上半期経営合宿 ハワイ不動産視察 2019年5月29日

バークシャイア・ハサウェイ・ホームサービス社を訪問し、セミナーを受ける。こちらは主にプロパティマネジメント（PM）の仕事をしている会社で、バケーション等でオーナーの不在時にトラブルが無いようにコンドミニアムなどの修繕や管理を行っている。管理物件は11件と少ないが、シェフやマッサージなども手配したり、代わりに洗車をするなど、通常、不動産屋が行わない細やかなサービスをしている。2人の日本人オーナーの物件も管理しているとの事。

現地で30年公認会計士をやっているテツコさん。顧客の9割が日本人との事。住宅系の不動産投資と、ビルや店舗関係の依頼が半々らしい。大手会計事務所は監査しかやらないらしい。不動産取引における税務上の相談、それに伴う現地法人設立の手続きをしてくれる。

ハワイ州弁護士の古屋さん。9割がが日本人顧客で、主に不動産購入時の相談や相続対策の依頼を受けている。

現地エージェント（仲介）の悦子さん。日本の場合、年数が経過するとともに建物の価値が下がり、不動産価値に占める土地の割合が大きくなります。具体的な数字でいうと、建物の割合が3割、土地の値段が7割くらいになるのが一般的です。ハワイでは1920年代の建物でも価値が下がらないため中古物件の売買も非常に盛んです。ハワイでは土地3割、建物7割というような評価比率が一般的なので減価償却による節税効果があります。また、ハワイ不動産を購入する人は、世界中からやって来るため、売りたいと思った時に買い手がつきやすいのも魅力です。

不動産視察1件目、カハラ アベニューにある1988年築の豪邸。敷地140坪、4ベッドルームで、価格3.9億円位です。

2件目、カラカウア アベニューにある1957年築の建物最上階のペントハウスです。260㎡の3ベッドルームで価格は約6.8億円もします。ウォーターフロントが魅力的。ここのビーチ沿いにある同じシリーズのコンドミニアムを日本の芸能人で所有している人が多いとか。

3件目、カラカウア アベニューにある1961年築のコンドミニアムです。123㎡の2ベッドルームで価格3.7億円位です。モダンなデザインがオーナーのこだわりを感じます。

4件目、1965年築のイリカイホテル、ホテルタイプのコンドミニアムです。58㎡の１ベッドルームで価格9,800万円位です。月当たりの定額賃料収入は29万円位です。（利回り3.5％）

カンボジア不動産視察 2018年12月10日

カンボジアは、かつての「地雷・ポルポト」の最貧国から急成長国の一つに発展している。約1,500万人で人口自体は少ないが、その内、30歳以下の労働人口は600万人を超えており、平均年齢23歳と若年層が多く、今後の労働人口の増加が著しい。中国企業の進出が目覚ましく、道路、鉄道等のインフラ投資が加速している。カンボジアに投資するメリットとして、流通貨幣が米ドルなので為替リスクが小さく、送金規制が無いので利益回収や移転が容易な事があげれられる。不動産投資においては、コンドミニアムは外国人でも所有権を保有できる。外国人は土地を所有できないのだが、名義を借りるなどのスキームで実質的に所有も可能との事です。地価も年々上昇している。5年前は㎡単価1,500ドル位だったのが現在は6,000ドル位に上がっているらしい。

最初に視察したのは、多国籍企業の大手デベロッパーであるメリディアンが2017年に建設した「カーサ・バイ・メリディアン」というコンドミニアムです。価格は1ベッドルーム、2,900万円位からで、９％の利回り保証と、買取保証もあります。中心地まで車で5分の立地なので中華系企業社員のニーズがあるとの事。

2021年下期完成予定のプレビルド「フラットアイアン・バイ・メリディアン」は商業オフィスの分譲販売がメインで、オフィスの供給は足りていないし、小回りのよい小さいオフィスは少ないのでニーズも期待できるとの事。四つ星ホテルも入るらしい。平均価格は2,700万円位でこれも10年間9.5％利回り保証と買取保証のオプションがある。

