『オモロー不動産』ブログ -8ページ目

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[メモ]住宅版エコポイント

住宅版エコポイントの概要が出てきたようです。

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＜新築＞

■省エネ基準を満たす住宅（木造含む）

＝＞30万ポイント支給

＜リフォーム＞

■窓、外壁、屋根、天井、床などの断熱工事

■バリアフリー

＝＞大型窓10枚で15万ポイント、上限は30万ポイント

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さてさて、使える制度かな？？

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住宅版エコポイント、追加改修に活用ＯＫ　リフォーム需要開拓

　政府は14日、環境に配慮した住宅の改修や新築にポイントを与える「住宅版エコポイント」の詳細を固めた。環境に配慮するための改修で取得するポイントについては、同時に実施する台所や浴室の改修といった環境対策以外の費用にも充てられる仕組みを導入。使い勝手の良い制度とすることで利用を促すとともに、幅広いリフォーム需要の開拓につなげる。

　住宅版エコポイントは省エネ家電のエコポイント制度を参考に、2009年度第２次補正予算案に1000億円が盛り込まれた。改修や新築で、断熱効果の高い窓や壁などを採用したり、バリアフリーの設備を取り付けたりした場合に、商品券などと交換できるポイントを発行する。すそ野が広い住宅業界を支援することで、環境保護と景気浮揚を同時に進める狙いがある。（日経新聞）

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＜参考リンク＞

■国土交通省：住宅版エコポイント制度の概要について

http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk4_000017.html

■経済産業省：住宅版エコポイント制度の概要について

http://www.meti.go.jp/topic/data/houseecop2009.html

パークハウス清澄白河タワー

先日、「ブリリア有明スカイタワー」のモデルルームへ行ってきました。

お手頃価格を期待していたのですが、全体としては平均坪単価は＠￥260万程度。（低層から高層階まで価格差がありますので、お安いお部屋で＠￥220万台からといった価格帯。）　手頃な狭目の部屋を主に念頭においておりましたが、狭いお部屋はさらに割高で、さてどうしたものか・・・。

※詳細は、こちらのブログ記事を参照くださいませ。

そういえば、清澄白河の三菱のタワーマンション、「パークハウス清澄白河タワー」も平均坪単価が＠￥260万程度（＝ほぼ同じ）だったな、と思い出して、ぶらりとモデルルーム（以下、ＭＲ）を再訪してみることに。

（実は、先行販売の時期（半年前？）に一度訪問してましたが、湾岸がもっとお手頃に出るかな、、、なんて思いもあって、その後はあまりチェックしておりませんでした。）

ざっと価格一覧を見て分析するに、
＝＝＝
・南側の価格を高めに設定（＝＞北・東・西が相対的に安め・・・）
・角部屋（ダイレクトウィンドウ系のお部屋）の価格を高めに設定
・上層階＞低層階の一般的価格偏差
・狭い部屋は坪単価的に若干割高

＝＝＝
という傾向でした。

具体的には、こんな感じ。

＝＝＝
3Ｆ｜東｜1ＬＤＫ｜41.36㎡｜3000万｜坪単価＠￥239万

7Ｆ｜東｜1ＬＤＫ｜41.36㎡｜3250万｜坪単価＠￥259万

7Ｆ｜北東（角）｜2ＬＤＫ｜64.00㎡｜4460万｜坪単価＠￥230万

3Ｆ｜西｜3ＬＤＫ｜72.71㎡｜4990万｜坪単価＠￥226万

7Ｆ｜西｜1ＬＤＫ｜47.48㎡｜3530万｜坪単価＠￥245万

6Ｆ｜南｜2ＬＤＫ｜57.89㎡｜4900万｜坪単価＠￥279万

＝＝＝
東向きは、40ｍ先のお隣の20F建てマンション（プラザ元加賀）との間が緑地（公園）になっていて、また日照も問題なく確保されているようなので、東向き低層は悪くない・・・かも。

