ブリリア有明スカイタワー（その２）～モデルルーム行ってきました【価格など考察編】

ブリリア有明スカイタワーの賃貸が大量に出ています！(2011年1月）

http://omoro-fudosan.jp/bukken/709

09年後半は、マンション不況のせいか面白い物件の売り出しがストップしてましたが、さあ年が明けて10年、まずは湾岸注目エリアの有明にて『ブリリア有明スカイタワー』の販売が始まりました。

お隣の兄貴分の『ブリリアマーレ有明』は、

①西向きでスカイタワーとお見合う50㎡台、60㎡台が若干

②角住戸の90㎡超の￥8000万超

③31&32Fのプレミアム住戸（1億超）

がj多少売れ残ってしまってますが、おおむね～80㎡以下の普通（？）のお部屋はほぼ完売！ブリリアマーレもなんだかんだと賛否両論でしたが、蓋を開ければ大成功と言ってよいのではないでしょうか？そして満を持して、弟分のスカイタワーの販売開始です。

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余談：1ヶ月程前でしょうか、スカイタワーの売り出し開始を前に、最後、残っているお部屋がお安くなったりしないかなぁ～とハイエナのごとくブリリアマーレに行ってみましたが、上記のごとくもうほぼ完売状態。（西向きのお見合い部屋は、スカイタワーとの距離が近すぎてちょっとないなぁ・・・と実感。）　すると、分譲開始当時にあっという間に売り切れた40㎡強のキャンセル住戸が何故か今頃あるようで紹介してくれました。（北西中層階でしたが、なんと\35●●万と坪単価が290万近い・・・うーむ、ないな・・・。ブリリアマーレはもっとお安い印象だったのですが、北西向きはこんな価格でしたっけね？）　それはさておき、マンション分譲の末期は、特殊な事情で面白い（おいしい）お部屋のオファーをいただけたりすることもあるので、最後MRへお邪魔してみると良いかもですよ。

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さて、有明スカイタワーですが、個人的にも面白い＆オトクな湾岸タワーは買う気マンマンです。ブリリアマーレは、中期の頃から狙っておりましたが、諸事情で結局購入はしませんでした。（代わりに現在賃貸で借りています。）　そんなわけでこちらのスカイタワーも気になっており、さっそく先行予約の一番最初の回にモデルルーム（以下、MR）に行って参りました。（初日の初回から、MRはけっこう混みあっておりました。湾岸で豊洲を狙っていた層が有明にどんどん流れこんできていますね！）

かつてはブリリアマーレのMRだった、TOCのウェストタワーの20FにMRがあります。MRから現地建設地を望むとこんな感じ。有明はホント何もないですね（苦笑）。

　
手前の緑は「有明テニスの森公園」。右側の正方体の建物がブリリアマーレ。その隣に有明スカイタワーは現在建設中。

さて、写真や公式サイトのCGなども交えて簡単にご紹介。

ターゲットを、DINKSや若いファミリーあたりにおいているのでしょうか、スタイリッシュ・アバンギャルド（？）軸に寄せた広告展開をされています。起用タレントは「オダギリジョー」で、CMもけっこう流してますよね。

【左】南面のテニスの森側から。【右】北面側。奥がブリリアマーレですが、かぶり具合はこんな感じ。また、スカイタワーには広い芝生広場が設置の模様。

桜の木も多数植樹され、2Fのテラスからの眺めは気持ち良さそうです。

【左】エントランスホール　【右】レセプションホール（階段上がった先）

エントランスホールの目玉のシャンデリア（MR内の展示）

エントランスホールには、（何故か）巨大シャンデリアが鎮座するそうです。デザイン面でMRではこれをかなりプッシュして展示していましたが、正直、まったく要らないような・・・（＾＾；　そして2階のロビーへは階段のみのようです。（最近主流（？）のエスカレーターはナシ）　変なデザイン性よりも機能面を重視して欲しいなぁ、、、と個人的には思います。なお、エントランスからロビーへのアプローチは、個人的にはガレリアグランデのエスカレーターが好きですね。夜は中間照明でなお◎。

ブリリア有明スカイタワーの共用施設は、主に2Fに集約されています。売りは、広い芝生のお庭を眺めるテラスガーデン。

そして、テラスに併設する形で、プール、フィットネス、キッズルームがあります。若いファミリーを想定してのことでしょうが、キッズルームの子供を見ながらテラスで寛げる、、、というのは、若いファミリーにはなかなか良い作りなんでしょうね。

