[不動産投資×銀行融資] 審査に通りやすい決算書・確定申告書の作り方
（↑実際の事例を参考にしたサンプル）
ブログをすっかり更新せず、先日、投資家の知人（というか、もともとはオモロー不動産のお客さまでした・・・）との飲み会でラブコール（？）をいただきましたので、メモ代わりに更新してみます。
＃Twitterに慣れると、ブログから足が遠のきますね・・・。Twitterでもあまりつぶやいておりませんが。
http://www.twitter.com/aotama2000
ということで本題。けっこう参考になる記事です。
『最近の銀行の融資姿勢のトレンド』
または
『不動産投資ローン、融資を受けられる確定申告書の作り方』
とでもネーミングしておきましょうか。
しかし、ブログで説明しようとするとあまりにも長くなるので（これだけでセミナーで30分～1時間はレクチャーできそうです）どうしたものかですが、軽～くサワリだけ説明します。
確定申告をすでにしている方はご存知のように、
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A： 収入金額 ～不動産賃料収入、礼金など
B： 必要経費 ～租税、損害保険、原価償却、利子（以上、ほぼ年間固定費）
修繕費、管理費、地代家賃、給料賃金、その他経費（以上、変動（させられる）費用）
C： 所得（A-B） ～税制的な視点における利益
I： 控除 ～課税を減らせる税制上認められた項目
＝＝＝＝
という要素があります。
上記の確定申告に絡む要素とは別に、銀行融資を受ける方は
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D： 返済額 ～文字通り、銀行へ返済するお金
E： 返済率（D/A） ～その物件が生み出す収入 vs 銀行への返済額 の比率
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という指標もあります。
さらに、
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F： 融資残高（債務） ～その物件のローン残高
G： 表面利回り ～ここでは、物件のローン残高 vs 物件が生み出す収入 として算出
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そして、最近主流のサラリーマン大家さんの場合は重要な指標となる
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H： 給与/報酬 ～ご勤務先の会社からの給与や役員報酬
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結論から言うと、銀行が融資の際に気にする指標は、
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①Hの『給与/報酬額』 と Fの『総負債額』
②Eの『返済率』 （Aの『不動産収入』 と Dの『返済額』）
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です。
②は、実際どのくらいのキャッシュフローが生み出されているのか、また投資家として才覚があるのか、といったことを見ています。都内での投資の場合、これが70％を超えるとアウト、50％を切っているようだと優秀・・・となり、銀行目線では貸したい人というセグメントに入ってくるようです。
そして①が、サラリーマン大家さん属性の方には重要な指標で、例えば「パッケージ型融資」をしてくれる不動産投資家の強い見方のS銀行では、、
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融資可能枠は、「給与報酬」の20倍以内
（「F：総融資残高」/「H：給与」 ＜ 20（倍））
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となって、それ以上は（ほぼ）絶対に貸してくれないそうです。
（L住宅ローンでも「10倍」がMaxな印象。）
※「地主さん」のような、資産もたっぷりのB/Sが超優良な方々はまた別扱いとなります。あくまでもこれから不動産投資を進めたいサラリーマン大家さんのようなグルーピングの方の場合。
