住宅ローン40年と35年を比較｜ARROW LINK
2026年10月｜住宅ローン特集
住宅ローン40年は、
本当に賢い選択なのか。
35年から40年へ。
返済を5年延ばした先にある、
「安心」と「見えない負担」。
35年 vs 40年｜返済シミュレーションと2026年最新データ
「家を買うなら、住宅ローンは35年。」
そんな常識が、今、少しずつ変わり始めています。
最近は40年、場合によっては50年という長い返済期間を選ぶ人もいます。
背景には、住宅価格の高さや、毎月の支払いをできるだけ抑えたいという思いがあります。
「月々の返済が少なくなるなら、40年でもいいのでは？」
そう考えるのは自然なことです。
ただ、住まいを購入する前に考えておきたいことがあります。
月々の返済が軽くなることと、
将来の家計が楽になることは、
必ずしも同じではありません。
今回は、最新の住宅ローン市場の動きと、35年・40年の返済比較を通して、数字の先にある暮らしを考えてみます。
CHAPTER 01
東京の20代、約3人に2人が「35年超」を選択
2026年10月9日に公表された住宅ローン比較診断サービス「モゲチェック」の調査では、興味深い結果が明らかになりました。
東京都・20代｜35年超ローン利用割合
65.9%
2026年9月の調査結果
つまり、調査対象となった東京の20代では、約3人に2人が35年を超える住宅ローンを選んでいるのです。
2025年1月の31.3％と比べると、その割合は2倍以上になりました。
DATA VISUALIZATION 01
東京20代｜35年超ローン利用割合
2025年1月 31.3%
2026年9月 65.9%
約1年8か月で
約2.1倍
出典：住宅ローン比較診断サービス「モゲチェック」2026年10月9日公表データ。診断ユーザー集計。35年超には40年以外も含みます。
ただし、ここには大切なポイントがあります。
利用者が増えていることと、自分たちに合っていることは、別の話です。
周りが40年を選んでいるから、自分たちも40年にする。その前に、一度数字を見てみましょう。
CHAPTER 02
35年と40年、実際いくら違う？
例えば、6,000万円の住宅ローンを借りる場合。
年1.5％の金利が全期間変わらないと仮定して比較してみます。
■ 借入金額：6,000万円
■ 比較金利：年1.5％（一定と仮定）
■ 返済方法：元利均等返済
■ ボーナス返済：なし
| 比較項目 | 35年 | 40年 |
|---|---|---|
| 毎月返済 | 約18.37万円 | 約16.63万円 |
| 総返済額 | 約7,716万円 | 約7,983万円 |
| 総利息 | 約1,716万円 | 約1,983万円 |
DATA VISUALIZATION 02
毎月の返済額を比較
35年｜約18.37万円
40年｜約16.63万円
毎月 約1万7,400円の差
棒の長さは月20万円を基準とした比較
月々約1万7,400円。
この金額を、どう感じるでしょうか。
子どもの習い事や、家族での外食、将来のための貯蓄に使えると考えると、決して小さな差ではありません。
けれど、返済期間を長くした分、利息を支払う期間も延びます。
DATA VISUALIZATION 03
総利息の比較
35年｜約1,716万円
40年｜約1,983万円
40年を選んだ場合の追加利息
約267万円
※独自試算による概算。金利一定、諸費用等を除く。棒の長さは2,000万円を基準。
毎月の支払いを軽くする代わりに、総利息は約267万円増える計算です。
今の1万7,400円の余裕と、長期的な267万円の追加負担。
どちらが良いかは、家計の状況によって違います。だからこそ、月額だけで判断しないことが大切です。
CHAPTER 03
40年後の自分を、少し想像してみる
例えば、28歳で40年の住宅ローンを組むと、予定どおりなら完済は68歳。
LIFE & LOAN TIMELINE
28歳 → 68歳
40年間の返済期間
40年という時間には、さまざまな変化が訪れます。
