またまた驚きの格安リノベーション！
しばらく前ですが、オモローな不動産がリノベーションで見事再生された事例がありましたのでご紹介いたします。
こちらの物件です。
http://omoro-fudosan.jp/bukken/260
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http://omoro-fudosan.jp/about-omotomo
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初台から徒歩数分、新宿からもぎりぎり歩けるか、という西新宿は山手通り沿いにあるクレベールというマンション。1Fにファミレスも入る商業地。
こちらの1F＆B1Fの物件です。もともと1Fは事務所、B1Fはダンススタジオのような仕様で、本来は別の区分が、竪穴でハシゴでなんとかつながっている、、、という不思議な物件でした。ちなみに登記も別で、1Fは住宅、B1は店舗/事務所だったでしょうか・・・。1Fは55.42㎡、B1Fは87.9㎡の合計143.32㎡という物件。それが最終的には￥3000マン台というお値段（安い！）。
不思議物件ゆえお値段もかなりお手頃だったのですが、ここに目をつけたのが、映像クリエイターのNさん。Nさんは、某有名なゲームの楽曲制作や、CM/Web等のBGMなど手掛けられ、地下のダンススタジオを仕事場（音楽スタジオ）に、1Fを事務所（兼住居）のスペースに、ということで、こちらの物件をご購入されました。
さて、毎度毎度のことですが、オモロー物件たちは、たいがいなんらかの問題で融資がつきにくい。こちらのクレベールもなかなか融資がおりません。（そこで価格がお手頃になる、ということでもありますが・・・）
今回のケースは、いわゆるSOHO的使い方であり、各銀行ともに住宅ローン適用と見てくれてよいはずなのですがなかなかうまく進まない。不思議な構造（フロアでそれぞれ別に登記されている）、B1Fの登記が住宅でない、B1Fを事業用途とすると住宅使用率が50％を切ってしまう、などなど、各銀行さんともにそれぞれの理由で敬遠されていました。
しかし、いろいろと理由はあるのでしょうが、実は銀行が乗ってきてくれない主たる理由は、はっきり言ってしまえば、安い物件（＝安い融資額）ですと収益的にうまみがない。それなのに手間ばかりかかる・・・（手間隙かけて稟議あげたのに本部でNGでたらそれでおしまい）ということで、要するにめんどくさいのでやりたがらない、、、というのが実際のところでしょう。物件の資料を見てなんらかイレギュラーですとすぐに門前払い・・・という方が大多数です。
私からすればこういう事案ほど、チャレンジングで燃えて来ますし、このようなことばかり皆さんのお手伝いをしておりますので、リノベーション屋としてはすっかり筋肉質になってきております。（つまりハードルが高い案件ばかりこなしているので、鍛えられる）。あの手この手で使える融資を駆使し（もちろん順法な範囲）、また必然的にこういう事案に前向きな金融機関、またむしろ個人的に興味を持ってくださる銀行マン（大多数はやりたがりませんが、一部、我々のようにこの手の事案を面白がって、一生懸命付き合ってくれようとする（＝審査を通そうとする）オモローな銀行マンもたまにいます！）とのネットワークも広がり、ある意味、不思議物件再生チーム（＝チームオモロー）が出来上がっております。（しかもリーズナブル）
で、本件もなかなか融資が付かないということで、不動産チームでいろいろあたった結果、審査が（良い意味で！）大変ゆるやかなS銀行さんにて、無事「住宅ローン」として承認いただきました。（S銀行は、住宅利用率が1/3以上ですので、B1Fを仮に事業用使途と見たとしても、審査でNGは出ないだろうなと踏んでおりましたが、無事全体を住宅として見ていただけました。）
また担当銀行マンが頑張ってくれて、利率も優遇金利をうまく適用していただき、お客さまもご満足。
（いつも無理難題をありがとうございます ＞ Fさま！）
そしてもう一つの難題。
S銀行さんの場合、リフォームローンを同時に、、、というのが難しいため、物件は購入できるが、リフォームの費用をどうするか・・・という懸案が残ってしまいました。中古物件を買ってリノベーションしようとすると悩ましいのがリフォームローンの融資付け。今回のN氏も、物件購入の諸費用などに自己資金を充ててしまったので、別途リフォーム費も引っ張る必要あり。
幸いN氏の場合は個人事業主ですので、そこで今回は行政系の事業融資をうまく組み込み無事調達！なお、企業家や事業家は、いろんな形で融資を組みやすい立場でもあるので、そういう方たちこそ、積極的に物件を買って活用されることを推奨しています。
＜参考＞
■オフィス購入のすすめ
http://omoro-fudosan.jp/mansion-office-sl （Silverlight版）
http://omoro-fudosan.jp/mansion-office （HTML版）
★『中古物件購入（不動産ローン）』 + 『リフォームローン』の同時調達については奥が深い（かなりのテクと知識が必要）ですので、また改めてゆっくりとどこかで語ることにします。（イレギュラー物件に融資を引く力があるかどうかが、我々のようなプロデュース会社の手腕の見せ所とも言えます。小さいようですが、実はベンチャー心溢れる銀行マンといかに人間関係を作っておけられるか、はかなり重要です。オモロー不動産では、その辺りのノウハウやネットワークに長けているのも大いなる強みでしょうね・・・）
