農地転用
昨日は、土地売買のご依頼を受けました。またまた農地です。農地のことをしているときは、なぜか案件が重な
ることが多いです。
ほんの小さな土地ですが、農業委員会の手続を踏まなければならないことは、一緒です。
小さな土地のことが、周りの状況と相まって、大きく影響していることは多々あります。
クライアントから委任状を頂きましたので、現地調査と農業委員会との打合せを本日中にしたいと思います。
さしたる事もなくて
昨日の日曜日は、「母の日」。これといった仕事もなく、お礼状を１通したためた後は、子供と一緒に過ごしていま
した。
「母の日」は、カーネーション。これも花屋に踊らされているようで、強いて買う気にもなれず、かといって別のプ
レゼントも金持ちの義母には、不要のように思え、結局、家族全員で食事に出掛けました。
色々な準備
昨日の土曜日は、権利証をお渡しする準備と見積り、売買契約書の作成をしていました。
権利証をじかにお渡しする場合は、土曜日とか日曜日が多くなります。
クライアントは勤務の都合上、お休みの日が動き易く、私としても、ウィークデイは急な仕事が入り易く、落ち着
いてお会いするのには都合が良いのです。
御見積りは、少しややこしい案件でしたので、これまた時間のとれる土曜日の午後を使って出しました。御見積
りと言っても実質、請求書と同じことですので、後で増額することは出来ません。ある程度慎重に見積もることが
必要です。
月曜日には、急に決まった個人間売買の契約を当事務所ですることになりましので、その契約書の作成です。
ん千万の取引ですので、これも慎重に作成しなければなりません。当事務所を信頼してくれてのことですから。
非農地証明願か５条の届出か
昨日は、姫路市農業委員会に打合せに行って来ました。
この案件は、顧問税理士さんからの紹介で、現役の税務署職員さんの親がクライアントです。
簡単に言うと、親から土地を貰って、その上に家を建てて住んでいたが、実は土地は親の名義のままで、兄に
家督相続され、今日に至っている。しいては、今回兄から贈与を受け、名義を取り戻したいとのことです。
一つのネックが、登記地目が「畑」ということです。
現況は既に家が建っているので、宅地課税です。それも、昭和２９年建築です。
ここが、調整区域ならば、迷わず「非農地証明願」にするのですが、今回は市街化区域でした。
この場合、農地法第５条の届出も選択肢になります。
私は、今回は、５条の届出を選択しようと思いました。
理由の一つは、非農地証明願は〆切が毎月１０日であり、今回はそれに間に合わず、次の〆切で行くと、証明
がもらえるのが、２カ月近くかかってしまうため。５条の届出は、随時提出で、２週間くらいで受理通知がもらえま
す。
もう一つの理由が、非農地証明は地目変更が出来るだけに過ぎず、地目変更が終了しないと、所有権移転登
記が出来ません。今回あまり費用をかけたくないのと、所有権移転を急ぐのとで選択肢から外れました。
但し、今回の場所が調整区域ならば、迷わず非農地証明願いです。建物が建った後での、農地法の許可申請
は、無理があります。
さて、出来るだけ早く書類を仕上げようっと
ピンポイント営業
昨日、先月末に売買取引をしたクライアントが、権利証を取りに来て下さいました。
通常、権利証は郵送で返却する方が多いのですが、今回は決済の場で取りに伺いたいとの意向でしたので、取
りに来て頂きました。
売買取引立会いの場で、初めてお会いした方でしたが、機械工作関係の仕事をされている社長さんで、大変忙
しい方みたいでした。取引中の発言内容から、今回買った物件は、工場の建設用地であること。未だ個人事業
であり、会社組織になっていないこと。今回の売買資金は、手持ち資金であることなど、わかっておりましたの
で、大変有望なクライアントであることは間違いありませんでした。せっかく事務所に足を運んでくださるのだか
ら、お互いにＷｉｎＷｉｎの関係ができればいいなと思っておりました。
事務所で少しばかりお話を聞いておりますと、早く会社組織にしたいご様子でしたので、会社設立は司法書士が
プロであること・費用がどのくらいかかるかということ・どのくらいの日数で設立できるかということ・何を決めれば
いいのかということをご説明し、会社設立のチェックシートをお渡ししておきました。
