目的
アメリカ、オーストラリアでは物件を購入したことがあるが
ヨーロッパ圏では経験がないので、リスクヘッジのためにも
そのエリアでの物件購入は可能なのか？
仲間の不動産会社社長と一緒に視察をするのが目的。
初日は移動のみで終わる。とても寒いロンドンである。
今のイギリスは、アメリカの人件費高騰で、かなりの仕事がイギリスに
来ている。アメリカの人件費は大卒で800万円で商売にならない。
また、ユーロ圏内で一番法人税が低い
アイルランドに多くの国際的な会社の本社が移転して来ている。
イギリス中心部は1ベットルームで1ミリオン。日本円で1億6千万円と
高額である。ニューヨーク、シンガポール、シドニーと比べても高額である。
ゴールドコーストとブリスベンのちょうど中間に位置するヤタラという工業地区にある新築倉庫事務所物件です。まだ地価が安いので物件の値上がりが期待できます。ハイウェイがすぐ近くなのも便利です。またしっかりした造りに定評のあるビルダーが建築しています。ユニット25番だと60坪位、価格3,600万円位で利回り6.3％らしく、テナントは水道屋とカーディーラーから引き合いがあるらしい。スターティングの会社が対象になる事もあり、テナントの契約は3年プラス1年で、賃料は毎年３％アップとの事です。
バーレイヘッズにある新築倉庫事務所で、Man Caveという物件です。その中でも一番広い96坪位のユニット、価格4,800万円位、利回り6.6％で、すでにテナントが入っていますが、そのテナントはデベロッパーの関連会社らしいので、販売目的のように思われます。もし、このテナントが退去したとしたら、スターテング企業のニーズというコンパクトオフィスの本来のコンセプトを考えると、この物件は賃料が高くて、広すぎるかもしれません。
宮古島の北端にあるリゾートホテルです。市街地からは離れているので何もないですが、ロードサイドなのでわかりやすいです。目立たせる為のようですが外観は相当変わったつくりです。1室1泊13万円位とかなり高級です。
プライベートビーチに出られるテラスは、エメラルドグリーンで美しい宮古島の海を独り占めできる感じです。
埼玉を代表する不動産企業グループが、宮古島や伊良部島において、リゾートホテルや賃貸アパートを自社所有し、運営しているとの事で、同社のご担当者に案内して頂きベンチマークさせてもらいました。宮古島市内に40ヶ所の土地を購入し、既に運営中とか、着工しているのが15棟くらいあるとの事。自社所有だけで無く、仕入れて建てて投資家に販売し、サブリースや管理をしている物件もあるとの事です。地元不動産会社と提携しているが、土地情報はかなり希少との事です。
こちらは見た目がアパートのようなホテルで、ステュディオタイプのツインです。1泊あたり閑散期1万円～繁忙期3万円位です。周辺の別区画には平屋の戸建をヴィラタイプとしており、５ベッドで我々も宿泊しました。稼働によりヴィラ1室１泊3万円～6万円です。
こちらは借地でレストランを建てて運営するとの事です。
伊良部島に渡ってきました。同社の会長はこちらでも土地を仕入れて、レストランやプールも完備した高級ホテル2棟を計画しているとの事です。
同社は不動産のみならず、レンタカー事業も展開しており、みやこ下地島空港にも受付があります。観光客が同社のレンタカーを借りて、同社のリゾートホテルに宿泊するという一連のビジネスを確立しています。こちらのレンタカーは80台くらいで回しているそうです。
本店
取引先の社長に案内してもらい宮古島にあるバーベキュー場にやってきました。ここは30年定借で契約している土地で、現状はファミリーの観光客向けにバーベキュー場を運営しているのだが、ここにリーズナブルで星野リゾートのようなホテルをコンテナを使って建設する計画をしているとの事。コンテナを使うのだが、外壁に石のタイルを張り付けたりしてコンテナらしく見せないようにデザインにもこだわるらしい。コンテナを使うメリットは、建築コストを抑えられるし工事期間も短縮できる。また取り壊さなくても別の場所に移設できるのがよい。
