外貨両替機をどう活用するか

１年前に検討し、ポテンシャルを感じた外貨両替機投資。

当時は融資がつかず、他の事業を優先したこともあり参入できませんでしたが、１年経ってどのような状況か確認してきました。

A社は当初の設置計画より少し遅れていましたが巻き返しを図るべくいろいろ施策を打っているようで、直近ではそこそこの実績を作っていました。

施策のひとつは運用コストを低減し損益分岐点を下げることで設置可能な場所を広げているようです。

昨年はほとんど実績がなかったので見極めが難しいところはありましたが、現在はしっかり利益が出ている実績が見えているので昨年よりは判断しやすいと思います。

もちろんその分良い場所から埋まっているので限られた設置場所は確実に減っているはずです。

A社のメリットは実績数が多いので運用の信頼性が比較的高いのと為替変動リスクを業者側が負ってくれることです。

B社は昨年は機械の販売と運用だけで設置場所の斡旋はしていませんでしたが、今年から独自に設置場所を開拓し案件として紹介していました。

B社のメリットは一括償却税制が使えることと機械内の保留現金が少ないので投資総額が少なくて済むことです。

他にもこのビジネスに参入している会社がありますが機械の性能差はほとんどなく、会社によって運用方法が少し違う程度です。

例えば設置店の賃料が固定や売上見合いであったり、現金の補充、円転の手数料、為替変動リスクの取り方など、いくつか比較ポイントがあるのでリスクを見極めて選定しなければなりません。

さて、当方としてこの投資をどう活用できるか考えていますが、ひとつは節税としての活用。機械は普通でも５年で償却ですが、B社の場合は一括償却も可能なので利益の出ている法人にぶつけるのはありですね。

また設置場所次第ですが平均的に20%程度の利回りは見込めるので数台で分散すればそれなりのリターンは期待できるかも。

でも全額現金を投入する気にはなれないのでノンバンクを使うか、となるとさらに与信が傷つくので今後の不動産投資への影響も慎重に考えなければなりません。

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混雑する店内の救世主

このところ関東は雨続きでコインランドリーは大繁盛、乾燥機は朝からフル稼働で店内はお客さんで溢れています。

これだけ雨が続くと洗濯物を干せなくて本当に皆さん困っていますね、

皆さん家で洗濯した衣料をカゴや袋に入れて持ち込み、乾燥機に入れて30分程度でふっくら乾燥させて助かった、ありがとうと言って帰っていきます。

でもこんな混雑時には店内でトラブルがおきることも。

機械が全て埋まっていると店内で待たれるお客さんが多数出てきます。その中で皆さん自分の順番を気にしながら譲り合って使いますが、たまに空気が読めないお客さんがいて横入りしてしまうことも。

特に乾燥が終わっても放置されている場合に次のお客さんが取り出せばよいのですがそのまま持ち主が取りに来るのを待っている場合があると、そのタイミングで入ってきたお客さんは空きがあると勘違いしてしまいます。