2件目は、イオンモール プノンペンの近隣に建設した新築アパート1棟。土地建物全部で5,500万円位で利回り９％との事。地価は㎡単価20万円位で、150㎡の土地をカンボジア人から名義を借りて1年前に購入しアパートを建てて賃貸している。11㎡のワンルームが42室で、賃料9,000円位の部屋におもにイオンで働く入居者が３～４人同居している。

プノンペン郊外の土地４件まわりました。道路も無くインフラ整備されておらず原野のような印象だが、確実にこれから発展するので地価上昇が期待できるとの事。㎡単価2千円位で、１～２ha位。地価が半年で2割値上がりするらしく転売目的で道路ができてから売るらしい。

ドバイ不動産視察 2019年1月31日

周辺諸国の中でも特に石油の産出量が少なかったドバイは、早くから石油に頼らない経済発展を目指して都市開発を進めていきました。多くの移民が集まり、ドバイ経済を支えています。ダウンタウンは、ドバイの大手デベロッパー「エマール（EMAAR）」によって開発されたドバイ屈指のプロジェクトです。ドバイの中心地であり、観光スポットが集まっている他、住宅地やオフィスも数多く並んでいます。

ダウンタウン以外にもアチラコチラで開発しまくっているので、ＩＴ企業のビジネスマンが移ってくるとの事ですが、供給過剰じゃないの？こんなに多くの住宅を埋める需要があるのかどうか疑問に感じます。

エマールのモデルームにて開発プロジェクトの説明を受ける。

パーム・ジュメイラ付近の大きな出島を全部エマールが買い取ってコンドミニアムを開発している「エマール ビーチフロント」です。ドバイ初のプライベートビーチがあるコンドミニアムです。70㎡位の1ベッドルームが4,000万円位で、100㎡位の2ベッドルームが7700万円位との事です。利回り５％～６％で貸せるらしいです。契約時にデポジット１０％で、完成前に４０％の初期費用がかかります。

2件目は、パーム・ジュメイラにあるホテルタイプのコンドミニアムです。利用客でにぎわっています。利回り４%位で回っているそうです。

3件目は、4月完成予定のタワー物件で、ホテルタイプのコンドミニアムです。「2020年ドバイ国際博覧会」を見込んだプロジェクトです。価格2,000万円位～

4件目は、2020年11月完成予定のコンドミニアムのモデルールムです。駐車場付きで価格1,300万円位と安めの物件です。

中古コンドミニアムです。ネット利回り8.5％との事。閑静な住宅地で人気のエリアなのでテナントに困らないらしい。こちらは生活感があって実感がわきます。

下半期経営合宿 ラスベガス研修 2018年 12月3日

アップルトン社に訪問しセミナーを受ける。

アップルトン社は、フィリップ ジアード氏がＩＴ企業として創業してから、グループ２０社でIT、介護、不動産、エンターテイメントを手掛けており、テキサス、カリフォルニア、ラスベガスにおいて、不動産にＩＴを絡める事で他社との差別化を図っている。最近ではテスラやAirbnbと提携して独自のプロジェクトを展開している。

ラスベガスはつい１０年前まではカジノを中心としたギャンブルの街だったが、リーマンショック以降は状況が一変した。１９４５年にマフィアがフラミンゴホテルを最初につくり独自の成長をしてきた。

ネバダ州は経済成長性が全米６位。規制がゆるいので新しいビジネスが入ってきやすい。

砂漠だがフーバーダムにより電気料金は安く困っていない。

カジノのイメージだけでは無く、１００以上のゴルフ場があり、車で１時間走ればスキーもできる。レイクラスベガスというリゾート地もある。シリコンバレーやカリフォルニアへも車で３時間で遊びに行ける。

優遇税制で７５％が損金で落ちる。カジノの収益で補っているので、州税、法人税、所得税、相続税もかからない。全米でも２００万人を超える都市は少ない。

訪問者数４６７０万人、２０万人が宿泊できるのはラスベガスのみで空室率も低い。世界最大のコンベンションセンターもある。

ハリケーンや地震の自然災害が無い。海から離れているし活断層も無い地形（セーフティーゾーン）。乾燥しているのでシロアリがいないので木造も長持ちする。

全米大手企業の本社や工場がシリコンバレーから南に移転してきている。Zappos.comやAmazonに勤務する人やテスラの工場もあるので、若い世代層が移住してきている。リタイヤの人達も移住しており持ち家が多い。ラスベガスは近郊のカリフォルニア州より比較的まだ住宅が安いこともある。カジノワーカーは賃貸に住んでいる。