一見、空き地がたくさんあるように見える宮古島だが、建築許可が下りる土地は希少であり、リゾートホテル建設も盛んで、場所によっては億単位とか地価も高いので借地でやるのが良いのだが、なかなか借りられるところが無いらしい。地元住民は閉鎖的らしく、6年位とか時間をかけて人間関係をつくり、年長者に頼んで地主に交渉するらしい。また地元の人達はのんびりしていて時間にルーズなので現場に遅れてきたり工期も遅れるので、工事業者は九州から連れて来るらしい。ポータルサイトに掲載すれば利用客は見込めるので、50％稼働を損益分岐に設定すれば十分まわるとの事。
こちらは大手企業が運営しているコンテナホテル。ヴィラのコンセプトで部屋が独立していてプライベート感があるし、施設は無人なので気兼ねなく自由度がありそう。宮古島奥地のサトウキビ畑に囲まれた分かりずらいこの場所で、どれくらい稼働しているのか疑問に思う。レンタカーでしか来れない場所なのでちゃんと駐車スペースがある。このような施設ならウチでも施工、運営できそうなので実感が湧いてきます。
今流行りのグランピング感覚なのか、一応、テラスで家族水入らずでＢＢＱできるようにしている。テラスにバスタブまであります。
コンテナ2基分でも違和感なくファミリーで宿泊するのに十分な広さ、まだ新しい事もあるが内装も設備もキレイ。鍵とか設備はＩＴ化されておらず、普通にアナログなので運営的には利用者のモラル頼みな感じがします。ちゃんとしたリゾートホテルより割安ですが、これで1泊17,000円位ならいいお値段のように思います。
こちらもヴィラ感覚のコンテナホテル。ロケーションはやはりサトウキビ畑に囲まれた奥地です。部屋鍵はダイヤル錠なのでこれも無人運営のようです。素泊まり1室2万円前後で稼働により変動するようです。
雨ざらしなのが気になりますが、テラスにリビング感覚でみんなで囲んでＢＢＱできるのは洒落ていてデザイン的に面白い！
コンテナ屋根上をテラスにするのも面白い発想ですね
室内も割とおしゃれ
通りかかりに見つけたコンテナホテルです。宮古島南部の何もないロケーションですがロードサイドなのでわかりやすいです。駐車場も広く大きい敷地です。
管理人受付がありますが、タッチパネルでチェックインするようなので無人です。防犯カメラもついていてちゃんとしてます。
オートロック式自動ドアの向こうには室内廊下で部屋が分かれています。コンテナですがワンルームマンションのようなつくりです。参考になります。
1名利用は1泊4,600円～6,000円位と案外安いですね。4人利用なら1人当たり1泊3,200円位のようですがここに4人はキツイかも。
翌日10月30日から2日間、ボードメンバーで来期以降に向けた経営会議を行いました。
ネラングにあるストレージ1号店です。140室位あり、料金60豪ドルのロッカーサイズから400豪ドルの大型まで11種類の部屋があります。ずっと稼働90％を切った事が無かったのですが、近隣他社ストレージとの競合で、稼働80％位まで下がってしまいました。ついに料金値下げをして回復してきているそうです。7年前に2億円位で買った物件だそうですが、地価が上がって、今売れば3億円位になるそうです。
ネラングの1号店から車で1時間ほどの田舎町にある2号店です。ここを買った時は稼働６０％位だったのが、頑張って稼働90％位にまでなったので、売ろうとしたら洪水が発生してしまい、いったん利用者を全部出して、一から埋めて稼働５０％位まで回復したが、近隣だが2号店から奥地にある他社ストレージの方に利用者が移ってしまい苦戦している。
（競合他社ストレージ）
（2号店）
（2号店 キャンピングカー用駐車場）
ブロードビーチ にある区分所有の店舗です。価格665,000豪ドル（4,800万円位）です。以前からずっとカフェでした。最近は3ヶ月くらい空いていたのだが、次のテナントは利回り８％に合わせて借りてくれるとの事で、買主が決まったらカフェをオープンするらしい。しかし、売主とテナントが中国人の友達同士のようで、疑ってみると物件を高く売る為にグルになっているかもしれない。
とある会長の豪邸です。1,200㎡の土地に建坪約700㎡で、高級リゾートのサンクチュアリコープの中でも最も高級住宅が集まる地区であるアンカレッジテラスの戸建です。白を基調としたモロカンスタイルの平屋。南太平洋に直結するウォーターフロントの区画で、大型クルーザーが停泊可能です。4ベッドルームで各部屋に浴室があります。シアタールームやビリアード室などがあり、価格620万豪ドル（4憶6,000万円位）で売り出すそうです。
