淡々と

昨日は、さしたる事もなくて淡々と仕事をこなしました。

抵当権の設定登記があったので、午前８時３０分、事務所からオンライン申請で受付番号取得。午前８時３５分

、金融機関に受付番号をお知らせして終了。

これが書類申請なら、わざわざ法務局に８時３０分（法務局の営業開始時間です。）前に出向き、要約書（現在

の登記簿の内容が書いてあるものです。）を取得し、内容を確認し、申請して、受付番号を出してもらって、金融

機関に連絡する。といった手順が必要です。

本当に便利になったものです、さらに登録免許税も１割安くなって、クライアントの負担も若干軽減されます。

ただし、オンライン申請はミスをすると、取り下げになりかねないので、100％の自信がない司法書士は申請しな

いで下さいね

有り難いお話

昨日は、朝一、懇意にして頂いている不動産屋さんから週末の取引立会の依頼を受けました。

私の懇意にして頂いている不動産屋さんは、売主の媒介業者。他方、買主の媒介業者は、地元では有名な不

動産屋さん。しかも、専属の司法書士が決まっている。

通常、取引立会で、売主の媒介業者と買主の媒介業者が違っている場合、買主の媒介業者がイニシアチブをに

ぎります。したがって、通常なら買主の媒介業者の司法書士が売主・買主の登記事務を全てこなすか、少なくて

も買主負担分の登記事務（こちらの方が報酬が高い）をこなすのが一般的です。

今回念のために、買主の媒介業者に、全て当事務所が登記事務を取り扱って良いのか確認し、了解を得ました

ので、一安心。懇意にして頂いている不動産屋さんのお蔭だと感謝しております。ちなみに、銀行ローンもつい

ておりますので、報酬も高額、誠に有難うございます。

夢うつつ

最近、夢をよく見ます。夢をよく見ていると言うことは、熟睡していない証拠らしい。それも、以前なら現実離れし　　

た夢だったのが、最近はリアルなものをよく見ます。恐らく、やり残したことが引っかかって、大往生で眠れない

からでしょう。今日からまた大往生で熟睡できるようにガンバロウ

過去の清算

昨日は、午前中に、昼間前に来られる相続登記のクライアントのために、書類のチエック及び手直し。さしたるこ

ともなくて、昼からは、ゆっくりしておりました。

うとうとしていると、贈与登記の相談の電話が…。

内容は、戦前に、親が娘に、土地をやるから家を建てろということで、そこに娘夫婦が家を建てていたが、土地

はその後、長男が家督相続登記をしてしまって、今日に至っているとのことです。

今回、昭和４０年からの固定資産税分の金員の支払を条件に長男が贈与登記に合意してくれることになり、そ

の必要書類についての相談でした。

特に難しい登記ではないので、気楽に聞いていましたが、何かしら違和感があります。どうも話の雰囲気からこ

の土地は、以前農地ではなかったのかという感じがしたので、登記簿の地目を確認してもらうと「畑」ビンゴ

これは一筋縄では出来ません。農地の贈与には農地法の許可がいるからです。さらに現況は宅地なの

でまた一工夫しなければなりません。

再度面談で資料を見ながら、再度打合せすることにいたしました。

不動産売買取引

昨日は、或る金融機関で中古住宅の売買取引の登記手続を致しました。

売買取引立会いの司法書士のとしての最大の任務は、求められいる登記手続を迅速に完遂するため、登記必

要書類の授受及び当事者の意思確認を滞りなくすることです。

取引の場で、登記が出来ないという事態は決してあってはなりません。「今日は登記出来ません。後日日を改め

て…」などと言うことは、司法書士失格です。

仮に、それが司法書士の責任外のことであったとしても、当事者に起こった登記が出来ない事情は、取引の日

を迎えるまでに解決するか、解決出来ない事情ならば、できるだけ早く関係当事者に連絡をするべきです。

そのために司法書士は、取引の日までに、その仕事の大半を終えることになります。

「では、決済をして下さい。」 この一言のために司法書士は存在します。

高砂市役所のいい加減さ

昨日は、従前から調査を頼まれていた贈与にまつわる諸々の費用を報告に、クライアント宅を訪問いたしまし

た。

内容は、現在、母親名義の不動産を息子に贈与したいのだが、諸経費がいくらかかるかというものです。

クライアントは、不動産を多数お持ちで、母親名義の不動産が一体どれなのかも把握されていない様子でした。

この場合、一番簡単で確実な調査方法は、母親の名寄帳を固定資産税課から出してもらって、その登記事項証

明書を法務局から取得してみることです。名寄帳とは、字のごとく不動産を所有者の名前で寄せて税額と共にリ

ストにしてあるものです。今回これで調査した限り、息子さんと共有でお持ちの建物が数棟あるだけでした。