ただ、パークハウス清澄白河タワーは高層階にViewラウンジなどの共用施設がないので、上層階を狙った方が良いかもしれません。

そうなると、例えばこんな感じ。

＝＝＝
33Ｆ｜東｜2ＬＤＫ｜59.46㎡｜4750万｜坪単価＠￥264万　←間取りがイマイチとかでちょい安めだとか

32Ｆ｜北｜2ＬＤＫ｜68.24㎡｜5540万｜坪単価＠￥268万

32Ｆ｜西｜2ＬＤＫ｜60.43㎡｜4920万｜坪単価＠￥267万

＝＝＝

うーん、やはり価格的には「ブリリア有明スカイタワー」と似たような印象ですかね。（平均坪単価がほぼ一緒だから、さもありなん）

＃ただ、一般的なバリューとしては「清澄白河」＞「有明」ですので、その意味では清澄白河タワーが割安と言えるかもしれません・・・。もともと坪単価＠300万程度での分譲予定のマンションだったのですが、09年のリーマンショック直後に売り出しで、売主が直前に価格を下げたのだそうです。

その他の雑感をざっと述べますと、

＝＝＝

・三菱地所（パークハウス）で、全体的に内装のグレード感あり

・湾岸系の圧倒的な空地感がないので、個人的にはその辺がネック。

・共用施設は、湾岸タワーに比べると劣っている

・四方にタワーや中層マンションがパラパラと隣立しているので、方位＆高さは上手に選ぶ必要あり
＝＝＝
といったところでしょうか。

さらに余談ですが、清澄白河タワーは、2ＬＤＫ以上が売れ筋で、狭目の1ＬＤＫはまだけっこう残っていました。

エリア的に単身者があまり食いついてこないのだそうです。

（東エリアの良さは、若い人にはなかなか伝わらないのでしょうね・・・。その点、湾岸は単身部屋がけっこうすぐ売れちゃうんですよね。エリアによる、ターゲット属性別の人気度なんてのも如実で興味深いところです。）　//

■パークハウス清澄白河タワー[公式サイト]

http://www.ph-kst.com/

■ブリリア有明スカイタワー（その２）～モデルルームへ行ってきました！

http://ameblo.jp/aotama2000/entry-10432980826.html

実際のオモローな物件はこちら

ブリリア有明スカイタワー（その２）～モデルルーム行ってきました【価格など考察編】

ブリリア有明スカイタワーの賃貸が大量に出ています！(2011年1月）

http://omoro-fudosan.jp/bukken/709

09年後半は、マンション不況のせいか面白い物件の売り出しがストップしてましたが、さあ年が明けて10年、まずは湾岸注目エリアの有明にて『ブリリア有明スカイタワー』の販売が始まりました。

お隣の兄貴分の『ブリリアマーレ有明』は、

①西向きでスカイタワーとお見合う50㎡台、60㎡台が若干

②角住戸の90㎡超の￥8000万超

③31&32Fのプレミアム住戸（1億超）

がj多少売れ残ってしまってますが、おおむね～80㎡以下の普通（？）のお部屋はほぼ完売！ブリリアマーレもなんだかんだと賛否両論でしたが、蓋を開ければ大成功と言ってよいのではないでしょうか？そして満を持して、弟分のスカイタワーの販売開始です。

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余談：1ヶ月程前でしょうか、スカイタワーの売り出し開始を前に、最後、残っているお部屋がお安くなったりしないかなぁ～とハイエナのごとくブリリアマーレに行ってみましたが、上記のごとくもうほぼ完売状態。（西向きのお見合い部屋は、スカイタワーとの距離が近すぎてちょっとないなぁ・・・と実感。）　すると、分譲開始当時にあっという間に売り切れた40㎡強のキャンセル住戸が何故か今頃あるようで紹介してくれました。（北西中層階でしたが、なんと\35●●万と坪単価が290万近い・・・うーむ、ないな・・・。ブリリアマーレはもっとお安い印象だったのですが、北西向きはこんな価格でしたっけね？）　それはさておき、マンション分譲の末期は、特殊な事情で面白い（おいしい）お部屋のオファーをいただけたりすることもあるので、最後MRへお邪魔してみると良いかもですよ。

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さて、有明スカイタワーですが、個人的にも面白い＆オトクな湾岸タワーは買う気マンマンです。ブリリアマーレは、中期の頃から狙っておりましたが、諸事情で結局購入はしませんでした。（代わりに現在賃貸で借りています。）　そんなわけでこちらのスカイタワーも気になっており、さっそく先行予約の一番最初の回にモデルルーム（以下、MR）に行って参りました。（初日の初回から、MRはけっこう混みあっておりました。湾岸で豊洲を狙っていた層が有明にどんどん流れこんできていますね！）