全米の中でもいろんなものがあり、カジノ建設もまだやっている。レージング場や格闘技、スポーツなどのエンターテイメントは今はほとんどラスベガスに注目が集まっている。レイダーススタジアムも計画中、プロ野球チームも来る予定。

ラスベガスの地形は砂漠に囲まれており、宅地が限られているので住宅販売価格が上がる。そうなると土地の価格が上がり、建物比率が70％から少なくなって60％位になってきている。

アメリカ全体の人口においても40年前は2億2000万人だったが、今では3億人と先進国で唯一増加している。南米からの移民も増えているので人口は減らないと思う。その中でも人口が増え成長しているラスベガスへの不動産投資は手堅いものだと言える。

日本では海外資産を申告しないといけないが、日米租税条約により二重に課税される事は無い。富裕層は日本での収入を減らしたいので、節税対策として不動産投資をする。アメリカでラスベガスほど人口が増加している都市は無い。カントリーリスクを考えると香港に投資しても中国に差し押さえられると思う。アメリカは戦争しても負けないし、税法も変わらない。資産を持っているならネバダ州が良い。１８３日ネバダに滞在しないといけない。

アップルトン社はAirbnbと提携し、Airbnbホテルを計画している。民泊は1億6000万人のマーケットがありホテルより多い需要がある。ホテル業界からの干渉を避ける為、ホテル税を支払い業界に入る。アパートのようなつくりだが、コネクトルームになっている。利用者はスマホで予約した部屋のドアを開けられる。チェックインの状況により自動でコネクトするので、全部をつなげて一つの部屋にして広く使ったり、間仕切ったりできるＩＴと不動産が融合した斬新な仕組みになっている。この特許を取っている。Airbnbサイト上でもイチオシになると思う。最悪、Airbnbに失敗してもアパートとして運営したらよい。今回の計画はフットボールスタジアムのすぐ近くなので問題無く埋まる。どうしたら収益が上がるかを人工知能に考えさせる。需要に応じて自動的に料金設定する。300室をこれらの仕組みでAiroシステムが一括管理している。このシステムはAirbnb用にサイト検索や予約ができるように開発した。さらに聴いていた音楽や室内温度など顧客の滞在データも残る。掃除は人間が行う。ホテルサービスやフードもアプリでオーダーできる。ルームキーは顔認証や指紋認証になる。アップルペイ対応キャッシュレス。立地が重要だが今のところ３エリアで計画している。ＩＴエンジニアのフィリップが独自に２年で開発したシステムなので、Airbnbではできない。このシステムをライセンス化してテクノロジーを世界進出させる事もできる。

不動産視察１件目

築21年の住宅、５年で減価償却できる。管理手数料１０％で手取りの利回り４％

日本の不動産は人口が減るので将来が無い。東南アジアの不動産は夢があると思う。アメリカの不動産は修繕が必要だが即お金になる。

不動産視察２件目　郊外のアパート１棟

不動産視察３件目　ストリップ近郊のアパート

下半期経営合宿 ラスベガス研修 2018年11月30日

ストレージ視察1件目

スマートキューブ

6時～22時まで入出庫可能。稼働率によって毎日料金が変動する。料金はサイズによって58ドル～264ドルくらい。

600室の稼働率９１％で、1ヶ月～6ヶ月更新。料金支払いをが17日過ぎる延滞金がかかる。35日過ぎると解約になる。残置物はオークションにかけられる。

ストレージ視察2件目

ストレージウエスト

稼働率９０％ 料金はサイズにより72ドル～229ドルくらい。部屋は１４タイプある。

敷地内にキャンピングカー用の駐車場もある。

１３年住み込みでスタッフが常駐している。

地元不動産会社に訪問しセミナーをうける。

ラスベガスにおける不動産投資のメリット

「ＧＡＦＡ」などのＩＴ企業の拠点が移転してきて雇用が増えており住宅需要が拡大している。

コンベンションセンターも建設される。

これまでにハリケーンなどの天災が無い。

ネバダ州は州税が無い。高校まで学費も無料。

欧米人は生涯に７回は引越する。

アメリカンフットボールのレイダースが本拠地をラスベガスに移すことも影響力がある。

これらの好条件により不動産価格が上がっている。

不動産視察​​​​１件目

125㎡で3ベッドルーム

築20年のタウンハウス

売買価格約2500万円

 