区分店舗165㎡の焼肉屋さんです。建物の1階入り口付近にあります。価格748,000豪ドル（5,500万円位）、利回り８％です。3店舗経営している日本人の優良テナントが入っています。テナントとの契約が9年で長期なのも魅力的です。
1件目、工業地区にある前回も視察した区分所有の2階建倉庫です。価格2,000万円台から販売されてます。前回からも数件売れましたが、価格面もですが、小規模なので賃貸よりも自分で買って使用する人が多いようです。賃貸もいるようなのでテナントが付いてから買った方が良いとの事です。
2件目も工業地区にある区分倉庫物件です。ココのビルダーは1件目よりも質の高い建築をしており、価格も高めで62万豪ドル（4,500万円位）です。こちらは半分くらいテナントが付いていて利回り８％との事です。ちゃちく無いのでちゃんとした企業のニーズがありそうです。
3件目も工業地区にある区分倉庫ですが、こちらは価格235,000豪ドル（1,700万円位）と安めでテナント付きで利回りも６％に合わせてくれるようですが、造りが古くてちゃちいですし、民度の低い地域のようです。こちらの銀行の定期預金も２％くらいと以前より金利が下がってきているので不動産投資が活発のようです。
4件目、区分倉庫の開発予定地（更地）です。すでに売れてます。
5件目はバーリーヘッツという工業地区にある区分倉庫で、前回は更地の時に見に来ました。完成したばかりで、1件目の区分倉庫と同じビルダーなので、同様のホビー的なコンセプトで「マンケイヴ（男の隠れ家）」、価格も2,300万円位～3,500万円位です。既に半分くらい売れてますが自己使用が多いので、これもテナントが付いてから買った方が無難なようです。このような小規模区分倉庫物件はキャピタルは出にくいが安定収益が期待できそうです。
6件目は、ロビーナという新しい街の1階の空き事務所です。最寄り駅も近く、テラスもあり、サラリーマンが来そうなのでカフェに向いてます。
7件目、サウスポートは、アッパー層が住むコンドミニアムが多く立ち並ぶシドニーぽい街です。築13年の区分店舗38㎡ですが、去年見に来たヘアサロンのテナントが同じ建物の別の区分店舗を購入して営業しており、それを売りに出しています。テナントの奥さんは有名なヘアーデザイナーです。550,000豪ドル（4,000万円位）、駐車場１台付きで、売主が利回り６％に合わせて借りるとの事です。前回の店舗はメイン通り沿いでしたが、今回は中に入ったドン詰まりなので人の行き来が少ない印象です。
８件目、チャイナタウンにある２階建店舗です。角地の土地79㎡付き、1階も2階も60㎡です。1階はタピオカ屋さんが入ってます。独立した2階は空室です。価格80万豪ドル（6,000万円位）、現状だと利回り3.8％位で2階が埋まるかどうかわかりませんが、チャイナタウンで土地付きは希少価値が高いのでキャピタルが狙えそうです。
クィーンズランド州の州都、ブリスベンは人口200万人以上を有しており、シドニー、メルボルンに次ぐオーストラリア第3の都市です。開拓時に建てられた歴史的建造物と近代的な建物が混在し、街の中を流れるブリスベン川沿いに広がる豊かな自然とモダンな都市機能が絶妙に調和された美しい街です。川沿いに並ぶレストランやオープンカフェは多くのビジネスマンが賑わう一方で、緑豊かな公園や遊歩道、リバーサイドウォークなどが充実しています。居住用タワーが多く、200㎡超えの物件だと4億円位しますし、ボロボロの中古物件でも8,000万円位するので富裕層が暮らすエリアだと言える。
一般的にオーストラリアは、人件費が高いので初任給が年収500万円位、40歳位だと年収1,000万円位が普通のようだが、人口が増えているので賃料が毎年上がるし、物価が高いので、奥さんも働かないと、けっこうローン地獄で生活が苦しいらしい。月給制では無く、給料や支払いは1週間ごとなのが特徴的だが、貯金をしない人が多く、すぐに浪費する人が多いらしい。
カンガルーポイントという高級エリアで、国際的な大手デベロッパーであるバイヤンツリーが開発予定。
同行している社長さんが3年前に購入したコンドミニアム。ちゃんとテナントが入っていて、２ベッドで賃料20万円位するので、利回り４％くらいまわっているらしい。人気のエリアで価格も上がるのでキャピタルを期待できるとの事。