かつてはブリリアマーレのMRだった、TOCのウェストタワーの20FにMRがあります。MRから現地建設地を望むとこんな感じ。有明はホント何もないですね（苦笑）。

　
手前の緑は「有明テニスの森公園」。右側の正方体の建物がブリリアマーレ。その隣に有明スカイタワーは現在建設中。

さて、写真や公式サイトのCGなども交えて簡単にご紹介。

ターゲットを、DINKSや若いファミリーあたりにおいているのでしょうか、スタイリッシュ・アバンギャルド（？）軸に寄せた広告展開をされています。起用タレントは「オダギリジョー」で、CMもけっこう流してますよね。

【左】南面のテニスの森側から。【右】北面側。奥がブリリアマーレですが、かぶり具合はこんな感じ。また、スカイタワーには広い芝生広場が設置の模様。

桜の木も多数植樹され、2Fのテラスからの眺めは気持ち良さそうです。

【左】エントランスホール　【右】レセプションホール（階段上がった先）

エントランスホールの目玉のシャンデリア（MR内の展示）

エントランスホールには、（何故か）巨大シャンデリアが鎮座するそうです。デザイン面でMRではこれをかなりプッシュして展示していましたが、正直、まったく要らないような・・・（＾＾；　そして2階のロビーへは階段のみのようです。（最近主流（？）のエスカレーターはナシ）　変なデザイン性よりも機能面を重視して欲しいなぁ、、、と個人的には思います。なお、エントランスからロビーへのアプローチは、個人的にはガレリアグランデのエスカレーターが好きですね。夜は中間照明でなお◎。

ブリリア有明スカイタワーの共用施設は、主に2Fに集約されています。売りは、広い芝生のお庭を眺めるテラスガーデン。

そして、テラスに併設する形で、プール、フィットネス、キッズルームがあります。若いファミリーを想定してのことでしょうが、キッズルームの子供を見ながらテラスで寛げる、、、というのは、若いファミリーにはなかなか良い作りなんでしょうね。

【左】フィットネス　【右】プール

【左】キッズルーム　【右】ガーデンラウンジ

あとは最上階（33F）に、【左】オールデイラウンジ（Bar）と【右】オーナーズスイート。
　

ゲストルーム（の一番良いお部屋）は、ブリリアマーレでも採用の「超」豪華スイートルームです。眺望の良いジャグジー付き？ブリリアーマレーの完成のスイートも見ましたが、実際むちゃくちゃ豪華です。ただ、毎月住人で抽選してますが、今のところまだ一度もあたったことありません。その他の普通（？）のゲストルームでさえ平日含めて激戦。戸数はブリリアマーレもスカイタワーも1000戸超で、ゲストルームも4部屋と同数なので、状況は一緒でしょうね～。

＜参考＞

■ブリリアマーレのオーナーズスイートに宿泊（和室）

http://ameblo.jp/aotama2000/entry-10277556872.html

なお、共用施設については、全体的にちょっと小さいかなぁ、、、という懸念あり。というか十分普通なサイズなのですが、お隣のブリリアマーレと比較してしまうとどうしても物足りないような・・・。ブリリアマーレはBarラウンジも行っても満席なんてことは皆無。広々空間ですし、席を譲ったほうがいいかな・・・なんて他の住人（利用者）への気遣いもほとんど必要なしで大丈夫。それと比べると、スカイタワーはラウンジが弱い（狭い）印象あり。カウンター席なんて要らないのでは、、、と思うが、バーテンダーと語らいたい住人の方も出てくるのかな？？　

2Fのガーデンテラスも、低層で気軽に立ち寄れることを考えると、塞がっている可能性も高いんじゃないかしら・・・。

プールは小ぶり（らしい）ですが、実際、一般的にもそんなに利用率は高くない施設ゆえ問題ないでしょう。

そして残念なのは、ブリリアマーレでも超人気設備の「SPA」（風呂）がないこと。これはデベロッパー側も予想してなかったのかもしれませんが、マンション内の大浴場はえらく人気あるようです。ブリリアマーレで見ている限り利用率は相当なもの。プールは近所の江東区のスポーツセンター（徒歩3分程度？）でいいので、代わりにお風呂を設置して欲しかったなぁ・・・と思う次第。

