畿圏２７→５２％

中国圏４３→５３％

四国圏４４→６６％

九州圏３６→４９％

沖縄圏１６→２１％

ただし、東京都(10→22%)・愛知県(14→22%)・福岡県(24→38%)では、2050年においても、依然として少子高齢化地域の占める割合が低いとの予測だそうです。

そういう意味ではアパート経営をされている投資家さんに至ってはこの予測見込みは興味深いのではないでしょうか。

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