【左】フィットネス　【右】プール

【左】キッズルーム　【右】ガーデンラウンジ

あとは最上階（33F）に、【左】オールデイラウンジ（Bar）と【右】オーナーズスイート。
　

ゲストルーム（の一番良いお部屋）は、ブリリアマーレでも採用の「超」豪華スイートルームです。眺望の良いジャグジー付き？ブリリアーマレーの完成のスイートも見ましたが、実際むちゃくちゃ豪華です。ただ、毎月住人で抽選してますが、今のところまだ一度もあたったことありません。その他の普通（？）のゲストルームでさえ平日含めて激戦。戸数はブリリアマーレもスカイタワーも1000戸超で、ゲストルームも4部屋と同数なので、状況は一緒でしょうね～。

＜参考＞

■ブリリアマーレのオーナーズスイートに宿泊（和室）

http://ameblo.jp/aotama2000/entry-10277556872.html

なお、共用施設については、全体的にちょっと小さいかなぁ、、、という懸念あり。というか十分普通なサイズなのですが、お隣のブリリアマーレと比較してしまうとどうしても物足りないような・・・。ブリリアマーレはBarラウンジも行っても満席なんてことは皆無。広々空間ですし、席を譲ったほうがいいかな・・・なんて他の住人（利用者）への気遣いもほとんど必要なしで大丈夫。それと比べると、スカイタワーはラウンジが弱い（狭い）印象あり。カウンター席なんて要らないのでは、、、と思うが、バーテンダーと語らいたい住人の方も出てくるのかな？？　

2Fのガーデンテラスも、低層で気軽に立ち寄れることを考えると、塞がっている可能性も高いんじゃないかしら・・・。

プールは小ぶり（らしい）ですが、実際、一般的にもそんなに利用率は高くない施設ゆえ問題ないでしょう。

そして残念なのは、ブリリアマーレでも超人気設備の「SPA」（風呂）がないこと。これはデベロッパー側も予想してなかったのかもしれませんが、マンション内の大浴場はえらく人気あるようです。ブリリアマーレで見ている限り利用率は相当なもの。プールは近所の江東区のスポーツセンター（徒歩3分程度？）でいいので、代わりにお風呂を設置して欲しかったなぁ・・・と思う次第。

キッズコーナーは、小さいお子さん持ちの奥様にはかなり評判良いでしょうね。

屋上スカイテラスからの花火大会は良さそうですね。（恐らく抽選となるでしょうが・・・）

さて、実際のモデルルーム（内装）。

一言で言うと、フツー。（悪いということではありません）

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・東建さんお得意の、フローリング調の床シートです。（嫌いではありません）

・エアコンは外付け。（天井埋め込みでない）

・標準でIH採用

・ベランダは普通に広々サイズで気持ちよい（恐らく、奥行き1.7メートル以上）

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くらいでしょうか。詳しくは公式サイトをご参照ください。

色味は、ホワイト系、ライトブラン系、ダーク系（メローミッド）の3色展開。色は部屋ごとにすでに決まっているようです。（少なくとも12Fまでの低層階はFix済みの模様）　個人的にはダーク系の部屋がよかった（趣味のよいインテリアのせいもある）のですが、ダーク系の部屋が少ないのが残念なところです。

以下はホワイト系のお部屋。（ホワイトバランスを取ってないのでちょい赤味強いです・・・）

ダーク系のお部屋。壁その他オプション対応もありますが、こちらの方が落ち着いた高級感を感じました。インテリアの趣味の良さのせいでしょうが。

こちらは、南東側（有明テニスの森側）の19FのViewの再現。あとで詳述しますが、個人的には南東側の13F以上がお値段含めてお勧めな気がします。

33Fプレミアルーム。南西側Viewの再現。天井も高くダイレクトウィンドウで、さすが気持ちよい空間。お値段は110㎡超で￥1.5億～といった具合。

さて、お値段。

私の場合は、狭目から広めまで購入候補ゆえ、お買い得部屋の検討のために一通りヒアリング＆坪単価計算してみましたが、変わった設定をしてきたな、、、と思いました。

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・～12Fまでは内廊下スタイルのためか、坪単価的にはちょいお高めな設定

・外廊下スタイルとなる13F～の方が坪単価的には割安。

（＝＞よって、階数としては13F以上がお手頃ゾーンとなってくる）

・共用設備と同じフロアで（便利！）、かつ天井高もある2Fは狙い目かなと思いきや、2Fの価格は割高設定してますので微妙・・・。（評価分かれるところですね・・・。まぁ希少性と2F施設が目の前なのでアリとも言えますが、価格からすると3Fでもいいかも？）

