「そろそろ東京で家を買いたい。」
そう思って物件サイトを見始めると、
「今は高すぎる？」
「住宅ローンはいくらまで組んでいい？」
「新築と中古、どちらがいい？」
「この街は将来も住みやすい？」
次々と疑問が出てくるのではないでしょうか。
特に2026年の東京は、住宅地の地価上昇、住宅ローン金利への関心の高まり、省エネ住宅を中心とした税制度の変化など、数年前とは住まい選びの前提が少しずつ変わっています。
そこで今回は、東京で家を探す前にぜひ知っておきたい7つのポイントを、国土交通省・東京都・住宅金融支援機構などの公的データをもとに解説します。
1｜「東京の家は高い」だけではなく、エリアごとの動きを見る
まず知っておきたいのは、東京の不動産価格が一律に動いているわけではないということです。
東京都が公表した2026年地価公示では、東京23区の住宅地は前年から平均 +9.0%。
しかも、23区すべてで住宅地の地価が上昇しました。これは5年連続です。
例えば住宅地の上昇率を見ると、
港区：+16.6%
台東区：+14.2%
品川区：+13.9%
23区平均：+9.0%
練馬区：+6.2%
江戸川区：+5.7%
葛飾区：+5.6%
2026年 東京23区・住宅地の地価上昇率
つまり、
「東京は高いから待つ」
という考え方だけでは判断しにくくなっています。
大切なのは、どのエリアが、なぜ上昇しているのか。を見ることです。
東京都も、都区部では都心やその周辺、交通利便性や住環境に優れる地域を中心に住宅需要が旺盛だと分析しています。
中古マンション市場でも同様です。
2026年1〜3月の東京23区の中古マンション成約㎡単価は、
137.96万円／㎡
前年同期比 +12.1% でした。さらに、㎡単価の上昇は53四半期連続となっています。
ARROW LINK POINT
価格だけで、「この家は高い・安い」と判断するのではなく、
駅距離・土地・築年数・周辺環境・将来性・同じ地域の成約事例まで合わせて比較することが重要です。
2｜「借りられる金額」ではなく「返せる金額」から考える
住宅を探すとき、多くの方が最初に気にするのが、
「自分はいくらまで住宅ローンを借りられるのか？」です。
しかし、本当に重要なのは、借りられる金額 ≠ 無理なく返せる金額ということ。【フラット35】の場合、年間のすべての借入返済額が年収に占める割合について、
年収 総返済負担率
400万円未満 30%以下
400万円以上 35%以下
という基準があります。
しかも、この「返済額」には住宅ローンだけではなく、自動車ローン・教育ローン・カードローンなども含まれます。
ただし、これはあくまで審査上の基準です。
実際の家計では、
子どもの教育費
車
旅行
保険
老後資金
修繕費
管理費
固定資産税
将来の収入変化
まで考える必要があります。
例えば6,000万円を35年借りた場合
元利均等返済・ボーナス払いなしの単純試算では、
金利月々の返済目安1.0%約16.9万円2.0%約19.9万円3.0%約23.1万円3.46%約24.7万円
※概算。手数料・保険料等を含みません。
金利が1%違うだけでも、長期間では家計への影響が大きくなります。※概算。手数料・保険料等を含みません。
金利が1%違うだけでも、長期間では家計への影響が大きくなります。
金利が1%違うだけでも、長期間では家計への影響が大きくなります。
3｜2026年は「金利タイプ」をなんとなく選ばない
住宅金融支援機構の2026年1月調査を見ると、住宅ローン利用者が選んだ金利タイプは、
変動型：75.0%
固定期間選択型：14.9%
全期間固定型：10.1%
でした。
変動金利が主流なのは事実です。
しかし、同じ調査では、73.7%の住宅ローン利用者が「今後1年間で金利は上昇する」と予想。さらに、52.0%が金利上昇リスクの理解について何らかの不安を抱えているという結果も出ています。また、2026年9月現在、【フラット35】21〜35年の最頻金利は**年3.46%**です。一定の条件による金利引下げ制度もあります。だからこそ、
「みんな変動金利だから自分も変動」
ではなく、
金利が上がった場合に耐えられるか
今後収入が増えるか・減る可能性があるか
子どもの教育費が増える時期
何年間住む予定か
繰上返済する予定があるか
まで考えることが重要です。
4｜2026年の住宅ローン減税を理解する
家を購入するときには、物件価格だけでなく税制度も確認しておきましょう。2026年度の税制改正により、住宅ローン減税は2030年まで5年間延長されました。
基本的には、
年末の住宅ローン残高 × 0.7%
を所得税等から控除し、住宅によっては最大13年間利用できます。
ただし重要なのは、住宅性能によって条件が違うということです。
2026年入居の場合、新築住宅では例えば、
住宅性能 借入限度額・一般世帯
長期優良・低炭素住宅 4,500万円
ZEH水準省エネ住宅 3,500万円
省エネ基準適合住宅 2,000万円
子育て世帯・若者夫婦世帯では限度額が上乗せされる場合があります。