ゴールドコーストにやって来ました！サウスポートにある商業物件です。大通りを挟んだ向かいに裁判所があるので、周辺には多くの弁護士事務所があります。築12年のこの建物にある区分所有事務所（占有部分：1階67㎡、2階38㎡）も犯罪を担当する弁護士事務所がテナントで入っています。テナントとのリース契約は5年です。＋5年契約のオプションがあります。つまり、日本とは違い、海外のリース契約は途中解約できないので、契約期間の支払い義務があります。これは5年毎に更新して条件を見直すという事であり、オプション＋5年というのは、希望するならもう5年継続する事が可能で追い出されないというテナント側に有利な条件です。この物件は裁判所にかなり近いので、例え今のテナントが退去してもまた弁護士が入るだろうとの事です。毎年賃料が５％上がる契約になっています。価格44万豪ドル（3,100万円位）です。商業物件は居住物件と違い、管理費、固定資産税や光熱費をテナントが支払う事になっています。オーナーの支払いは保険料くらいなので楽ですね。なのでネット利回り５％です。
向かいの裁判所
先程の物件のすぐ近くあるチャイナタウンの入口付近の角地の土地付き2階建店舗物件です。1階に2店舗あり、ブティックと、質屋がテナントで入っています。2階は独立した空き事務所です。裁判所も近いので弁護士テナントのニーズも期待できる。質屋の裏を改装すればもう1店舗分のスペースを確保してカフェなどができるかもしれない。価格150万豪ドル（1億1,000万円位）です。
２件目は、フィラデルフィア アベニューにあるアパート1棟です。1980年築、価格9,200万円位、建坪約130坪、8戸、利回り5.5％位、建物割合６６％位の物件です。
３件目は、メスキート アベニューにあるアパート1棟です。1978年築、価格9,600万円位、建坪約170坪、8戸、利回り4.7％位、建物割合８０％位の物件です。
４件目は、コヴィントン レーンにあるアパート1棟です。1984年築、価格5,300万円位、建坪約90坪、4戸、利回り5.5％位、建物割合７３％位の物件です。
ラスベガスのホテルを巡りました。どのホテルもカジノにお客さんを呼び込む為にユニークに飛んだ様々な工夫がされています。
「ルクソール」 ホテル。 「斜め昇降エレベーター」 になっており、ピラミッドの ４つの稜線に沿って 30階まですべて吹き抜けの広大な空間だ。夜間には外観がライトアップされている。ピラミッドの頂点から小さく矢のような 「ピラミッドパワービーム」 を天に向けて発している。
ニューヨークをテーマにしたカジノホテル「ニューヨーク ニューヨーク」。自由の女神と、高層ビルを連結させニューヨークの摩天楼を再現したようなユニークな外観が特徴的。摩天楼の周囲を走るローラーコースターに乗ってみました！
フォーラムショップスの目玉の一つ「アトランティスの滅亡(原題The Fall of Atlantis)」。無料でありながら約10分に渡り、幻の大陸アトランティスの王位継承を巡り、水の女神アリアスと炎の神ガドリウスが戦う、映像と炎と水が飛び出し迫力のあるショーです。
米国、カナダ及びヨーロッパ（600ヶ所）で2,500ヶ所もの拠点を運営している業界最大手のパブリックストレージに訪問。エリアによって違いがあるが企業と個人の両方のニーズがある。この現場は500室で稼働率96％を維持している。アメリカ人は生涯に11回位引っ越しを繰り返す。引っ越し期間中に小さいアパートを借りるので一時的に家具を収納する為、ストレージを利用する人が多い。1ヶ月更新で料金は常に変動し、需要によって本部が決めている。チラシやwebなどの広告宣伝はもちろんだが、スタッフさん曰く、大手という信頼感がありお客さんが勝手に来るので、親切に顧客対応しカスタマーサービスを常に意識していれば、業績は常に伸びているし、気楽で楽しい仕事であるとの事です。