なかなか他人の洗濯物を勝手に取り出すのは気が引ける気持ちはわかるので、店としてはお客さんに取り出しやすい環境を作ってあげることが大切なのです。

こんな時に最強なのはやはり有人対応です。続々来るお客さんの交通整理をするだけで効率良く機械をまわし、お客さんも安心できます。

当店の清掃スタッフはこのようなことも進んでやってくれる方なのでとても助かっています。

清掃スタッフの採用ポイントはきちんと清掃できるということは当然ですが、実はお客さんとしっかりコミュニケーションがとれることも重要なのです。

このポイントは売上に与える影響も大きいのでコインランドリー経営のコツともいえるかもしれません。

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サラリーマンリタイア後のテーマ

サラリーマンを卒業してあっという間に１年以上が経過しました。

退職してからは時間があるのでやりたいことは何でもできるのに何か罪悪感のような不思議な感覚があって、何をするにもぎこちない感じでした。

しかし時間ともにその感覚も薄れ、少しずつですがやりたい事を自然にできるようになってきたと思います。

自然に生きるって子供の頃は簡単でしたが大人になってからはすごく難しいことなんですよね。

自分が30代の時に決めた人生の目標である「死ぬまでワクワクしていること」

これは今も変わりませんがそのためには自分の本当の欲求に向き合い、心から楽しいと思えることに時間を忘れて没頭すること、が必要だと思うのです。

これは人によって様々ですが自分の場合はやはり好きなビジネスでチャレンジを続けること。

今やっている不動産やコインランドリーも好きなので続けますが段々チャレンジすることが少なくなっていることも確か。

だからと言って新たなビジネスなら何でもいいわけではなくて、先日も新たなビジネスに取り組む寸前までいって止めたものがあります。
恐らくこのビジネスはやればそれなりに安定した収益があると確信したのですが、自分が心から楽しめるかと言うとそうではないと気づきました。
自分の心の声を聞いて自然に生きる、今最大のテーマです。

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意外と簡単、保険の使い方

最近いくつか保険金を受け取る案件があり、保険の使い方のコツがわかってきたのでシェアします。

例えばコインランドリー店舗にかけている火災保険。

以前から乾燥機ドラム内の傷が気になっていたので修理に保険を使えないか約款を調べてみると何となく使えそう。少なくとも使えない条件には当てはまらないので代理店に聞いてみると大丈夫でしょうとのこと。

簡単な申請書を記入して出したらあっさり数日後に振込まれました。

もう一つの例ですが

先日のこの事件、半年前に買ったばかりの最新スマホだったので痛い出費を覚悟していたのですが、クレジットカードに付いている海外旅行保険が使えないか調べてみると携行品の盗難に使えるではないですか。

でもそれを証明するものは何もないのでダメもとで聞いてみると、本来は警察への被害届など盗難を証明するものが必要ですが、状況からすると手続きをすること自体が困難と判断できるので証明書類が無くてもほぼ全額出ますよ、との回答。

こちらも申請書を提出したらあっさり保険金が振り込まれました。

保険金の請求には様々な証明資料の提出など手間がかかり、何とか提出しても審査が厳しく、結局満足な保険金は下りないイメージがあったのですが、あまりの容易さに驚きました。

少額なので簡単な審査なのかもしれませんがこんな手間で保険金がおりるなら使わない手はありません。

でもここで疑問が、

こんな少額の保険金を受け取ると自動車保険のように保険料が上がるなど、何かデメリットがあるのではと気になったので聞いてみました。

まず保険料については保険金がおりたからといって上がることはない、ただし支払った保険料よりあまりにも高額な保険金を受け取っていると同じ保険では更新ができなくなることはあるそうです。

でもこの程度の少額な保険金は全く問題ないのでどんどん使ってください、とのこと。

この経験からわかったことは、

まず、保険の対象を調べることはもちろんですが、重要なのは対象外のケースを確認しそれに当てはまらないように説明することです。もちろん嘘はダメですが自分の憶測を話したり、余計なことを話して対象外のケースを踏まないことが重要だと感じました。

あと請求に必要な書類が揃わなくてもそれを提出できない合理的な理由を説明できれば了解を得られるということも知っておくべきです。

様々な保険に入って支払っている保険料もばかにならないですから使えるものはしっかり使って保険料分は取り戻したいですね。

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今日はクローズドな勉強会でしたが、熱心な若い投資家の方々と交流して元気をもらいました。

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いまどきFAXって困りませんか？

現在、仕事関係で書類のやり取りする時に使うツールは主にメール、SNS、クラウドサーバですが、稀にFAXしかありませんという相手もいます。

でもほとんど使うことのないFAXを用意するのも場所とコストを考えると非効率ですよね。

そこで利用しているのがクラウドFAXサービスです。

メジャーなのはこのあたりでしょうか。

eFax

メール感覚でFAX送信ができるのとFAX受信は紙に出すことなく電子ファイルで管理できるのでリアルFAXより使い勝手が良いサービスです。

しかし、このサービスは定額制なので使う頻度が高い人はこれでもよいですが、当方のように滅多に使わない人には定額制は割に合わないですよね。

そこで当方が使っているのはこちら。

秒速FAX

送信だけなら基本料無しで使うときだけ１枚１０円で送信できます。

ネットで会員登録してクレカを使えばすぐに利用可能なので、コンビニに行って１枚５０円くらいのFAX使うより便利ですね。

受信が必要な場合は月額５００円程度でFAX番号を取得できて、受信したデータをメール添付で受け取れます。お勧めのサービスです。

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先日受けた電気工事士の技能試験、完成目前に終了の合図が。。。また１年後か、はあ～。

