連休前

昨日は、連休前なこともあって、極力お届けできるものはお届けし、スッキリとした気持ちで過ごせるように致しま

した。

オンラインで極力登記申請していますが、商業・法人登記は別にして、不動産の登記は、書面で申請した場合に

比べて、２日ぐらい完了が遅いように思われます。

さらに、事後謄本をオンラインで取得すると、１日から２日余分にかかってしまって、結構時間がかかります。

ですので、完了処理はできるだけ早くして、クライアントに１日でも早くお渡しできるように努めております。

そうこうしていると、京都のクライアントから相続登記に必要な住民票が届きました。

のんびりしていると、クライアントに迷惑がかかりますので、すぐに申請書を作成し、オンライン申請しておきまし

た。のんびり仕事をしていても、なんのメリットもありません。早く早くが１番です。

たかが抹消と言うがなかれ

昨日は、根抵当権の抹消登記をオンライン申請致しました。

抹消登記と言うと、司法書士の登記業務の中でもお気軽な部類に入るのですが、今回は、１口の抹消登記をす

るために、合計６件の登記を申請しなければなりませんでした。

１件目は、建物の相続登記です。

抹消登記申請するには、所有者と根抵当権者とが共同で申請しなければなりません。

ここでよく問題になるのが、設定者が亡くなっているにもかかわらず、そのまま放置され、相続登記が未了のま

まのケースです。死者から登記申請の委任状をもらう訳にはいかず、必ず相続登記を入れて、現在の所有者か

ら委任状を貰わなければなりません。

相続登記を入れるには、概して法定相続人全員の協議が必要であり、登記費用もそこそこ掛かります。たかが

抹消登記のため、長い間放置していた相続登記を入れるのは、クライアントにとって一種の機会だととらえるの

か、余計な気苦労ととらえるのか微妙な判断です。

今回は、２０年前の相続に関して登記することになりました。

２件目は、土地の所有者の住所変更登記です。

土地の所有者はご健在でしたが、登記された住所と現在の住所が異なります。現在の住所に登記住所を変更

登記しなければなりません。

３件目は、根抵当権登記名義人名称変更登記。４件目は、共同根抵当権一部移転登記。５件目は、共同根抵当

権共有者の権利移転登記です。

この３件が、今回の抹消登記の複雑なところなのですが、具体的に言うと、根抵当権者は現在でいうところの「り

そな銀行」で設定されていました。ところが、登記簿上は、「協和銀行」です。

りそな銀行は、旧「あさひ銀行」系列と旧「大和銀行」系列の店舗があり、どちらの系列の支店が登記を入れたの

かによって、抹消の方法が全く異なります。

複雑なのは、旧「あさひ銀行」系列です。関西において、この系列の根抵当権は、古いものはたいがい登記簿上

の商号は、「協和銀行」です。

この場合まず、「協和銀行」から「協和埼玉銀行」次いで「あさひ銀行」へと、商号変更の登記を入れなければな

りません。それから、「あさひ銀行」から「埼玉りそな銀行」へ〔会社分割〕を原因とする根抵当権一部移転登記を

入れなければなりません。最後に、、「あさひ銀行」から「りそな銀行」へ〔合併〕を原因とする根抵当権共有者あ

さひ銀行の権利移転登記を入れなければなりません。

結局、登記簿上の根抵当権は、「埼玉りそな銀行」と「りそな銀行」の準共有状態になります。

６件目、やっと最後の抹消登記です。土地の所有者・建物の所有者・埼玉りそな銀行・りそな銀行の４者で抹消

登記申請致します。

たかが抹消、されど抹消。やっと終わった　ふーー

段取りよく終わった月末

昨日は、４月最後の日、週半ばですが、まるで週末の様な充実感がありました。

朝一は、岸和田の法務局とオンライン供託に関して最終打合せ。補助者には、明石の法務局に１億6000万円の

抵当権設定を申請に行ってもらい（受理証明書が要るので書面申請）、移動時間中にオンラインにて登記事項

に変動がないか電子閲覧。１０時からは、近くの信用金庫で、三木市の不動産に関して売買取引立会い。１１時

に事務所に戻って、オンライン登記申請。抹消と移転なのですが、どちらも登記義務者の登記識別情報を暗号

化して添付しなければならず、時間がかかりました。空いた時間に、特例有限会社の役員変更登記の書類を完

成させ、１３時に明石の都市銀行にて、クライアントとローン返済の立会い。その場で、抹消登記申請書を完成さ