※倍率は職業属性にもよりますが、例えば水っ気のあるご商売ですと厳しくなりますし、逆に医者・弁護士等の安定高収入な職種には30倍くらいもあり得るようです。
昔はそんな上限枠がなかったそうで、ガンガン貸し続けられたのですが、今は、（ある種）そういうビジネスモデルはリスクという見方で、規制をしているそうです。
つまり、「2年で資産ゼロから10億を生み出した！」などというセンセーショナルな投資手法が編み出され未だに脚光を浴びているのですが、実際リーマン後は、現状「ゼロ」に近い方がこれから始めてもなかなか難しい融資シチュエーションになってしまったようです。（残念！）
ただし、「パッケージ型融資」の某銀行の審査における目線です。地銀、信金系の「個別に融資対応」してくれる金融機関はまた異なりますので絶望することはありません。（が、過去に比べると厳しいのは間違いありません。憂慮すべき状況ですね・・・）
以上のように、パッケージ型融資をしてくれる銀行に対しては「給与額」の指標は非常に重要です。会社経営者などは、うまく調整して「自分の給与が高い（高く見える）」ような決算書にしておくことはかなり大事です。また、直近だけを参考にせず、2～3年分に遡ってその平均値で見るところもあるので、短中期的に投資を考える会社経営者の皆さまは、とにかく自分（＝社長）の年収は一定額を維持してください。（最低800万～/年、1000万は超えていて欲しいです。）
また、法人を持っている人、経営者、ツーカーな関係性の不動産会社がある人など、確定申告の上記要素をある程度恣意的に変えられる（もちろん税洗法上OKな範囲で）ような状況にある人は、
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①A（不動産収入）、H（給与）は極力大きな数字へする方向で。
②それにあわせてB（不動産支出）もバランスよく増やす。
（利益が出すぎても税金が大変です。変動費用の項目をうまく活用して経費を適度に計上しておく）
③I（控除）は気にせずどんどん増やす
（銀行側もほとんど気にしていない項目。（不動産事業と関係ない指標なのでほぼスルー） 老齢の年金暮らしの親を扶養に入れたり、住宅ローン減税を活用したり、ちょっと調べるといろいろ使える内容があったりします）
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が目指すべきアプローチです。
・・・と、まだまだ細かく説明をしないとよー分からん、かもしれませんが、メイン画像を拡大してなんとなく掴んでいただけると良いな、と思います。
＃なお、オモロー不動産で実際に物件購入を検討しているお客さまには、個別に相談にも乗っております。オモロー不動産サイトからお問い合わせくださいませ。 //
The SOHOまもなく入居開始！
まずは宣伝。
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twitter始めてみました。
日ごろ、オモローな物件探訪問によく出てますので、気軽につぶやこうかと思ってます。
http://www.twitter.com/aotama2000
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ぜひフォローくださいませー。
さて、しばし多忙で更新が（いつものごとく）止まっておりました。そして、不動産のはずが、なぜ「里谷たえ」なんだ、、、という声もチラホラ（^^；。ということでツナギでちょい不動産ネタです。
オモロー不動産では以前から注目していた、お台場は青海の『The SOHO』が、いよいよ入居となります。
実は、オモロー不動産の関連会社でも、（随分前ですが）いち早く内覧会に行ってきました。そこで見たウッドデッキ付きの海向きの部屋が気に入ってしまい、とりあえず契約してしまいました。（いわゆる、衝動買いといいますが・笑） ということで、今後このThe SOHOネタが増えると思います。（事前のお知らせでした）
ということで、プレ告知がてら、いくつか写真をUPしておきます。
左：エントランス入ってすぐのロビー。ビリアード台もあって、実際に楽しめます。
右：レセプションパーティーの時。ロビーにてお洒落にパーティーでした。
廊下。外観は、シックな黒×ベージュ。中にはいるとカラフル。
このSOHO、基本は「オフィス」使用となります。海辺の景色を一望しながらのHomeオフィススタイル。
オモロー不動産でも契約してしまった、海辺のウッドデッキのお部屋。なんでも、The SOHO（300戸以上）の中で、一番最初の契約だったとか（笑）。さすが、オモロー情報には食いつきが早い！！