家族が増えるかもしれません。仕事が変わることもあるでしょう。教育費が増える時期もあれば、親の介護や老後について考える時期もあります。
もちろん、収入が増えたり、家計に余裕が生まれたりする可能性もあります。
だからこそ、住宅ローンを考えるときには、今の給料だけでなく、将来の支出や働き方も意識しておきたいところです。
忘れたくない「ローン以外の住居費」
✓ 固定資産税・都市計画税
✓ 火災保険・地震保険
✓ 外壁や屋根のメンテナンス
✓ 給湯器・設備の交換
✓ マンションの場合は管理費・修繕積立金など
「住宅ローンが払える」ことと、「家を維持しながら無理なく暮らせる」ことは同じではありません。
▶ 維持費の目安はこちら：戸建ての修繕費はいくら？30年以上住んだ人の平均554万円
CHAPTER 04
40年ローンは、やめたほうがいい？
ここまで読むと、40年ローンにはデメリットが多いように感じるかもしれません。
しかし、必ずしもそうではありません。
40年ローンのメリット
・毎月の返済負担を抑えやすい
・教育費や生活費に余裕を持たせやすい
・緊急時のための資金を確保しやすい
・家計に余裕ができたら繰上返済を検討できる
注意したいポイント
・総返済額が増えやすい
・完済年齢が高くなる
・金融機関によっては金利上乗せがある
・将来の金利変動や収入変化に備える必要がある
例えば、子育て期の生活費を確保したい家庭には、返済期間を長くすることが役立つ場合があります。
一方、返済期間を長くしないと家計が成立しないほどの借入れであれば、購入予算そのものを見直したほうがよい場合もあります。
大事なのは「40年借りられるか」ではなく、「40年という選択が、自分たちの生活に合っているか」です。
CHAPTER 05
東京で家を買うなら、住宅ローンの前に考えたいこと
同じ予算で、駅に近いコンパクトな家と、駅から少し離れた広い家があったとします。
どちらの家が幸せな暮らしにつながるでしょうか。
答えは、ご家庭によって異なります。
通勤時間を大切にしたい人。子どもが遊べる空間を優先したい人。毎月の支払いを抑え、旅行や趣味も楽しみたい人。
住まいへの希望は、人それぞれです。
もしかすると、40年ローンで予算を広げるよりも、少しエリアを見直すことで、理想に近い住まいに出会えるかもしれません。
あるいは、新築だけでなく中古戸建ても検討することで、選択肢が増えることもあります。
「いくら借りられるか」より、
「どんな暮らしを続けたいか」。
家を選ぶ基準は、数字だけではありません。
住宅ローンは、家を買うための手段です。
本当の目的は、その家で家族が安心して暮らしていくことではないでしょうか。
FINAL THOUGHTS
35年でも40年でも、正解はひとつではない
35年ローンが正解とは限りません。
40年ローンが間違いとも限りません。
月々の返済を軽くしたい理由も、どのくらいの負担なら安心できるかも、ご家庭によって異なるからです。
だからこそ、住宅ローンを選ぶときは、今の支払いだけではなく、10年後、20年後の暮らしまで少し想像してみてください。
家を買うことがゴールではありません。
その家で、心地よく暮らし続けられること。
それが、住まい選びのいちばん大切な目的だと私たちは考えます。
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想いをもっと。住まいをもっと。
東京での住まい探し。
予算も、立地も、これからの暮らしも。
大切にしたい条件から考えてみませんか。
参考資料
住宅ローン比較診断サービス「モゲチェック」
2026年10月9日公表
「モゲチェックユーザーレポートの住宅ローン新規借入最新トレンド」
調査データはこちら
※本記事は2026年10月17日時点の情報をもとに作成しています。 返済シミュレーションは年1.5％の金利を全期間一定とした概算です。 実際の金利、返済額、借入条件などは金融機関や審査条件により異なります。 金融機関によっては35年超ローンに金利上乗せがあります。 税金、諸費用、保険料等は試算に含みません。