・狭目の部屋（～50㎡）までは坪単価が高めの設定。（ブリリアマーレの狭い部屋は、西向きのお見合い部屋含めて即売り切れたので、今回は値段を上げてきたんでしょうか・・・）

・60、70㎡台を比較的安めな坪単価(13 ～17Fで、坪単価220万台や230万台もあり）の印象。

（＝＞70㎡強の3LDKで￥4800万程度のお部屋もあり）

・方位による偏差はほとんどなし

（＝＞北西（都心View）と南東（公園View）でお値段変わらないとなるとどうなるかな・・・。北西のレインボーブリッジ＆東京タワーView好きな方も多いですが、値段同じなら南東の日当り良好な方が個人的には良いかな。公園の緑を眼下に、朝日で目が覚めるのは実に気持ちが良いです・・・。いずれにせよ来場者アンケートでの人気具合を見て、これから変更加えてくるんじゃないかと推測します）

・33Fのプレミアムルームは、お金持ちの方が気に入ればどうぞ（笑）

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大よそそんな感じです。

当初は、南東向き低層階（の通常はお買い得）な部屋を狙おうかな、、、なんて思っていたら、予想外な価格設定でしたね。なお、ブリリアマーレの実際の建物で見ると、２Fも３Fも、ベランダのお部屋であれば外（道路）からの目線はほぼ気になりません（夜は多少気になるかも）。角住戸のダイレクトウィンドウ仕様は、逆に5-6Fくらいまでも気になると思います。角部屋狙いの方は、レースのカーテンをしっぱなしにならぬよう、中層階以上をお選びください。（外からの目線具合は、現地のブリリアマーレを下界から眺めると大よそ予想がつくと思いますよ。）

なお、今後の価格動向を考えるに、マクロ的に言うと、今売り出し中の『シティタワー有明』も含めて見るに、有明については今の価格相場から下落はなさそうに思います。（トレンドとしては上がるか、よくて横這い）。よく言われているのは、豊洲の上がり始めた当時の状況に似ていると・・・。坪単価～＠￥230万くらいのお部屋ならすぐ売れる。＠￥250万、＠￥260万くらいでもそれなりにフツーに売れて行く・・・といった具合。）　今回のスカイタワーの値段で、ブリリア程度（もしくはそれ以上）に順調に売れれば、まぁ有明は（有明でも）そこそこ売れるな、、、となるので、今後も同様かそれ以上のお値段になっていくでしょう。（そして、あの価格ならまぁそこそこ売れていくんじゃないですかね・・・）

ちなみに、シティタワー有明は、シティタワー豊洲ザツインの苦戦を受けて弱気な価格設定をしたところ、住友物件にしては割安だといことで逆に人気に火が付いて、1期分はほぼ完売。現在、2期の売り出し前ですが、スカイタワーや、オリゾンマーレ目の前の敷地の開発計画を踏まえて(*）様子見の模様です。（価格をさらにあげてくることもあるかもしれませんね・・・）

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(*)有明北3-1地区（11街区）事業公募

http://www.kouwan.metro.tokyo.jp/business/rinkai/youkou/index.html

http://www.kouwan.metro.tokyo.jp/business/rinkai/youkou/pdf6/zumentou.pdf

オリゾンマーレの目の前の土地には、商業＆住宅（マンション）複合開発がなされる予定で、現在入札中です（～3月末）。去年に一度入札があったのですが、当時の景気を反映してか、流れてしまいました。そろそろデベロッパーも再始動してますので、今回はなんらか決まるんじゃなないかなぁと想像します。

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＜参考＞シティタワー有明（価格）

http://ameblo.jp/aotama2000/entry-10217146093.html

シティタワー有明は、方位で価格偏差が大きかった記憶ありです。南東がお高めで北西が割安という設定でした。また、部屋の広さによる偏差もあまりなかった（＝狭目も普通にお手頃坪単価）ため、結論としては「北西高層階」が狙い目となり、先行予約の際にそちらに要望書を入れたのですが、どうも人気が殺到したようでその後に価格変更が発生（値段が上がった！）し、気分的に購入を止めてしまいました。