 

不動産視察2件目

築１９年、約174㎡の戸建

売買価格4000万円位

賃料17万円位で貸せるらしい。

 

 

不動産視察3件目

市街地にある１ベッドルームのコンドミニアム。ホテルタイプなので稼働１００％で安定している。

販売価格２８００万円で利回り２％

値上がり益を狙って気長に保有する。

良い時は販売価格が１億円だった時もある。

 

 

オーストラリア研修 2017年 4/19 〜 4/23

ゴールドコースト近郊の不動産物件を視察。ゴールドコーストというと、ビーチサイドの高層コンドミニアムをイメージしてしまいますが、ローカルの人たちは、郊外の広い土地付き一戸建て住宅に住むのが主流です。オーストラリアで一番の成長都市ゴールドコーストでは、過去20年間で、不動産市場のサイクルの変動の中で、土地の価値は、常に上昇傾向です。資産として見た場合でも、需給バランスに影響を受けやすいコンドミニアムに比べ、土地付き住宅は安定した資産価値の上昇があります。平均50万ドル（約4,000万円）のコンドミニアムが120㎡前後の面積に対して、戸建て住宅は、250～300㎡の倍以上の空間が同じ投資額で取得できます。

ストレージについての勉強会

コーラル海でのクルージング

サーファーズパラダイスで夕食

ニュージーランド・オーストラリア研修 2016年 8/22 〜 8/29 ②

ゴールドコーストのサーファーズパラダイス付近の中古コンドミニアムです。

手入れが行き届いている綺麗な室内。オーシャンビューも最高です。投資物件としても賃貸でも短期レンタルも可能なロケーションですし、別荘としても良いです。

プール、ジム、テニスコートも完備で、建物内にBBQスペースもあります。

ブリスベンに移動しました。新築コンドミニアムのモデルルームです。評判の学校区なのでファミリーの賃貸需要があるので投資物件としても申し分無く、将来的な値上がり益も期待できるとの事。

ゴールドコーストに戻りました。Lakelandsというゴルフ場内にある高級リゾート住宅です。もちろん数億円以上です。プレイ＆ステイで最高ですね。

シアタールーム

一般的な中古住宅物件ですが、住宅地の入り口にはゲートがありセキュリティーもしっかりしていて、綺麗で環境が良さそうです。

ニュージーランド・オーストラリア研修 2016年 8/22 〜 8/29 ①

ニュージーランドは移民を認めており年々人口が増えています。またライフスタイルの変化に合わせて7年に１回くらい住み替えるそうです。オークランドでは需要に対して住宅供給が不足しており不動産価格は右肩上がりです。中古住宅の販売が中心なので価格も下がらないですし、休日にはDIYをして自分達で家を修繕する習慣があります。

オークランドでは家が足りてないので、オークションを開催して入札によって家が販売されます。オークションの開催時間は小１時間位なので同じ日に掛け持ちしているエージェントも多いです。オークションの１ヶ月前からオープンハウスとして公開されます。エージェントは売主から手数料をもらうので、買主には売買手数料はかかりません。

新築住宅だと価格相場は8,000万円台からです。オークランドの住宅平均価格は5,000万円位です。郊外なでのエリアによっては3000万円前後からでもあるようです。ニュージーランドの平均年収が600万円弱なので、日本と比べても住宅費が高いと思いますが貯金をしない国民性との事です。

オーストラリアのゴールドコーストに移動しました。

サーファーズパラダイスから車で2時間弱行った田舎町にあるストレージ2号店。最高98％稼働までいった高稼働の現場。

店舗のロゴ入りトラックを利用者に貸し出している。

オーストラリア研修 2017年 8/18〜 8/23

サーファーズパラダイスから車で1時間弱行ったところにあるマウント・タンボリン区域の「ウィッチズ・フォールズ」というクイーンズランド州最古の国立公園に行きました！そこのWitches Falls Wineryでワインを試飲しました。