せ、午前中にオンライン登記申請した案件の添付書類と一緒に、明石の法務局に提出。（昼食は吉野屋の牛丼

で１０分で済ます）事務所へ戻って、岸和田の法務局へ供託のオンライン申請。添付書類の委任状を翌日届くよ

うに、即時投函。１５時３０分、役員変更登記のクライアントが来所。印鑑を押印して頂く。この役員変更登記は

ちょっと変わっていて、未成年者２名が取締役に就任するため、親権者の同意書が添付書類になります。この

役員変更登記をオンライン登記申請して、補助者に添付書類を所轄法務局へ提出に行ってもらいました。その

間に私は、銀行から依頼された謄本をオンラインで取得して、銀行へファックス。５月半ばに実行予定の借り換

え融資の見積り依頼があり、すぐに見積もって銀行へファックス。最後は、請求書と委任状をお届けに、姫路の

銀行に行って終了。

５月は５月で、懸案の登記＆許可申請がありますので、ゴールデンウィークもありません。

職務上請求書

昨日は、祝日でしたが、適当に仕事をこなしていました。

もうすぐ５月。５月１日より戸籍法及び住民基本台帳法等が改正施行されます。そのため、５月１日からは司法

書士及び行政書士等の「戸籍謄本・住民票の写し等職務上請求書」の記載事項が変更され、

様式自体も変わることになります。

最大の変更は、利用目的の種別ごとに、請求に際し明らかにしなければならない事項を記載することで

す。例えば、

業務の種類　　　　　　　　　　　　住所変更登記申請の代理

依頼者の氏名又は名称　　　　　神戸花子

依頼者について該当する事由　　国等に提出

上記に該当する具体的事由　　住所移転のため、所有権登記名義人住所変更登記手続の際、神戸花

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　子の住民票の写しを神戸地方法務局に提出するため

とか記載しなければならず、より具体的な取得理由が必要となります。

昨日は、祝日でしたが、近所の市民センターは開いているので、旧様式の請求書で必要なものは全て

取得しておきました。

休眠担保権抹消のための供託

昨日は、４月３０日にオンラインで供託手続をしょうと、まとまった時間を割いて検討していました。

休眠担保権の抹消には、特例があり、本来、所有者と担保権者が共同で申請して抹消しなければならないとこ

ろ、①債権の弁済期から２０年を経過した後に②担保権者が行方不明で弁済が出来ない場合には③元金、利

息及び遅延損害金の全額に相当する金銭を供託すれば、所有者だけの申請で抹消登記出来るというもので

す。

現行の登記簿は、登記法の改正を受け、弁済期は記録されていませんが、設定当初の時代まで遡って閉鎖登

記簿を取得すると、詳細な内容が登記されています。今回の案件は次のような内容でした。

明治３５年５月７日付円借用證書ニ依り〇〇〇〇番邸　●●●●ノ爲メ債権額金９９円２０銭　辨濟期　明治３５

年９月２３日ヨリ同４０年９月２３日迄毎年２月４月９月１０月１２月各２３日１回金３円２０銭払ノ抵当権ヲ設定ス

この内容、よく計算してもらえばすぐ分かるのですが、滞りなく支払ったとしても、最終日の明治４０年９月２３日

には全額の支払が完了しません。あと１年かかります。どうしたら良いか分かりませんでしたので、管轄の供託

所に相談をかけました。返答は、最終日の明治４０年９月２３日に残元金を全て一括して支払う約定として処理せ

よとのことでした。

結論　供託金額：元金９９．２円＋利息１８．９１７６円＋遅延損害金６１１．８９３８円＝７３０円

もったいない一日

昨日は、前夜遅くまで飲んでいたせいもあるのですが、起床したのがお昼を回ってました。

１６時に、相続書類を持参下さるクライアントがいらっしゃるので、一応事務所へは出てきましたが、その後は家

族で焼き肉を食べに行って、ぐだぐだしていました。

やはり、早起きしないと一日がもったいないですね

私の好きな言葉があります。

ＧＭＯインターネット株式会社社長　熊谷正寿氏の言葉です。

「夢あるところに行動がある

行動は習慣を作り

習慣は人格を作り

人格は運命を作る」

支部総会

昨日は、行政書士会の支部定期総会でした。

私は、司法書士と行政書士の兼業者ですので、行政書士会にも所属しております。

今回、定期総会の司会者をすることになっており、いつもはしたこともない行政書士の徽章までつけて、総会に

臨みました。