一般の部屋もこんな感じ。こちらは10F以上のプレミアム仕様で、フローリング調になります。低層はタイルカーペット×OAフロアの仕様となります。
共用施設に、ラウンジBarやフィットネスもありますが、個人的にはこの露天SPAを期待しておりました。（ただ、実際出来上がると、4人入るともういっぱいでしょうか。ちょい残念！）
SOHOライフも、なかなか楽しみです。//
＜関連URL＞
■The SOHO（その２）～The SOHO、まもなく入居開始！
http://ameblo.jp/aotama2000/entry-10469490485.html■The SOHO（その１）
http://ameblo.jp/aotama2000/entry-10247025367.html
■オモロー不動産：The SOHO物件紹介
http://omoro-fudosan.jp/bukken/463
■The SOHO（公式サイト）
パーティー三昧Week！
先週金曜日から今週は、イベントごとが続いた。一回にまとめてご紹介。
【ブリリアマーレ有明にてホームパーティー】
物件の価格下落、行政の優遇制度、金利安、、、など、現在は住宅を買いたくなる制度が目白押し。今後の不動産価格の読みもいろいろあるとは思いますが、単に自分が住むための住宅、ことマンションとなれば買ってもいいかなぁ・・・という価格帯にあると思います（つまり買い時）。周辺にもマンションを買おうかなという知人・友人・親族など、けっこうたくさんいて、賢いマンション購入術や、お買い得物件をこっそり（？）提供してあげたりしているわけですが、そんな人たちで久々集まって情報交換会でもやろうか、、、という話しに。
で、幹事の友人が指定した日が僕の誕生日（たまたまです）。また、ブリリアマーレのパーティールームも取れてしまったので、では規模も広げて、『ブリリアを楽しみつつ、不動産について語ろうの会』（？）が実施されることに。
さらに、
・不動産ライターのK女史（オモロー不動産研究会にもよく出没）
・不動産情報のポータルの編集長さん
・同じく住宅建築の雑誌の編集長さん
・業界関係者の愛読率も高いと思われる『セオリー』（名前出しちゃいましたがセーフ？）の編集さん
・投資方の世界ではみなお世話になる某銀行マン
などなど、不動産メディア・不動産投資業界のコアな方もお越しいただき、かなり盛り上がる。さらには2-3名の友人が「ブリリママーレの噂のお風呂に浸かりたい！」（←来場したご友人なども施設利用OKです）ということで、お風呂も堪能（笑）。楽しいひと時を過ごす。
そして最後は幹事のK氏のはからいで、おいしいケーキも・・・。わざわざ練馬の方の有名店のものらしい。（名前忘れた・汗）
お集まりの皆さん、どうもありがとうございました。また楽しくお過ごしいただければ何よりの喜びです。そして幹事・準備のK夫妻、ケータリングの「かつ心」さん、練馬からわざわざありがとうございました。美味しくいただきました。初めてお会いする方もいらっしゃいましたが、これも何かのご縁、広がって参りましょう！
次は、まもなくOpenの「The SOHO」でお会いしましょう！（かな？）
こちらもかなり面白い物件＆お部屋です！
＜参考＞
■湾岸まで出前上等！ケータリング手厚くやってくれるそうですよ！「かつ心」
http://www.katsushin-tokyo.com
■The SOHO
http://omoro-fudosan.jp/bukken/463
【dhrma cafe＠五反田、レセプションパーティー（水）】
オモロー不動産でもお付き合いいただいている五反田は町原ビル。
http://omoro-fudosan.jp/bukken/416
1Fに新たにカフェがオープンとのことで、ビルオーナーさんのお誘いもあって遊びに行ってみることに。渋谷の「SOMA cafe」の姉妹店（？）として新たにオープンされた「dharma cafe」。もともと前に使っていた団体が、かなりオモシロイムードで、居抜きで出していたのだが、その跡地をうまくカフェにコンバート。いいムードを醸し出しています。DJ陣も入ってノリノリ。スタッフともに出撃し、お腹も空き気味だったので、ガツガツとフードを頂く（^^；。（ご馳走様でしたｍ（＿ ＿）ｍ）