キッズコーナーは、小さいお子さん持ちの奥様にはかなり評判良いでしょうね。

屋上スカイテラスからの花火大会は良さそうですね。（恐らく抽選となるでしょうが・・・）

さて、実際のモデルルーム（内装）。

一言で言うと、フツー。（悪いということではありません）

＝＝＝

・東建さんお得意の、フローリング調の床シートです。（嫌いではありません）

・エアコンは外付け。（天井埋め込みでない）

・標準でIH採用

・ベランダは普通に広々サイズで気持ちよい（恐らく、奥行き1.7メートル以上）

＝＝＝

くらいでしょうか。詳しくは公式サイトをご参照ください。

色味は、ホワイト系、ライトブラン系、ダーク系（メローミッド）の3色展開。色は部屋ごとにすでに決まっているようです。（少なくとも12Fまでの低層階はFix済みの模様）　個人的にはダーク系の部屋がよかった（趣味のよいインテリアのせいもある）のですが、ダーク系の部屋が少ないのが残念なところです。

以下はホワイト系のお部屋。（ホワイトバランスを取ってないのでちょい赤味強いです・・・）

ダーク系のお部屋。壁その他オプション対応もありますが、こちらの方が落ち着いた高級感を感じました。インテリアの趣味の良さのせいでしょうが。

こちらは、南東側（有明テニスの森側）の19FのViewの再現。あとで詳述しますが、個人的には南東側の13F以上がお値段含めてお勧めな気がします。

33Fプレミアルーム。南西側Viewの再現。天井も高くダイレクトウィンドウで、さすが気持ちよい空間。お値段は110㎡超で￥1.5億～といった具合。

さて、お値段。

私の場合は、狭目から広めまで購入候補ゆえ、お買い得部屋の検討のために一通りヒアリング＆坪単価計算してみましたが、変わった設定をしてきたな、、、と思いました。

＝＝＝＝

・～12Fまでは内廊下スタイルのためか、坪単価的にはちょいお高めな設定

・外廊下スタイルとなる13F～の方が坪単価的には割安。

（＝＞よって、階数としては13F以上がお手頃ゾーンとなってくる）

・共用設備と同じフロアで（便利！）、かつ天井高もある2Fは狙い目かなと思いきや、2Fの価格は割高設定してますので微妙・・・。（評価分かれるところですね・・・。まぁ希少性と2F施設が目の前なのでアリとも言えますが、価格からすると3Fでもいいかも？）

・狭目の部屋（～50㎡）までは坪単価が高めの設定。（ブリリアマーレの狭い部屋は、西向きのお見合い部屋含めて即売り切れたので、今回は値段を上げてきたんでしょうか・・・）

・60、70㎡台を比較的安めな坪単価(13 ～17Fで、坪単価220万台や230万台もあり）の印象。

（＝＞70㎡強の3LDKで￥4800万程度のお部屋もあり）

・方位による偏差はほとんどなし

（＝＞北西（都心View）と南東（公園View）でお値段変わらないとなるとどうなるかな・・・。北西のレインボーブリッジ＆東京タワーView好きな方も多いですが、値段同じなら南東の日当り良好な方が個人的には良いかな。公園の緑を眼下に、朝日で目が覚めるのは実に気持ちが良いです・・・。いずれにせよ来場者アンケートでの人気具合を見て、これから変更加えてくるんじゃないかと推測します）

・33Fのプレミアムルームは、お金持ちの方が気に入ればどうぞ（笑）

＝＝＝＝

大よそそんな感じです。

当初は、南東向き低層階（の通常はお買い得）な部屋を狙おうかな、、、なんて思っていたら、予想外な価格設定でしたね。なお、ブリリアマーレの実際の建物で見ると、２Fも３Fも、ベランダのお部屋であれば外（道路）からの目線はほぼ気になりません（夜は多少気になるかも）。角住戸のダイレクトウィンドウ仕様は、逆に5-6Fくらいまでも気になると思います。角部屋狙いの方は、レースのカーテンをしっぱなしにならぬよう、中層階以上をお選びください。（外からの目線具合は、現地のブリリアマーレを下界から眺めると大よそ予想がつくと思いますよ。）