この日は私なりにこだわりがありまして、この日からスーツを夏服にしよう・おニューのネクタイにしよう・リニュー

アルした名刺を初めて使おうと決めておりました。

総会もまあまあ滞りなく終了し、次は懇親会（15時40分)。早々に新しい名刺を皆さんにお配りし、和やか雰囲気

のうちに終了。場所をスナックに移し二次会（17時50分）。カラオケタイムになり、中締めが２０時、その後気の合

う仲間と延長戦と、結局家に戻ったのが翌日２時でした。

仏滅なのに忙しかった日

昨日は、色々と忙しかったです。

朝一は、姫路の銀行に、３０日申請予定の債権額１億６０００万円の抵当権設定の書類を頂戴しに伺いました。

チェックすると権利証が一部足りません。再度クライアントから貰って頂くようお願いして、事務所へ。

留守中にかかってきた電話の処理をして、見積り等ファックスし、東加古川の銀行へ取引の立会。

通常、取引は大安にすることが多いですが、今日は仏滅。ただし、２５日なので銀行利用者が多く、融資実行金

が出るまでに２時間かかりました。すぐに、登記受理証明書を融資銀行にファックスしなければならず、昼食は

後回しにして、書類完成、補助者に申請に行って貰っている間に昼食（２時を回ってました）。

補助者が帰ってくるのを見計らって、農業委員会に先日願出をした「非農地証明書」を受け取りに行き、近くの戸

籍等申請用紙取扱事務所で、５月１日施行の改正戸籍法に準拠した「職務上請求用紙」を購入。

帰り際、最近滅多に会えなくなった都市銀行の融資マネージャー（明石・加古川・姫路の責任者です）から連絡

が入り、今、加古川支店に来ているので、寄って頂きたいとのこと。放置根抵当権の抹消の相談と書類の授受。

事務所へ戻って、調査士の先生に地目変更登記をして頂く為、先ほど貰った「非農地証明書」を受け取ってもら

っていると、今度は先ほどの都市銀行の支店長（正式には、営業部長と呼びます）から、折入ってご相談がある

ので、事務所へ伺いたいとの電話。話が終わった時、今度は、信用金庫の融資担当者から、３０日に５０００万

円の根抵当権の設定があるので宜しくのと電話（有難うございます。）。そうこうするうちに、朝一の姫路の銀

行から、不足分の権利証が揃ったので、受け取りに来てほしいとの電話。１８時３０分に伺うことにし、しばし残務

処理。仏滅といえど、忙しい日は忙しい。（当たり前か）

バナー作成

昨日は、前から前から作りたかったホームページへのアクセスバナーを真剣に作りました。

なんせ知識がないものですから、ある程度まとまった時間がとれないと、思ったように作業が進みません。

ああでもないこうでもないと、格闘し、やっとＵＰまでこぎつけましたが、サイドバーから大きすぎてこぼれ落ち、

適当な大きさで張り付けることが出来るまで、かなり時間がかかりました。

本当は、ヘッダ部分も大幅に変更したいのですが、力量が及ばず、しかし近い内に必ず変えたいと思っていま

す。皆さんお楽しみに

相続時精算課税による贈与

昨日は、贈与登記の申請をオンラインで致しました。

このクライアントは、先日、市役所固定資産税課のミスで土地の所有が分からず、再度、経費計算し直した方で

す。結局、土地建物の共有持分を全て、息子さんに贈与することになりました。（最大の理由は、相続時の手続

の煩雑さを避けるため）

生前贈与ですから、まともに贈与税を支払うと、１０００万円近くなります。

そこで、今回は「相続時精算課税」を選択し、支払税額を０円にすることにしました。

「相続時精算課税」を選択すると、６５歳以上の親から２０歳以上の子への贈与に対して、２５００万円の特別控

除があります。気をつけるべきことは、期限内申告を必ず遵守することにつきます、申告し忘れると、まともに贈

与税を支払わなければならなくなりますから、税額が大きいだけに大変なことになります。受任した士業者は、

クライアントに重々説明することは当然ながら、申告時期が近づいたら、再度注意を促すことは、アフターフォロ

ーとして当然の義務です。

また、「相続時精算課税」を選択しても、登録免許税及び不動産取得税の軽減措置はありませんので、ある程

度の費用負担は、覚悟して貰わなければなりません。この点も、説明し忘れるとトラブルになりますので、注意

が必要です。（本人は、全ての税金がタダになると思いがちです）

今回のケースも、贈与税はかかりませんが、登録免許税及び不動産取得税で８０万円ぐらいはかかることにな

ります。