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コインランドリーオーナー泣かせの梅雨

今年の梅雨は雨が少ないですね、関東はもう梅雨明けの陽気です。

コインランドリーは年間通してこの時期が大きな稼ぎ時のはずなんですが、今年は今一つです。

まあ去年はこの時期と秋の長雨がすごかったので良い年もあれば悪い年もあるということでしょう。

ではコインランドリーは天候に左右される商売なのか、というとそうとも言い切れません。

というのは大半のお客さんは天候によらず定常的に使ってくれるお客さんだからです。

また、季節の変わり目、例えば冬物の布団をしまう時などに定期的に使ってくれるお客さんも大きな存在です。

それらのベースの上に雨が降って外に干せないと一時的に乾燥機を使ってくれるお客さんがいて、ここが天候によりブレてくる部分なのです。

だからオーナーは決して天候頼みではなく、定常的、定期的に使ってくれるお客さんの集客に注力すべきなのです。雨が多けれボーナスくらいの感覚ですね。

つまり今年の梅雨はボーナスがありませんでした、というだけのこと。

やっぱり悲しいじゃん！？

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ただいま、不動産に限らず新たなビジネスを模索中。面白い案件があれば随時情報提供します。

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究極の管理会社

私が都内で委託している管理会社のひとつにこんな看板を掲げた会社があります。

「空き部屋　決めます！　TEL　○○」

店舗の正面看板に大きくこれだけです。会社名もありません。

もちろん有言実行、このとおりです。

この物件、以前は大手の管理会社にお願いしたのですが、客付け、退去清算、募集、集金、と分業制でそれぞれ担当者が違うこともあり、通してのコミュニケーションが難しかったり、担当者の出入りも激しく、なかなか信頼関係が築けなかったこともあり思い切ってこの会社に変えた経緯があります。

こちらの会社は人柄の良い社長個人でやっているような小さな会社ですが、客付け経験が豊富で仲介会社との人脈も広いためか確実に客付けしてくれています。

不動産投資を始めて間もない頃は小さな管理会社だと何か不安を感じて大手にお願いすることが多かったのですが、今はまったく逆でこのような小さなところばかりです。

結局管理会社に期待することは、客付けが強く、信頼できる担当者と長く付き合えること、これだけなんですよね。

いろいろ考え方はあるとは思いますが、私は究極の管理会社はこんな会社だと思います。

１都３県で空室でお困りの方には紹介しますのでご連絡ください。

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天国と地獄

最近、新たなビジネスネタを探しに時間を見つけては海外に出かけています。

昔は事前に宿の予約や渡航地のガイド本、地図など買い込んで事前に調べたうえで出かけていましたが、今はスマホひとつあれば移動中や現地であらゆることが出来るのでとても効率的になりました。

今回も行きの移動中に大まかに行くところを決めて、あとは現地着いてからのパタンが多く、行き当たりばったりでしたが、スマホさえあればGPSで迷うことはありません。

現地でコミュニケーションの問題があっても最悪スマホを介せば何とかなりますし、メールやSNSも普通に使えるので仕事の連絡などいつもどおり進めることができます。

まさしくITの進化は国境を無くしていることを実感しながら毎日快適に旅を楽しんでいました。

ところがある日天国から地獄に突き落とされる事態が。

バックに入れたはずのスマホが無い！！

落したのか盗まれたのかわかりませんがスマホが無い状態では何もできないことに気づき茫然。普段時計を持たない生活をしているのでスマホが無いと時間すらわからない。

何とか探し出そうとホテルスタッフと相談してみたが、無理でしょうと冷ややかな反応。それ以上深く会話する語力もないので諦めるしかありません。

一番困ったのはメールやSNSがないと外部と全く連絡ができないこと。帰国後すぐに不動産関係で２件の決済を控えていたので銀行や業者さんとの連絡とれないのがまずい。

さらに翌日行こうとしていた場所も調べられないし適当に移動したら帰れなくなる可能性も。

帰国のフライト予定だけは紙でもっていたので最終日空港まで行ければ何とかなるのは救いでした。

それから帰国するまでの２日間は自分の記憶と感を研ぎ澄まし、わからないことは誰かに聞くしかありません。２０年前の生活に戻ったような感覚で何をするにも時間がかかります。いや、事前に準備をしていない分それ以下の非効率さでした。