なお、今後の価格動向を考えるに、マクロ的に言うと、今売り出し中の『シティタワー有明』も含めて見るに、有明については今の価格相場から下落はなさそうに思います。（トレンドとしては上がるか、よくて横這い）。よく言われているのは、豊洲の上がり始めた当時の状況に似ていると・・・。坪単価～＠￥230万くらいのお部屋ならすぐ売れる。＠￥250万、＠￥260万くらいでもそれなりにフツーに売れて行く・・・といった具合。）　今回のスカイタワーの値段で、ブリリア程度（もしくはそれ以上）に順調に売れれば、まぁ有明は（有明でも）そこそこ売れるな、、、となるので、今後も同様かそれ以上のお値段になっていくでしょう。（そして、あの価格ならまぁそこそこ売れていくんじゃないですかね・・・）

ちなみに、シティタワー有明は、シティタワー豊洲ザツインの苦戦を受けて弱気な価格設定をしたところ、住友物件にしては割安だといことで逆に人気に火が付いて、1期分はほぼ完売。現在、2期の売り出し前ですが、スカイタワーや、オリゾンマーレ目の前の敷地の開発計画を踏まえて(*）様子見の模様です。（価格をさらにあげてくることもあるかもしれませんね・・・）

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(*)有明北3-1地区（11街区）事業公募

http://www.kouwan.metro.tokyo.jp/business/rinkai/youkou/index.html

http://www.kouwan.metro.tokyo.jp/business/rinkai/youkou/pdf6/zumentou.pdf

オリゾンマーレの目の前の土地には、商業＆住宅（マンション）複合開発がなされる予定で、現在入札中です（～3月末）。去年に一度入札があったのですが、当時の景気を反映してか、流れてしまいました。そろそろデベロッパーも再始動してますので、今回はなんらか決まるんじゃなないかなぁと想像します。

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＜参考＞シティタワー有明（価格）

http://ameblo.jp/aotama2000/entry-10217146093.html

シティタワー有明は、方位で価格偏差が大きかった記憶ありです。南東がお高めで北西が割安という設定でした。また、部屋の広さによる偏差もあまりなかった（＝狭目も普通にお手頃坪単価）ため、結論としては「北西高層階」が狙い目となり、先行予約の際にそちらに要望書を入れたのですが、どうも人気が殺到したようでその後に価格変更が発生（値段が上がった！）し、気分的に購入を止めてしまいました。

また、その当時、ガレリアグランデの中古価格がかなり下がっていて（当時はブリリアマーレへの買い替え層がこぞってガレリアを売りに出していたようで下落傾向）、坪単価＠￥170万や180万台も出ていました（相当お買い得・・・）。最近はまた＠￥200万以上（＠￥220～230万のそこそこな価格）に値が戻ってしまってますが、いずれにせよ先々中古市場でのガレリアグランデとの価格比で、売却額があまり上がらないリスクも感じておりました。

今思うと、価格上がった後でもそれなりに安かったので、まぁ買っておいてもよかったかなぁ、、、という気もします。ちなみに北西向きの中層階以上は、狭目もファミリー向けもすでに全滅（完売）の模様。（低層は2期で売り出されます）　角部屋や広めはこれから売り出しだったかと思います。いずれにせよよく売れています・・・

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そんなわけで、供給側の予測より、有明の不便さ（！）もなんのその、お値段安ければ（安いから）売れているんですね・・・。なので、周辺の開発も進み、有明認知も進みつつ、有明の価格は上がっていくと見た方が良いでしょうね。（オリゾンやガレリアを当時安く買った人たちはもう少し保有して、値段があがってきたあたりで売却が一番の勝ち組になりそうですね・・・）

で、有明スカイタワーに話しを戻しまして・・・

個人的には、お値段によっては40㎡～50㎡前半が安ければ、とりあえず買ってしばらく住んでもいいかな、、、なんて思ったのですが、狭目はちょい割高な価格設定につき考えもの・・・。逆に、いわゆる2LDK/3LDK系の60～80㎡のファミリータイプは、中層階で坪単価220万台、230万台もありそうなので、比較的お手頃と言っても良いかもしれませんね。一応（？）の正式な価格がこの2週間くらいで出てくるそうなので、それを見てさらに検討かなぁ、と思っております。

とりあえずまとめておくと、

通常、公園隣接や運河沿いなどは、面している側の低層が狙い目（お安め＆気持ちよい眺望）となるのですが、ブリリア有明スカイタワーでは中層階（13F以上）が狙い目となりそうです。