これくらいの不動産であれば、大した経費にもならないので、いざ登記をしようと権利証を拝見したところ、土地も

たくさんお持ちではないかただ、いくら権利証があったとしても、既に売却等で名義が代わってしまっているこ

とはよくあることで、市役所のリストに現在載っていないのだから、今回もそういうパターンだろうと十中八九思い

ましたが、念のために１筆だけ登記事項証明書をとってみてまた。なんと母親名義ではないか

これで、再度経費を試算し直さなければならず、二度手間となりました。

登記費用の怪

昨日は、都市銀行の担当者より、根抵当権の抹消登記のことで相談がありました。

この件は、以前より聞いていた案件であり、既に何十年も利用していない根抵当権であって、銀行サイドとしては管理上の都合から抹消登記したいのだが、ネックになっているのが所有者が既に死亡していて相続登記がなされていないということでした。

抹消登記は、所有者が登記権利者となって申請する形態になっており、登記簿上の所有者が死亡している場合は、相続登記がなされない限りは、登記申請出来ません。

要は、今回、銀行の都合で抹消したいのだが、相続登記までしないといけないとなると、結構な登記費用がかかってしまって、なかなか話が前に進まないとのことでした。

それから、数カ月…。昨日の電話は、お客さんがやっと相続登記に同意してくれて、お客さんの知り合いの司法書士に頼んだらしいのですが、抹消登記費用は、私が以前に御見積りした額の倍ぐらいを言われたらしく、抹消登記の方は、私の事務所でお願いしたいのとのことでした。

決して、自慢する訳ではありませんが、私の事務所の登記費用は、他の事務所と比べて極端に安い訳ではありません。しかし、今回のクライアントは、自分の知り合いの司法書士の方が倍ぐらい高いことに不信感をもったらしく、知り合いの司法書士よりも私の事務所を選択してくれました。

しかし、なんでそんなに高いのだろう

15年前の遺産分割協議

昨日は、懇意にして頂いている信託銀行から相続登記の相談を受けました。

なんでも、当時遺産整理手続において、税務申告及び信託銀行のアパートローンの設定された不動産については名義書換をしたが、その余の不動産については当事者の意向で登記を留保したらしい。

今回、奥様の遺言信託を依頼されたが、当時相続した不動産の名義書換が終了していないので、１５年経った今、登記をすることになったそうです。

書類をチェックすると、戸籍・遺産分割協議書・印鑑証明書など１５年前のものがそのまま残っていました。

相続登記に関する限り、戸籍・印鑑証明書などに有効期限があるものはありませんので、当時のものがそのまま使えます。新たに必要なものは、申請人の委任状と最新の評価証明書です。

今回のように、当時の書類を全て原本で残してある場合は、何年経っても相続登記を入れるのに不都合はありませんが、無くなってしまっていたり、不備があったりすると大変な場合があります。

具体的には、

①　当時であれば発行してもらえた除籍謄本とか住民票の除票の写しが保存期間の経過により、発行してもら

　　えなくなった。

②　当時であれば気楽に協議書にハンコを押してくれた他の相続人が、月日の経過により、感情の変化・経済

　　状況の変化で、ハンコを押してくれない。

③　月日の経過により、当時の相続人が死亡し、その相続人のハンコまで貰わなくてはいけなくなってしまった。

以上のような、当時であれば予期出来なかったことも起こりうりますので、協議が整っている内にさっさと登記まで済ませた方が無難ですよ。

定期的な顧客管理

昨日は、ちょっと仕事の依頼がご無沙汰な金融機関にご機嫌伺いに参りました。

やはり思っていた通り、支店長が代わっていました。

司法書士の重要な仕事の受注チャネルに金融機関があります。金融機関とガッチリ組むと、まるで事務所の営業マン（それも非常に優秀で、クライアントにとっても絶対的信頼感のある）が何人も増えたのと同じ効果があります。

ただこの非常に優秀な営業マンは、よく異動でメンバーが代わってしまうのが難点です。大抵の方は、事前に異動になる旨伝えてくださるのですが、たまに何日も経ってから偶然分かることもあります。（ちょっと悲しい）

ルートセールスというと、士業の場合語弊がありますが、お互いにｗｉｎｗｉｎの関係になるためにも、定期的な訪問が大事なことは、一般企業と同じです。

ホームページの修正

昨日は、去年からＵｐしたホームページを本格的に稼働させるべく、マニュアルを精読しておりました。

メール設定などほったらかしにしていたので、深く反省しております。いずれこのブログにもバナーを

貼ろうと思っていますので宜しくお願いします。