1945年創業のU-HAULはトラック、トレーラー、その他の設備をレンタルしているが、多くのU-HAULセンター及びディーラー（拠点）はストレージの貸出、LPGガスの燃料補給、トレーラーの接続作業、カーペットの清掃、その他各種サービスも行っている。業界で最大のレンタカー保有台数と全米にくまなく展開している系列販売店により、顧客は簡単にサービスを受けることができる。全米に21,000ディーラーを構えている。ストレージだけでもラスベガスだけで12ヶ所ある。今回訪問した拠点では、333室が９８％で稼働している。各部屋にバーコードのシールが貼られていてシステムで管理している。従業員のファミリー意識が強く、良い仲間と楽しく仕事をしているとの事。州外からの利用客に対し、トレーラーレンタルでストレージ貸出無料とか、引越しによるストレージ利用の場合にトレーラーレンタルを1ヶ月無料にするサービスで他社との差別化を計っている。やはり、カスタマーサービスを重視し、顧客が何を求めているかを意識しているとの事です。
欧米ではホームパーティーをよく行いますが、ハワイでは邸宅を貸し切って結婚式を行えるプランがあります。プライベートな環境で挙式やウェディングパーティーが行えるのが人気の理由です。自由度の高い完全オーダーメイドの海外ウエディングです。1軒家を貸し切って、何もない状態から結婚式場やレセプションパーティー会場を設営します。一般的な結婚式場に比べて準備時間もコストもかかる分、自分達の理想のウエディングが実現します。新郎新婦はもちろん、ゲストもゆったりくつろぎながら挙式当日を楽しめます。
法律社会の米国ハワイでは、州から許可を得ていない一般住居地域でのイベントや商用利用は禁じられていますので、申請しないと運営できません。こちらはオーナーが貸出用に建てた邸宅です。
マリーナに停泊する船をイメージし、新郎新婦の「船出」をイメージしてデザインされたチャペルは、162㎡、着席人数24名。アットホームな雰囲気の中での親密な挙式を実現します。紺碧の海に面したガーデンでのセレモニー、ウクレレ演奏、コーラスなどのオプションサービスもあり、プランニングは、牧師から装花、写真撮影、ドレス＆タキシード（レンタル）、トランスポーテーション、レセプション会場の手配にいたるまですべてを含むワンストップサービスを提供できます。「海外進出初の直営ウェディングチャペルをハワイにオープンできたことを大変うれしく思っております。日本人はハワイが大好きです。毎年20万人もの人々が、挙式やハネムーンのために訪れるアロハステート。弊社のブライダル事業のポートフォリオに加えるならこれだと思いました」と社長は述べています。
ウエディング業界について
カップルが結婚式を計画する時には、情報があり過ぎるので、マーケティング部門に30人位を従事させており、年商の10％（数十億円）を広告費に使っている。大半の人はゼクシィかハナユメを見て３社の中で決める。この33.3％に入れないと負け組になる。ハワイなど海外挙式においてはJTBやHISとの連携は欠かせない。今やSNSは外せない。ハッシュタグもTwitterやFacebookで見つけてもらえるように工夫している。マーケティングが下手であと1億円が出せなくて集客ができないスパイラルになり経営難に陥っている地方の結婚式場を買収して、リニューアルしている。ウチも資産活用やボードホテルなどで、ハッシュタグも考えるとか、マーケティングを考える余地がある。SNSが得意な女子社員に担当させて、お金をかけずに社内でのマーケティングを日々努力する事も重要だし、費用は高いがSNS専門のコンサル業者を使う事も必要かもしれない。ゼクシィを立上げた経歴の創業者だが業績の下方修正によりすっかり自信を無くし、社長にバトンタッチとなった。専務もライバル会社として独立した。社長は長年建築業に従事しており、業界の事を何もわからない最悪の状況から、組織編成を断行して1年で業績を上方修正する事ができた。ベテラン管理職メンバーが偉そうにして何もしていなかった。陳情に訴えた若いメンバーを引き上げたのが良かった。1人1人との会話に時間をかけている。またお客さんの中には、アニメキャラクターと結婚式を挙げ、それにお金をかけるオタクの人がいる。モンハン、ポケモン、ドラクエのキャラなど、ディズニーやサンリオとも提携している。ＬＧＢＴなど個人を尊重するのも大事だと言える。ウチもサーフショップに協力してもらうとか、例えばオリンピックとボードホテルを結び付けるとか、シナジー効果を出して行くべきだとアドバイスを頂き、この度は社長からたくさん勉強させて頂きました。ありがとうございました。
ライオンコーヒー工場見学