ソフトバンクCMのお兄ちゃん役の方や、俳優さんも見かけたりと、オーナーさんの人脈が広そうですね。帰りしなも、直接は面識のない我々をしっかりお見送りまでしてくれて、丁寧な方でした。オーナーさんの人柄に常連客が付いてるのかもな、なんて思いました。（もちろん、お味もカフェ飯しで○）
目黒川沿いの気持ちよい立地で、まもなくの春が楽しみですね。
＜参考＞
■SOMA cafe
http://r.tabelog.com/tokyo/A1303/A130301/13001751/
【麻布のセレブ会員ワインバー（月）】
2年ぶりくらいに大学のお仲間連中と、麻布の会員制（かしら？）なワインバーにて集合。普通のマンションのような扉にはロックが。ピンポン（？）で呼ぶと開けてくれるようです。（多分会員制なのかな？？）
集まったのは、
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・某六本木のTV局の制作Hクン
・某六本木のTV局の制作Aクン
・某赤坂系広告代理店系列の関係会社の役員＆自分の会社も経営のRクン
・現在世の話題となっている日の丸航空のパイロット氏
・国土交通省の航空行政に携わるYクン
・某外資系コンサル会社から国産専門商社（かな？）にまもなく転職のOクン
・某汐留系広告代理店の肉食マーケッター氏
＝＝＝＝
そして
＝＝＝＝
・オモローな不動産のワタクシ（笑）
＝＝＝＝
です。
僕らの大学は、どちらかというと、銀行・証券会社・商社とか、そっち路線のお堅い人が大多数なのですが、なぜか学生時代から付き合いのある人たちは、みな面白みのある業界へ散っている。あと一人、鳥取県で役者やってる人もいますが、彼も相当に異色。
そして集まった場所は、ソファもふかふかな、ぴんぽん押して入るラウンジBarです。（B級グルメな僕はまずいかんなぁー・笑） 会員（なのかな？）な、すっかり大成功＆大富豪（？）の起業家R君のお見立てでワインをいただきます。白ワインは、これがかなり美味！またフードの生肉（？？）も、かなりウマかった！！
今話題の航空行政の担当者とJALのパイロットが同席とあって、時事ネタ（裏話）で盛り上がる。TV局のH君は、もともと看板だったスピリチュアル番組の担当をしていたせいもあり、また実は僕も隠れスピリチュアル人なので、スピネタでも多いに盛り上がる。一方、不動産投資をしている人も何名かで、不動産ネタでも沸く。子持ち組みは小学生入学とかそんな時期にさしかかり、有名私立小学校の学費が高い・・・とか（苦笑）。学生時代は、DJやらダンスやらをやっていた我々も年をとったものだ・・・。
TV局と官僚は、良い時間に仕事に戻っていきましたが、やはり忙しい仕事なんだなぁ、と実感。
しかし、美味な白ワインだった。ラベルをメモってくるべきでした・・・。
【Carrettiere＠目黒、レセプションパーティー（金)】
↑左から、ワタクシ/お店オーナーKsense社の濱田社長/ビルオーナー君。
知る人は知る、悪そうな3ショット（？？笑）
さて、最後は目黒のCarrettiere（なんと読む？）のレセプションパーティー。
こちらもこのビル（ソフィア白金）のオーナーさん一族の息子（K君）が、僕の起業時代からの腐れ縁友人で10年来のお付き合い。（もともとこのビルが出来る前の古ビル一棟をわが社でリノベーションオフィスとして使っていたこともあった。）
それが今やすっかりブランニューなビル。
http://omoro-fudosan.jp/bukken/297
さて、そちらの1F路面スペースです。目黒駅徒歩3分程の便利な立地で広々な目黒通りに面す。1&2Fがメゾネットで一面ガラス張り。かなり目立つ物件でした。テナント募集してる際は、不動産屋さん、めがね大手チェーン店とか、いろいろ問い合わせがあるも、最終的には、K君の知り合いで、恵比寿で飲食店を開き、不動産業、デザイン製作業など多角経営をしているKsense社の、新しい業態のお店を誘致。
（上記のURLを見ると分かりますが、そんなBeforeが、こんな写真のAfterになりました！）
1Fはワンコインスタイルの伊風立ち飲み（？）Barに。2Fは着席のイタリアン。ランチは1000、1500、2000円とか、そんな感じのコース展開。夜はアラカルトか、コースも3900円くらいから。レセプションでフードもいただきましたが、お世辞抜きで美味い！このムードでこの価格帯なら、ROI（もしくはマンション風にPER）は高い！（笑） 良いお店かと思いますのでお近くの方はぜひ！
＝＝＝