中古住宅についても、2026年から省エネ性能の高い住宅への支援が拡充されています。つまり、同じ5,000万円の住宅でも、
住宅性能によって将来の税負担まで変わる可能性があります。
物件価格だけで比較しないことが大切です。
5｜「人気の街」より、自分に合う街＋将来性を見る
東京で家を探すと、
「世田谷に住みたい」
「杉並がいい」
「駅近がいい」
など、最初からエリアを決めている方も多いと思います。もちろん住みたい街を持つことは大切です。しかし、購入の場合は10年後・20年後まで考える必要があります。2026年8月1日時点の東京都の推計人口は、14,303,513人。前年同月から61,405人増加しています。23区だけで約999.7万人です。前年から人口が大きく増えた区を見ると、
足立区 +5,550人
江戸川区 +4,873人
板橋区 +4,516人
大田区 +3,712人
杉並区 +3,500人
となっています。
📊 GRAPH 03｜人口増加が多い東京23区
さらに総務省の2025年人口移動報告でも、東京都は6万5,219人の転入超過でした。もちろん、「人口が増えている＝必ず不動産価格が上がる」という単純な話ではありません。それでも、
人口
駅利用
再開発
学校
商業施設
交通利便性
周辺の住宅需要
は、長期的な住みやすさや資産性を考えるうえで重要な材料です。
6｜ハザードマップは「区」ではなく住所単位で確認する
東京で住宅を買うなら、価格・駅距離・間取りだけでなく、土地そのものの安全性も確認してください。特に確認しておきたいのは、
洪水
内水
土砂災害
高潮
津波
液状化
大規模盛土
過去の災害履歴です。
国土交通省の「重ねるハザードマップ」では、住所を入力して洪水・土砂災害・高潮・津波などを重ねて確認できます。さらに「不動産情報ライブラリ」では、実際の取引価格＋地価＋防災＋都市計画＋学校などの周辺施設を地図上で確認できます。
2026年には東京都の液状化予測図も最新データを用いて更新されています。内見時チェック物件を見るときは室内だけでなく、
□ 前面道路
□ 土地の高低差
□ 擁壁
□ 周辺の川
□ 雨の日の水の流れ
□ 避難場所
□ 隣接建物
□ ハザードマップ
まで確認することをおすすめします。
7｜新築か中古かではなく、「10年後も価値が残るか」で考える
「新築と中古、どちらがいいですか？」これは不動産会社でもよくいただく質問です。答えは、
家庭によって違います。新築には、
最新設備
新しい住宅性能
メンテナンス負担が比較的少ないという魅力があります。一方、中古では、選べるエリアが広い
実際の建物・管理状態を確認できる
リノベーションで自分らしい空間にできるというメリットがあります。
さらに、2025年4月以降に着工する新築住宅では、原則として省エネ基準への適合が義務化されています。国は2030年までに基準をZEH水準へ引き上げる方針です。
これから家を購入するなら、
「新しい・古い」だけではなく、
断熱性能・耐震性能・管理状態・修繕履歴・立地・将来売却しやすいかまで見ることが大切です。家選びは、「物件」から始めなくてもいいここまで7つ紹介しました。しかし、私たちARROW LINKが最初に大切にしているのは、物件を紹介することではありません。まず、
「どんな暮らしがしたいのか」
「何を大切にしたいのか」
「将来どんな生活を考えているのか」をお聞きすること。ARROW LINKでは、「カウンセリング」「共有」「提案」を優先し、スタッフ全員でお客様にとっての最善を考えることを大切にしています。また、
新築戸建・中古戸建・マンション・土地の売買仲介だけでなく、住宅購入・売却資金計画長期的なキャッシュフロー相談リノベーション
住宅開発まで幅広くサポートしています。だから、
「まだ買うと決めていない」
「予算がわからない」
「どのエリアがいいのかわからない」
という段階からでも大丈夫です。
東京で家を買う前の7つのチェックリスト
最後にまとめます。
① エリアの価格動向を確認する
② 借りられる額ではなく返せる額を考える
③ 金利タイプと金利上昇リスクを理解する
④ 住宅ローン減税・住宅性能を確認する
⑤ 人口・交通・将来性まで見てエリアを選ぶ
⑥ ハザード・土地条件を住所単位で確認する
⑦ 買うときだけでなく10年後の価値まで考える
家は、多くの方にとって人生で最も大きな買い物のひとつです。
だからこそ、
「良さそうだから買う」ではなく、データと自分たちの暮らしの両方から判断する。
それが、後悔しない家選びにつながると私たちは考えています。
想いをもっと。住まいをもっと。
東京で住まいを探している方へ。
ARROW LINKでは、物件探しから住宅ローン・資金計画・リノベーションまで、お客様一人ひとりの「これから」に合わせて住まい探しをサポートしています。
「まず相談だけしてみたい」も大歓迎です。
🏠 物件情報を見る
💬 LINEで住まいについて相談する
#住宅購入 #マイホーム #東京不動産 #不動産 #住宅ローン #新築戸建 #中古マンション #中古戸建 #東京暮らし #ARROWLINK