ご依頼して頂ければ幸いです。
仕事をさせてもらって、さらに次の仕事につなげていく、営業の王道だと思います。
農地についての相続税の納税猶予
昨日は、ゴールデンウィークが明けるのを待って実行された事業用資金の根抵当権の設定が、数件ありまし
た。
その間をぬって、懇意にして頂いている地方銀行から、相続税の納税猶予について、問い合わせがありました。
市街化区域に農地を持っている地主は、亡くなると、相続税がかなり高額になるので、その資金を準備するのが
大変です。数千万円になることなどザラです。多くは、土地を売ったり、金融機関から借入をおこしたりして対処
しています。さらに一つの方法は、租税特別措置法第７０条の６（農地等についての相続税の納税猶予等）を利
用することです。非常に長い条文なのですが、簡単に言うと、相続した農地の価額に対応する相続税額の納税
を猶予し、農業相続人が死亡若しくは農業相続人が農業を２０年間継続した場合に、その猶予した相続税額を
免除するという特例です。
但し、当該相続税額及び利子税額で数千万円から億単位の抵当権が財務省より嘱託されますので、銀行サイ
ドとしては、気になるところです。
数千万円の相続税が猶予され、いずれは免除されるのであれば、相続人にとっては、いいことづくめのようです
が、現在のご時世、サラリーマン主体の相続人が、２０年間も農業をし続けることは大変です。
さらに、１０年一昔の逆ですが、２０年も経てば、周りの環境も変わります。当該農地を含めた大規模開発の話
がもちあがったはいいが、猶予をかけている農地だけが売れなく、虫食い状態になって、結局全体として言い値
段で売れなくて、近隣の土地の所有者から白い目で見られるケースも多々あります。
土地持ちは土地持ちで、色々とご苦労があるのです。
権利証の配達
昨日は、ゴールデンウィーク最終日でしたが、ゴールデンウィーク直前に登記所から回収してきた権利証をクラ
イアントに届けに行きました。
権利証は、世間では、大変大切なものとして扱われています。
それはそれで間違いないのですが、もっと大事な事は、正確に早く登記簿に記載されていることです。
権利証がなくなっても、登記簿の記載は永遠です。
権利証は、登記簿の記載を変える道具にすぎません。
されど、大事な道具です。できるだけ早く、クライアントにお渡しすることにこしたことはありません。
クライアントの都合で去年から預かっている権利証があります。
やっと今日、受け取りに来てくれます。
スペシャリストではなく、プロフェッショナルになりたい。
司法書士は、登記のスペシャリスト（＝専門家）です。
でも私は、登記のプロフェッショナルになりたい。
法律解釈だけの法律家は非力です。
スペシャリストは、道具やHow Toを よく知っています。
しかし、
あらゆる角度から多数の解決策を発想し、「マサカ」の事態に備えるために二重三重の手を打つ
そんなプロフェッショナルになっていきたいと思っています。
みなし供託書正本
昨日は、４月３０日にオンライン申請した弁済供託の「みなし供託書正本」を郵送で受け取りました。
オンラインによる供託申請をしたときは、供託書正本も電磁的記録により作成され、送信されます。
時系列的に並べると，
４月３０日、岸和田法務局へオンラインによる供託申請。 同日、供託委任状を送付。
５月２日（大安）、岸和田法務局に委任状到着。（遅いなぁ
）
同日、受理決定通知。即時、供託金を電子納付。
同日、電磁的供託書正本を受信。
５月３日、みなし供託書正本到着。
といった具合です。
「みなし供託書正本」とは、電磁的データでなく、書面で発行される供託書正本のことをいいます。
本来なら、電磁的供託書正本を受信すれば、それを公文書として、抹消登記のオンライン申請の添付情報とし
て送信できれば、５月２日の内に全ての申請が終了したのですが、ここが法務省オンラインシステムの不完全な
ところで、同じ法務局に申請するのでありながら、登記所では供託所が発行した電磁的供託書
正本を見ることが出来ないそうです。そんなアホな
よって、みなし供託書正本が届くのを待って、オンラインによる抹消登記申請〔みなし供託書正本をＰＤＦ
化して〕せざるを得ず、ゴールデンウィークが明けるのを待って申請致す次第です。