マウントタンボリンのパブで昼食

ストレージを視察しました。ゴールドコーストのサーファーズパラダイスから車で30分位の市街地、ネラングにある1号店です。一番高い部屋の料金が1か月400豪ドルで、140室位あり稼働85%位です。

ネラングからさらに車で1時間位行った田舎町にある2号店。昨年の春に大型サイクロン・デビーが発生して、近くの川が氾濫し、浸水被害にあった現場です。高稼働していた利用者を一旦全部出して、リニューアルして9月から再稼働する予定です。

 

コーラル海をクルージング

 

ラスベガス研修 2017年11/16-11/20

ラスベガスのホテルを巡りました。どのホテルもカジノにお客さんを呼び込む為にユニークに飛んだ様々な工夫がされています。

「ルクソール」 ホテル。外見だけではない。中身も大変ユニークだ。まずエレベーターが世界初の 「斜め昇降エレベーター」 になっており、ピラミッドの ４つの稜線に沿って 39度の角度で昇降する。　またピラミッドの内部には柱が １本もなく １階から 30階まですべて吹き抜けの広大な空間だ。夜間には外観がライトアップされているが、このホテルはそれだけでは無く、ピラミッドの頂点から小さく矢のような 「ピラミッドパワービーム」 を天に向けて発しており、このビームは衛星上からでも確認することができるらしい。

ヴェネチアンはイタリアのベニスをテーマにした大型ホテル。客室の広さのみならず、グレード的にもウィン、ベラージオと並び最高級グレードに位置づけられており、総じて評判がよい。テーマに対するこだわりが随所に見られるのもこのホテルの特徴だ。ベニスの鐘楼、リアルト橋、サンマルコ広場などは本物と見間違えるほどの出来で、またロビーの天上には本場に習ってヨーロッパの伝統芸術フレスコ手法による宗教画などが描かれている。

「古代ローマ帝国」 をテーマにしたこのシーザーズパレスは長い間、名実ともにラスベガスナンバーワンのホテルだった。それでもベラージオ、ヴェネチアン、ウィンなど、新興勢力の台頭とともに、相対的な存在感の低下は否めず、ローマ帝国の地位も決して安泰とはいえない。

ラスベガス郊外の住宅物件を視察しました。

日本では築年数とともに価値が下がっていきますが、アメリカの場合は上がることさえあります。ラスベガスの人口は順調に増加しており、2000年の140万人から2016年には230万人を超え、16年間で50％以上の増加率となりました。ラスベガスは自然災害が少なく乾燥した気候であるため、物件が傷みにくい土地だという事もあり、中古物件の価値が下がりにくく、ニーズが高いと言えます。

また、日本の不動産の場合、物件価格に対して、建物への評価が3割で土地が7割となっていますが、一方、アメリカは、建物の評価は8割を占めます。償却が可能な部分は建物だけですので、建物評価割合が高いアメリカの物件は損金にできる金額も大きくなります。その上、木造住宅の中古物件であれば4年で償却ができるため、アメリカの物件は日本よりもずっと損金計上額が多くなりますので節税効果が高いと言えます。

地元の不動産管理会社で講義をうける。

ラスベガスのストレージ会社を視察しました。

どこの国のストレージを訪問しても、スタッフの方は「そんなに大変な仕事では無いわりに儲かる！」と、この商売に自信と誇りを持って言う。もう1件のストレージでは、敷地が広い大型現場を老夫婦2人で運営していた。アメリカはリタイアメントした人の住み込みスタイルが多い。マクドナルドも元々は夫婦でＦＣ店を運営するスタイルだった。掃除やメンテをおじいさんが行い、車椅子で呼吸器をつけているおばあさんがコールをやっていて稼働が90％ある。「この商売のいい所は何ですか？」とおばあさんに聞くと、儲かるからに決まってるでしょという感じで、人差し指と親指で札束を数えるジェスチャーで「マネー、マネー」とニヤリと笑っていたのが印象的だった。そこでは1ヶ月更新なのでいつでも値上げできる。新規の料金も稼働に合わせて毎日変えている。稼働が良い所なら日本でも1年更新にこだわる必要は無いかもしれない。

シルク・ドゥ・ソレイユの「オー」やマイケル・ジャクソンの「ONE」の公演を見て感動しました！