くたくたになって帰国してからも電車にのるにもモバイルsuicaがないので切符を買わなければならない、電話１本するにも連絡先がわからない、とにかくスマホを復元しなければ始まりません。

まあ久しぶりに危機的状況に身を置いたので、普段緩みきっていた頭と体をフル回転させることが出来ましたが、二度と経験したくないですね。

便利なスマホに頼り切った生活をしていると忘れがちですが、それを失った時の無力さや、もはや昔の生活には戻れない体になっていることなど考えさせられました。

やはりバックアップ手段は常に考えておかなければなりませんね。

次は２台持ちかな？！

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所有権移転による節税

以前所有する物件を売却した際の節税策を紹介します。

この物件は平成２２年に購入したもので当時の特別税制で譲渡益１０００万まで免税できるものがあったのでそれを使って益を消すことを計画していました。

ところが実際は想定以上に高く売却できたのでそれでも結構な税金を払わなければならなくなり、さらなる節税を考えることに。

その時個人で所有していた他の物件を個人から法人に相場価格で売却するとちょうど売却益が消せることに気づいたのです。

しかしいくら相場価格とはいえ同族間の売買ですから税務署にその価格設定に疑いを持たれるのもいやなので、念のため第三者の査定をしてもらうことに。

ところが不動産鑑定士に査定を依頼すると軽く数十万円の費用がかかることを知り躊躇してしまいました。ただでさえ所有権移転には登記等のコストがかかるのでこれ以上かけると節税メリットが薄れてしまうからです。

何とか安く査定してもらう方法がないか探していると机上査定なら無料や2万円くらいで報告書まで出してくれる会社を見つけたので数社に出してもらいました。

このような用途では正確な査定を求めているわけではなく、第三者の意見も聞いて価格設定した事実が重要だと思うのでこんなもので十分かと思います。

それからこの節税は個人法人一体で考えると税金の繰り延べでしかありません。何故なら法人所有になったこの物件を将来売却する場合に今回出した損金分が売却益にのってしまうからです。正確には個人法人の税率の差はありますが。

あの手この手でコストをかけて節税しても結局は税金から逃れることは出来ないということですね。

税の専門家ではないので責任はもてませんが参考まで。

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自社ビルだから大丈夫？

店舗ビジネスをやっていると大きな固定費であるテナント賃料にはシビアになるものですが、経営者との雑談の中で自社ビルだから賃料がかからない、自社ビルだからビジネスをやっていける、という話を聞くことがあります。

これに違和感を感じませんか？

自社ビルの場合はたしかに家賃はかかりませんがそれは表面的な話で、その物件を取得するために事前に投資しているはずです。借入をしていれば返済の中にそのテナント分が含まれていますし、さらに固定資産税や火災保険等もかかっているはずです。

賃貸に出す場合はこういったもろもろのコストが家賃という形になるわけですから自社ビルのテナントを自分で使っていてもそのコストはかかっているのです。

正確には、人に貸す場合はそのコストに利益がプラスされるので自分で使うとその分は安いことになりますが逸失利益と考えると微妙ですね。

少なくとも不動産投資家であればこんな発言は出ないと思っているのですがあまりにも頻繁に聞くのはどうしてなんでしょう？

もうひとつ不思議な話。

不動産投資では建物の減価償却費はキャッシュが出ない経費として理解されていますよね。

でも減価償却費って建物を購入したときに支払った代金を一括経費にするのではなくて、ある期間分割で経費化しましょう、ということですから事前にキャッシュは出ているわけです。

いやフルローンで購入したからキャッシュは出ていないよ、ということであれば借入返済がその分のキャッシュアウトですよね。

どちらもシンプルな話なのですがどうも誤解なのか麻痺しているのか、おかしな話が蔓延しているように感じます。

目に見えづらい部分でもあってもきちんとその数字を把握し、その投資、ビジネスが計画通り収益をあげているのか把握することは投資家、経営者にとって大切なことだと思います。

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