また、北西面（都心側）も、東京都の開発ガイドラインでは10F（15Fくらいだったかな？）までの建物しか立たない、、、となっていたような記憶もありますが（シティタワー有明の北側だけだったかな？）、よって、20F以上ならまぁ大丈夫かもしれませんが、オリンピック誘致失敗後で今後の動向の見極めも難しいので、価格偏差がないならば、個人的には南東側（テニスの森側）をお薦めします。（北西Viewは、ラウンジに行ったときにでも楽しめばよい）　東京タワーやレインボーブリッジもいいですが、公園を眼下に望むグリーンViewもけっこういいですよ！

北西側狙う人は、東京都の臨海副都心の開発ガイドライン他、要チェックした方がいいと思います。北西に33Fが立ったらかなりショックですよね・・・。（過去、「ガレリアグランデの北東向き住戸の悲劇」、という事例がありますのでご注意ください）

あと参考ですが、正確な場所を確認してませんが、お台場方面へ１－２ブロック程行ったあたりに、新しいタワーマンション建設の話しがまとまったという情報もあります。

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有明北に115m超高層　11年9月の着工目指す　東京建物と住友不動産20091209建設通信

　東京建物と住友不動産が、東京都の臨海副都心有明北地区に計画している超高層マンションの事業概要が明らかになった。高さは１１５ｍで、延べ床面積は約６万５０００m2。今後、対象街区の地区整備計画案を２０１０年７月の江東区都市計画審議会と９月の東京都都市計画審議会に諮り、１０月に都市計画決定したい考えだ。建築確認申請などを経て、１１年９月に着工し、１４年１月の竣工を目指す。

　計画地は、有明北２区域２－２－Ａ街区約１．２ha。規模は地下１階地上３４階建て延べ約６万５０００m2、住戸数は約６５０戸を予定している。建物中央部は、低中層階がエレベーターパーキング、中高層階が吹き抜け空間となる。駐車台数は約３８０台、駐輪台数は約１３００台を確保する。
**********

北西・西側のViewにどれほど影響あるか不明ですが、方位を選ぶ際はその辺も考慮した方が良さそうですね。

（＃現在、お買い得なお部屋や方位を検討中ですが、余力あればまたブログするかも・・・です。）　//

＜関連記事＞

■ブリリア有明スカイタワー｜賃貸が大量に出ました！

http://ameblo.jp/aotama2000/entry-10760249568.html

■ブリリア有明スカイタワー（その２）～モデルルーム行ってきました

http://ameblo.jp/aotama2000/entry-10432980826.html

■ブリリア有明スカイタワー

http://ameblo.jp/aotama2000/entry-10360241474.html

■ブリリアマーレ有明（その１～その４）

http://ameblo.jp/aotama2000/entry-10277556872.html

■ブリリア有明スカイタワー [公式サイト]

http://www.ariake-sky.jp/

■e-mansion：「Brillia(ブリリア)有明 Sky Tower(スカイタワー)その1　(旧名:有明TT）」

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43242/

相変わらず荒れておりますが・・・（＾＾；

　　　　
実際のオモローな物件はこちら

またまた驚きの格安リノベーション！

しばらく前ですが、オモローな不動産がリノベーションで見事再生された事例がありましたのでご紹介いたします。

こちらの物件です。

http://omoro-fudosan.jp/bukken/260

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「オモロー不動産」は、メンバー制です。｢秘」「かたつむり」でご覧いただけない方はまずはオモロー不動産にメンバー登録お願いいたします。

http://omoro-fudosan.jp/about-omotomo

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初台から徒歩数分、新宿からもぎりぎり歩けるか、という西新宿は山手通り沿いにあるクレベールというマンション。1Fにファミレスも入る商業地。

こちらの1F＆B1Fの物件です。もともと1Fは事務所、B1Fはダンススタジオのような仕様で、本来は別の区分が、竪穴でハシゴでなんとかつながっている、、、という不思議な物件でした。ちなみに登記も別で、1Fは住宅、B1は店舗/事務所だったでしょうか・・・。1Fは55.42㎡、B1Fは87.9㎡の合計143.32㎡という物件。それが最終的には￥3000マン台というお値段（安い！）。