※店舗を誘致するまでに、不動産契約としてはすったもんだもあったのだが、オーナーのK君が直属でいろいろ動き根回し（？）し、結果的にこのようなステキなお店の誘致にこぎつける。実際、これによりビル価値全体が上がるともいえるわけで、昔ながらの方法から抜け出せずにぼーっとただ待っているだけで空室で苦しむビルオーナーがいる一方、中長期を視野に自ら動くビルオーナーも新しい世代に登場し、旧態依然のこの業界も、徐々に変わっていくのだろうなぁと感じた。（もちろん、我々オモロー不動産研究会も、世の中のカイゼンに寄与すべく、いろいろ仕掛けたいと思う次第です。
＝＝＝
＜参考＞
■Carrettiere（イタリアン）
そんな、夜が忙しい1週間でした。//
高速で湾岸を1時間。千葉の魅惑のお値打ちスローライフ
先日、お客さまでもあるビルオーナーのMさんからお誘いいただき、Mさんの千葉の別荘（週末のご自宅）の見学ツアー（？）にお連れいただいた。
千葉の東金というエリアにあるのだが、湾岸高速を使えば都心から1時間以内。そこには快適な環境・空間、暮らしやすい街があり、そして物価も（物件も）安い。Mさんは数年前にそこに一軒家を購入し、平日は都内マンションで暮らし（都内でお仕事をし・・・といっても、あくせく仕事をしなくとも暮らしていける方なのだが、エネルギッシュに日々活動されたいのだと思う）、週末は奥さまと愛犬ハチコと千葉のスローライフを楽しんでいるという。実際、かなりご機嫌な暮らし向きなのだが、Mさん曰く、千葉は物件も安いために決してセレブ（？）の特権というわけでもない。そこそこ所得のある人ならば十分可能であり、もっと広まってよいライフスタイルである、と。そこで、オモロー不動産としてもテーマとして広めようよ！ということで、ご丁寧にご案内してくれた次第である。
ご自宅は、一見するとシャープな黒塗りの平屋建て。ですが、実は崖地に建っていて、奥の方に崖に沿って建物が広がっている。土地面積は200坪！崖地ゆえ有効面積は半分くらいだったと思いますが、残りの部分も、ウッドデッキにしたりして有効に活用されていた。物件としても面白かったが、なによりもライフスタイルとしての全体スキームが興味深かった。
以下、写真＆キャプションでレポート！
左：Mさんの愛車、アウディクアトロ（A4またはA6ワゴンかな？）で湾岸をひた走る。さすがクアトロ、乗り心地抜群！
右：（いきなり飛びますが・笑）別荘の内部。もともとモデルルームとして売り出されていた物件をラッキーにも格安で購入し、内部を一部改装したそうです。
左：ご自宅の前面道路。閑静な住宅街です。新興開発地だけあって、理路整然とした街並み。目の前すぐに、巨大な貯水池・公園もあって、環境ばっちり。
右：崖地に建っておりますが、その崖部分を有効活用。広々としたウッドデッキバルコニーを現在整備しているところとか。施工工事も、千葉は安くていいよ！とのこと。
崖地で眺望良好です！いやー、本当にリラックス空間。写真内は、同行した不動産ライターの柏木女史。シェアハウス本、只今絶賛発売中！
大家さん!これからの不動産投資は「ゲストハウス・シェアハウス」が絶対お得です!/柏木 珠希
左：街までは車で10～15分程度。郊外型の巨大なお店が並びます。
右：参考にスーパーにも寄ってみる。野菜は激安でびっくり！にんじん鬼盛り480円！思わず、いろいろと買い物して帰りました（笑）
そんな東金の新興開発地でしたが、現在分譲地は、なんと驚きの100坪＝190万円～。
坪単価＠1.9万円って・・・。（気絶）
なお、Mさんは、200坪の崖地に建った述べ床30坪程度（？）のモデルルームを、なんとなんとの●000万程度でお買い上げになったのだとか！35年ローン（変動1％）とすると、月々わずか5.6万円の返済です！（←さて、お買い上げ額はいくらでしょう？？）
こうした物件にめぐり合い、購入できるというのも強運のなせる技ともいえますが、しかし、そんな価格の物件もお隣県の千葉には現実として存在し、こんな暮らし向きもある、ということなんですね。しかも、都心からわずか1時間！
オモロー不動産では、墨田区や台東区、江東区などの投資価値の高い方面を『Look East』と称してプッシュしてますが、実は『Look More East、千葉！』なんでしょうね。（確かに、TX沿線も最近は熱いですし・・・）
平日は東京湾岸タワーマンション、週末は千葉の自然の中で一軒家スローライフ生活・・・
これはアリだな、と本気で思いました。野菜も新鮮で美味だったなぁ・・・ //
[メモ] 住みたい街と住んで良かった街
東京ウォーカーの調査より。
http://news.walkerplus.com/2010/0207/2/
