住宅ローン破綻 ~不動産投資 井上りゅうじ~

先日、上野にある四川料理店「翠雲」に行ってきました。その昔、四川成都に住んでいたこともあり本場の四川料理の味が忘れられず・・・色々探した結果ここにたどり着きました。

↑↑これは钵钵鸡（ボーボージー）という串に肉や野菜を刺し特製タレに漬けたものです。

これは水煮魚（シュイ↗ジュ,ユ~）という魚を煮込んで後から油を注いだ魚料理です。唐辛子が多く見えますが見た目ほど辛くないです。それよりも本場の山椒が沢山入っていたのでかなり舌が痺れました。またこの写真ではお皿の大きさが分かりづらいですが直径５０センチ位だったでしょうか、、４人前はあり食べきれずテイクアウトさせて頂きました。でもこれは本当に美味しかったです！これはおすすめです。

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さて、本題ですが最近テレビでたまたま見かけたのがコロナによる失職で住宅ローンが払えず破綻者が増えている、というものでした。

仕方なくマイホームを売却するということで、、そこで注目されていたのが「任意売却」であれば競売になる前に通常の不動産取引で売買ができメリットがあると言うようなものでした。何それ？？

この伝え方だと誤解を大きく招くな~と思いながら見てましたが、、なぜなら任意売却はいくら通常の不動産売買とは言え業者が買い取ることが多いので最低でも取引相場の２～３割は安くなってしまいます。任意売却で買えた不動産は転売すれば、ほぼほぼ儲かるわけですから買手から見ればお宝を手にしたようなものです。

任意売却になってしまうケースは銀行への返済が滞り至急現金化しないといけなくなった場合です。つまり返済ができず期限の利益を失うと銀行から圧力がかかり、早く現金化する必要があり、なくなく任意売却をしなくてはならなくなります。しかも任売で処分しても完済しきれなかった借金は残りますから更に地獄が待っております。マイホームを手放した上に最悪は自己破産です。

なので大事なことは収入が減った時でも半年~１年間は返済ができるように貯金をしておくことです。いざというときは任意売却ではなく通常の流れで不動産会社に売却の媒介依頼して一般市場でエンドユーザーに売却できるようにしておくことです。

改めてお伝えすると任意売却は通常の不動産取引ではあるが、通常の市場での不動産取引でありませんから、、安く買いたたかれるということです。拝見したテレビではあたかも任意売却はメリットあるようにフォーカスされていたのが気になりました。。もちろん競売に比べればメリットありますが。

▼動画「コロナ状況下の不動産投資Q&A」(30分)

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井上隆司　Ryuji Inoue

個人と法人の所得税率を比べる ~不動産投資 井上りゅうじ~

私、アラフィフの初老もあってか朝４～５時には目が覚めてしまいます。

（寝るのも夜９時前後と、、かなり早いのが原因かもですが汗）

なので逆にそれを利用しまして最近は朝５時半位からウオーキング５キロを実践しております。

隅田川テラスコース５キロ（勝鬨橋を背中に撮影）

洪水や高潮対策の水門（月島川）の位置も確かめることができ非常に勉強になります。５キロ歩いて約１時間くらいかかりますので中々良い運動ではないでしょうか。

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さて、本題ですが不動産投資をする際に個人か法人のどちら名義で保有するか判断材料の一つである「税率」で単純に比較は出来ないことは皆様ご存じでしょうか。

例えばサラリーマンで所得税率が３３％＋住民税１０％＝４３％の方、、法人の場合には課税所得８００万以下であれば実効税率が約２５％位なので単純にこの数値を比較（４３％＞２５％）して法人の方が低いから法人名義で投資物件を買うという単純判断にはなりません。

なぜなら法人２５％は、あくまで法人が、つまり会社が内部留保した場合であって、、役員報酬後の個人に対しての所得税+住民税+社会保険料まで控除された税額ではないからです。内部留保ということは法人のお金であって個人では自由に使えないお金になります。つまり自由に使えるお金４３％と自由に使えない２５％は単純に比較が出来ないという事です。

ポイントは法人で得た利益を、如何にして個人の所得に移す際に節税ができるかです。例えば身内で所得税率が低めな方がいれば、その人に役員報酬で出したりとかです。

独身で会社勤めの高所得者の方だと当面は法人の内部留保になりがちですね。以前は全額損金扱いできる保険商品もありましたが現在は廃止されたので対策できる方法も限られてきます。

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井上隆司　Ryuji Inoue

三頭山に行ってきました。が・・ ~不動産投資 井上りゅうじ~

先日、三頭山に行ってきました！標高約１５００ｍだそうです。

私、登山は素人でして今までは高尾山を数回登ったくらいです。

そして今回は日本三百名山の一つである三頭山（みとうさん）の都民の森コースに挑戦してきました！

事前情報ではこのお山さん、初心者向けで往復周遊で約４時間と聞いていたのですが、、いやいや全然、かなり山中の道が急勾配でめちゃくちゃきついではありませんか！これで初級者向けとは恐ろしい！もしも上級者向け登山だったら、、想像つかないくらい過酷なスポーツと感じました。死をも覚悟するくらいかもです。熊も出たら怖いし。

そんな登山素人の私ですが、、登ってから３時間位経過したころでしょうか、脚がプルプルしてきてしまい、持病の腸脛靭帯炎も発症してしまい、自分の中で言い訳をつけて山頂到達をあきらめ途中ショートカットして下山。。次回は登山用ストックも持参して再チャレンジしてみようと思います！

~夏季休業のお知らせ~

２０２２年８月８日（月）～２０２２年８月１７日（水）

上記の期間、夏季休業を頂きます。メールでのお問い合わせは受け付けておりますが、対応が遅れてしまいます事をご了承くださいませ。

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