また、その当時、ガレリアグランデの中古価格がかなり下がっていて（当時はブリリアマーレへの買い替え層がこぞってガレリアを売りに出していたようで下落傾向）、坪単価＠￥170万や180万台も出ていました（相当お買い得・・・）。最近はまた＠￥200万以上（＠￥220～230万のそこそこな価格）に値が戻ってしまってますが、いずれにせよ先々中古市場でのガレリアグランデとの価格比で、売却額があまり上がらないリスクも感じておりました。

今思うと、価格上がった後でもそれなりに安かったので、まぁ買っておいてもよかったかなぁ、、、という気もします。ちなみに北西向きの中層階以上は、狭目もファミリー向けもすでに全滅（完売）の模様。（低層は2期で売り出されます）　角部屋や広めはこれから売り出しだったかと思います。いずれにせよよく売れています・・・

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そんなわけで、供給側の予測より、有明の不便さ（！）もなんのその、お値段安ければ（安いから）売れているんですね・・・。なので、周辺の開発も進み、有明認知も進みつつ、有明の価格は上がっていくと見た方が良いでしょうね。（オリゾンやガレリアを当時安く買った人たちはもう少し保有して、値段があがってきたあたりで売却が一番の勝ち組になりそうですね・・・）

で、有明スカイタワーに話しを戻しまして・・・

個人的には、お値段によっては40㎡～50㎡前半が安ければ、とりあえず買ってしばらく住んでもいいかな、、、なんて思ったのですが、狭目はちょい割高な価格設定につき考えもの・・・。逆に、いわゆる2LDK/3LDK系の60～80㎡のファミリータイプは、中層階で坪単価220万台、230万台もありそうなので、比較的お手頃と言っても良いかもしれませんね。一応（？）の正式な価格がこの2週間くらいで出てくるそうなので、それを見てさらに検討かなぁ、と思っております。

とりあえずまとめておくと、

通常、公園隣接や運河沿いなどは、面している側の低層が狙い目（お安め＆気持ちよい眺望）となるのですが、ブリリア有明スカイタワーでは中層階（13F以上）が狙い目となりそうです。

また、北西面（都心側）も、東京都の開発ガイドラインでは10F（15Fくらいだったかな？）までの建物しか立たない、、、となっていたような記憶もありますが（シティタワー有明の北側だけだったかな？）、よって、20F以上ならまぁ大丈夫かもしれませんが、オリンピック誘致失敗後で今後の動向の見極めも難しいので、価格偏差がないならば、個人的には南東側（テニスの森側）をお薦めします。（北西Viewは、ラウンジに行ったときにでも楽しめばよい）　東京タワーやレインボーブリッジもいいですが、公園を眼下に望むグリーンViewもけっこういいですよ！

北西側狙う人は、東京都の臨海副都心の開発ガイドライン他、要チェックした方がいいと思います。北西に33Fが立ったらかなりショックですよね・・・。（過去、「ガレリアグランデの北東向き住戸の悲劇」、という事例がありますのでご注意ください）

あと参考ですが、正確な場所を確認してませんが、お台場方面へ１－２ブロック程行ったあたりに、新しいタワーマンション建設の話しがまとまったという情報もあります。

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有明北に115m超高層　11年9月の着工目指す　東京建物と住友不動産20091209建設通信

　東京建物と住友不動産が、東京都の臨海副都心有明北地区に計画している超高層マンションの事業概要が明らかになった。高さは１１５ｍで、延べ床面積は約６万５０００m2。今後、対象街区の地区整備計画案を２０１０年７月の江東区都市計画審議会と９月の東京都都市計画審議会に諮り、１０月に都市計画決定したい考えだ。建築確認申請などを経て、１１年９月に着工し、１４年１月の竣工を目指す。

　計画地は、有明北２区域２－２－Ａ街区約１．２ha。規模は地下１階地上３４階建て延べ約６万５０００m2、住戸数は約６５０戸を予定している。建物中央部は、低中層階がエレベーターパーキング、中高層階が吹き抜け空間となる。駐車台数は約３８０台、駐輪台数は約１３００台を確保する。
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北西・西側のViewにどれほど影響あるか不明ですが、方位を選ぶ際はその辺も考慮した方が良さそうですね。

（＃現在、お買い得なお部屋や方位を検討中ですが、余力あればまたブログするかも・・・です。）　//

＜関連記事＞

■ブリリア有明スカイタワー｜賃貸が大量に出ました！

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■ブリリア有明スカイタワー（その２）～モデルルーム行ってきました

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■ブリリア有明スカイタワー

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■ブリリアマーレ有明（その１～その４）

http://ameblo.jp/aotama2000/entry-10277556872.html

■ブリリア有明スカイタワー [公式サイト]