★さらに補足ですが、最近はリフォーム・リノベーションも、『耐震化』『エコ』『高齢者対応』をキーワードに、さまざまな助成制度（つまり助成金がもらえる！）があります。（「国」「都」「区」の3段階でそれぞれが助成しています。） それなりに予算をかけられるかたは、耐震工事、屋上緑化、太陽熱、エコキュート・IH、断熱・ペアガラス、バリアフリーなどなど、せっかくの機会に検討されるとよいと思います。また、住宅のリフォームの場合は、リフォーム代も「住宅減税」の対象になりますのでお忘れなく。さらに来年からは、「住宅エコポイント」も始まるようですし、行政制度も要チェックしてください。
（オモロー不動産は、実はその辺りも大変に詳しいです。仲介の際にはいろいろとアドバイスさせていただきます。「不動産業務→融資あっせん→設計業務→施工業務」と、全業務をフォローするオモロー不動産ならではの売りですね！）
前段が長くなりました。
さて、実際のリノベーションの模様です。
＜Before＞＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
玄関を開けると、右手のガラス張りの狭いお部屋。奥にリビングが広がります。
天井は非常に高い。（4M近い？）内装は至ってオーソドックス。（というか、痛い！）
右：地下スペースは大空間が広がります。フロアカーペットの下はフローリング。
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まあ、使えなくはないのですが、お洒落からはほど遠い有様でした・・・。
ただ、天井は高く、窓も大きかった（現況では内装でふさがれていた）ので、やりようで化けるよね、、、というのがチームオモローの見解でした。
で、とりあえず壊してみる。
上：RC（コンクリート）は、いたってキレイです。ただ、壁面ボードとRCを張りつけていた「おだんご」の跡（RC面の無数の隆起物）が予想外にありまして、壁面の補修が想定外で大変だったそうです。
下：既存フローリングは生かす路線で・・・
＜After＞＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
ローコスト（後述）ゆえ、壁・天井も塗らない。洗面もシンプル。壁面の「おだんご」跡もキレイに補修されました。（これはさすが丁寧な仕事です！＞施工チーム）
左：キッチンも業務用シンクに、棚もシンプルに構造合板を活用したモデル。
（この合板を活用させたら、設計の清水氏は日本一！？）
右：床は既存床を残し、サンダーをかけると（By施主さん）、あれよあれよ、不思議とステキな風合いの床に化けました！（大正解でした！）
左：しかし、シャワーやトイレ（写真ナシ）は、機能的に良いものを・・・。
右：地下に通ずる階段も新設。急勾配を解決するために、右左交互な不思議な意匠の階段に・・・。
左：階下への落下防止柵も、水道管を活用した無骨なデザインものを製作。（こういうテイスト、好きですねぇ～）
右：地下はN氏の秘密基地、いや、制作現場に。。。（まだ片付いてなくて雑然としてますが、広々して快適スペースです）
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さて、驚くのは今回の費用です。
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設計（MS４D社）：（非公開）
解体（共栄社）：50万！
施工（共栄社）：280万＋20万（施主支給の什器費用）
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1Fが約16.8坪、B1Fも26.6坪です。B1Fは不要物と旧はしごの撤去および新しい階段の造作程度ですので、1Fだけでカウントしても、施工費のみでなんとなんとの坪単価＠￥17.8万です！！（よく言われる相場の6割を達成。お買い得過ぎます！！）
オモロー不動産では、オフィスリノベーションでそのくらいの坪単価を狙いたいね、という目標設定をしておりますが（それはそれでかなりのローコストです・・・）、今回は水廻り設備のある住宅にてその水準を突破！リノベーションのユニクロ化を図りたい私としては、多いに満足の水準です。（しかし、これできちんと収益が上がっているのか、工務店さんが心配になりますが、ノウハウ蓄積とともに作業の効率化も進んでいるようで、大丈夫です、、、とのこと。力強いお言葉です。）
今回は、施主のNさんがDIYにかなり熟練した方でしたので、ご本人で出来る作業も間引いて実現した数字だと思いますが、それにしてもこれはかなり記録的水準と自負する次第です。その分、これからNさんにて床の塗装したりと、施主さん作業も残ってはおります。（それもリノベーションの楽しみの一つですね。玄関土間に残された塗料の数々・・・（＾＾）
そんな「オモロー物件」×「チームオモローによるリノベーション術」でした。
やりようでローコストでもお部屋は化けてくれますね！
さて、今回の1＆B1Fメゾネットもどき（？）のクレベール物件ですが、実はお隣に同じようなお部屋がまだ残っております。
http://omoro-fudosan.jp/bukken/345
程度が良い分、こちらのお部屋よりは若干割高ですが、それでも坪単価は＠￥100マンを切っております。
ご興味ある方はお問い合わせくださいませ//
＜参考＞
■設計の清水氏（MS4D社）のブログにもこの物件についての記事あり
http://shimikatsu.blogspot.com/2009/11/blog-post_27.html
■他の格安リノベーション事例（碑文谷プロジェクト）
http://ameblo.jp/aotama2000/entry-10357797686.html