不思議物件ゆえお値段もかなりお手頃だったのですが、ここに目をつけたのが、映像クリエイターのNさん。Nさんは、某有名なゲームの楽曲制作や、CM/Web等のBGMなど手掛けられ、地下のダンススタジオを仕事場（音楽スタジオ）に、1Fを事務所（兼住居）のスペースに、ということで、こちらの物件をご購入されました。

さて、毎度毎度のことですが、オモロー物件たちは、たいがいなんらかの問題で融資がつきにくい。こちらのクレベールもなかなか融資がおりません。（そこで価格がお手頃になる、ということでもありますが・・・）

今回のケースは、いわゆるSOHO的使い方であり、各銀行ともに住宅ローン適用と見てくれてよいはずなのですがなかなかうまく進まない。不思議な構造（フロアでそれぞれ別に登記されている）、B1Fの登記が住宅でない、B1Fを事業用途とすると住宅使用率が50％を切ってしまう、などなど、各銀行さんともにそれぞれの理由で敬遠されていました。

しかし、いろいろと理由はあるのでしょうが、実は銀行が乗ってきてくれない主たる理由は、はっきり言ってしまえば、安い物件（＝安い融資額）ですと収益的にうまみがない。それなのに手間ばかりかかる・・・（手間隙かけて稟議あげたのに本部でNGでたらそれでおしまい）ということで、要するにめんどくさいのでやりたがらない、、、というのが実際のところでしょう。物件の資料を見てなんらかイレギュラーですとすぐに門前払い・・・という方が大多数です。

私からすればこういう事案ほど、チャレンジングで燃えて来ますし、このようなことばかり皆さんのお手伝いをしておりますので、リノベーション屋としてはすっかり筋肉質になってきております。（つまりハードルが高い案件ばかりこなしているので、鍛えられる）。あの手この手で使える融資を駆使し（もちろん順法な範囲）、また必然的にこういう事案に前向きな金融機関、またむしろ個人的に興味を持ってくださる銀行マン（大多数はやりたがりませんが、一部、我々のようにこの手の事案を面白がって、一生懸命付き合ってくれようとする（＝審査を通そうとする）オモローな銀行マンもたまにいます！）とのネットワークも広がり、ある意味、不思議物件再生チーム（＝チームオモロー）が出来上がっております。（しかもリーズナブル）

で、本件もなかなか融資が付かないということで、不動産チームでいろいろあたった結果、審査が（良い意味で！）大変ゆるやかなS銀行さんにて、無事「住宅ローン」として承認いただきました。（S銀行は、住宅利用率が1/3以上ですので、B1Fを仮に事業用使途と見たとしても、審査でNGは出ないだろうなと踏んでおりましたが、無事全体を住宅として見ていただけました。）　

また担当銀行マンが頑張ってくれて、利率も優遇金利をうまく適用していただき、お客さまもご満足。

（いつも無理難題をありがとうございます　＞　Fさま！）

そしてもう一つの難題。

S銀行さんの場合、リフォームローンを同時に、、、というのが難しいため、物件は購入できるが、リフォームの費用をどうするか・・・という懸案が残ってしまいました。中古物件を買ってリノベーションしようとすると悩ましいのがリフォームローンの融資付け。今回のN氏も、物件購入の諸費用などに自己資金を充ててしまったので、別途リフォーム費も引っ張る必要あり。

幸いN氏の場合は個人事業主ですので、そこで今回は行政系の事業融資をうまく組み込み無事調達！なお、企業家や事業家は、いろんな形で融資を組みやすい立場でもあるので、そういう方たちこそ、積極的に物件を買って活用されることを推奨しています。

＜参考＞

■オフィス購入のすすめ

http://omoro-fudosan.jp/mansion-office-sl 　（Silverlight版）

http://omoro-fudosan.jp/mansion-office 　（HTML版）

★『中古物件購入（不動産ローン）』 + 『リフォームローン』の同時調達については奥が深い（かなりのテクと知識が必要）ですので、また改めてゆっくりとどこかで語ることにします。（イレギュラー物件に融資を引く力があるかどうかが、我々のようなプロデュース会社の手腕の見せ所とも言えます。小さいようですが、実はベンチャー心溢れる銀行マンといかに人間関係を作っておけられるか、はかなり重要です。オモロー不動産では、その辺りのノウハウやネットワークに長けているのも大いなる強みでしょうね・・・）