実際に住んで満足度の高いのは、「東」や「北」に多いと。
オモロー不動産でも、『Look East！東は投資効率が良い！』ということでプッシュしていますが、成熟（というより飽和気味）な「西」ではなく「東」がやはりオモシロイ・・・のでしょうかね。
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「住みたい」「住んでよかった」双方で1位を獲得したのは、吉祥寺（東京都・武蔵野市）。駅ビル“ロンロン”が4月に“アトレ”に生まれ変わり、アップル製品を専門に取り扱う“Apple Premium Reselle”が誕生するなど、新店のオープンが相次ぐことも理由だ。一方で、焼鳥の老舗“いせや”やレトロな雰囲気を楽しめる“ハーモニカ横丁”など、吉祥寺の歴史を作ってきた名所も依然として人気が高く、その新旧のバランスのよさが人気の理由のよう。
続いて、2位の自由が丘（東京都・目黒区）は、09 年7月にオープンした“Luz 自由が丘”が、新たなランドマークとして賑わいを見せ、高級感やオシャレなイメージがさらに強化されている。そして、3位の下北沢（東京都・世田谷区）は、小劇場や古着店、雑貨店が多く、長く若者の街として認識されているが、09年～10年にかけて飲食の行列店が数多く誕生。新鮮野菜の料理が人気の農家を営むオーナーによる“農民カフェ”や宮崎発のご当地グルメ・肉巻きおにぎりを販売する“ニックンロール”など、“トレンドを押さえた街”というイメージが強かった。
一方「住んでよかった街」は、「住みたい街」とランクインする街が大幅に変わり、理想と現実が垣間見える興味深いものになっている。
1位はダブルで栄冠に輝いた吉祥寺（東京都・武蔵野市）。「駅前はファッションビルや大型電気店などなんでもそろうのに、一本路地に入るととても静か」「井の頭公園は、都会とは思えないほどに自然があふれている」などの声が寄せられ、イメージだけではなく、住人の満足度も高いことが明らかに。2位は中野（東京都・中野区）。「商店街が充実している」「休日は中野ブロードウェイに行けば退屈しない」など、北口駅前の商店街やサブカル聖地として名高い“中野ブロードウェイ”の人気が高いようだ。
3位には、1日の乗降客数が新宿駅に次ぐ日本第2位の大ターミナルの池袋（東京都・豊島区）がランクイン。東武百貨店や西武百貨店を始め、駅前にはサンシャインシティなど大型の商業施設が集中。話を聞いたエイブル池袋東口店の営業担当者によると「埼玉方面、練馬方面、新宿方面、東京方面などどこに行くにしてもアクセスがいい上に、駅前の繁華街から15分も歩けば静かな住宅地で、古いが安い物件なども多いので、若者を中心に人気のエリアです」と人気の理由を語る。
「住みたい街」と「住んでよかった街」のランキングで顕著な違いは、「住みたい」は吉祥寺や下北沢、中目黒など“西側”“南側”のエリアに人気が集中し、住んでよかった街では“赤羽”“錦糸町” など“北側”“東側”のエリアがランクインしてきたことだ。中でも“東側”エリアで最近注目なのが「住んでよかった街」で16位にランクインした葛西（東京・江戸川区）だ。
「荒川を越えて葛西方面に来ると風景も変わり、家賃相場も“西側”“南側”と比べると1万円以上も変わります。また、江戸川区は子供を育てる環境や福祉も充実。住むにはオススメのエリアです」とエイブル葛西店の営業担当者。ひと駅先は浦安駅で、もう千葉県なのだが、東京メトロ・東西線で日本橋駅まで約16分、JR中央線と接続する中野駅まで約38分と都心へのアクセスは抜群。葛西臨海公園や新左近川親水公園など、水と緑に囲まれた公園が多く、23区内でありながらどこかのんびりとした雰囲気が漂う。また駐車場代金が安く、マイカーを持ちやすいことも魅力だとか。
街の再開発などによって街の住みやすさは年々変化するもの。引っ越しシーズンを前に、最新のランキング結果を参考にしてみてはいかが？【詳細は東京ウォーカー2/3発売号に掲載】
■住みたい街・住んでよかった街ランキング Top10
＜住みたい街＞
1位・吉祥寺/2位・自由が丘/3位・下北沢/4位・恵比寿/5位・中目黒/6位・目黒/7位・渋谷/8位・代官山/9位・中野/10位・新宿
＜住んでよかった街＞
1位・吉祥寺/2位・中野/3位・池袋/4位・赤羽/5位・中目黒/6位・蒲田/7位・三軒茶屋/8位・下北沢/9位・高円寺/10位・阿佐ヶ谷
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