★さらに補足ですが、最近はリフォーム・リノベーションも、『耐震化』『エコ』『高齢者対応』をキーワードに、さまざまな助成制度（つまり助成金がもらえる！）があります。（「国」「都」「区」の3段階でそれぞれが助成しています。）　それなりに予算をかけられるかたは、耐震工事、屋上緑化、太陽熱、エコキュート・IH、断熱・ペアガラス、バリアフリーなどなど、せっかくの機会に検討されるとよいと思います。また、住宅のリフォームの場合は、リフォーム代も「住宅減税」の対象になりますのでお忘れなく。さらに来年からは、「住宅エコポイント」も始まるようですし、行政制度も要チェックしてください。

（オモロー不動産は、実はその辺りも大変に詳しいです。仲介の際にはいろいろとアドバイスさせていただきます。「不動産業務→融資あっせん→設計業務→施工業務」と、全業務をフォローするオモロー不動産ならではの売りですね！）

前段が長くなりました。

さて、実際のリノベーションの模様です。

＜Before＞＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

玄関を開けると、右手のガラス張りの狭いお部屋。奥にリビングが広がります。

天井は非常に高い。（4M近い？）内装は至ってオーソドックス。（というか、痛い！）

右：地下スペースは大空間が広がります。フロアカーペットの下はフローリング。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

まあ、使えなくはないのですが、お洒落からはほど遠い有様でした・・・。

ただ、天井は高く、窓も大きかった（現況では内装でふさがれていた）ので、やりようで化けるよね、、、というのがチームオモローの見解でした。

で、とりあえず壊してみる。
　

上：RC（コンクリート）は、いたってキレイです。ただ、壁面ボードとRCを張りつけていた「おだんご」の跡（RC面の無数の隆起物）が予想外にありまして、壁面の補修が想定外で大変だったそうです。

下：既存フローリングは生かす路線で・・・

＜After＞＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

ローコスト（後述）ゆえ、壁・天井も塗らない。洗面もシンプル。壁面の「おだんご」跡もキレイに補修されました。（これはさすが丁寧な仕事です！＞施工チーム）

左：キッチンも業務用シンクに、棚もシンプルに構造合板を活用したモデル。

（この合板を活用させたら、設計の清水氏は日本一！？）
右：床は既存床を残し、サンダーをかけると（By施主さん）、あれよあれよ、不思議とステキな風合いの床に化けました！（大正解でした！）

左：しかし、シャワーやトイレ（写真ナシ）は、機能的に良いものを・・・。

右：地下に通ずる階段も新設。急勾配を解決するために、右左交互な不思議な意匠の階段に・・・。

左：階下への落下防止柵も、水道管を活用した無骨なデザインものを製作。（こういうテイスト、好きですねぇ～）
右：地下はN氏の秘密基地、いや、制作現場に。。。（まだ片付いてなくて雑然としてますが、広々して快適スペースです）

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さて、驚くのは今回の費用です。

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設計（MS４D社）：（非公開）

解体（共栄社）：50万！

施工（共栄社）：280万＋20万（施主支給の什器費用）

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1Fが約16.8坪、B1Fも26.6坪です。B1Fは不要物と旧はしごの撤去および新しい階段の造作程度ですので、1Fだけでカウントしても、施工費のみでなんとなんとの坪単価＠￥17.8万です！！（よく言われる相場の6割を達成。お買い得過ぎます！！）

オモロー不動産では、オフィスリノベーションでそのくらいの坪単価を狙いたいね、という目標設定をしておりますが（それはそれでかなりのローコストです・・・）、今回は水廻り設備のある住宅にてその水準を突破！リノベーションのユニクロ化を図りたい私としては、多いに満足の水準です。（しかし、これできちんと収益が上がっているのか、工務店さんが心配になりますが、ノウハウ蓄積とともに作業の効率化も進んでいるようで、大丈夫です、、、とのこと。力強いお言葉です。）

今回は、施主のNさんがDIYにかなり熟練した方でしたので、ご本人で出来る作業も間引いて実現した数字だと思いますが、それにしてもこれはかなり記録的水準と自負する次第です。その分、これからNさんにて床の塗装したりと、施主さん作業も残ってはおります。（それもリノベーションの楽しみの一つですね。玄関土間に残された塗料の数々・・・（＾＾）

そんな「オモロー物件」×「チームオモローによるリノベーション術」でした。