店舗ビジネスをやっていると大きな固定費であるテナント賃料にはシビアになるものですが、経営者との雑談の中で自社ビルだから賃料がかからない、自社ビルだからビジネスをやっていける、という話を聞くことがあります。
これに違和感を感じませんか？
自社ビルの場合はたしかに家賃はかかりませんがそれは表面的な話で、その物件を取得するために事前に投資しているはずです。借入をしていれば返済の中にそのテナント分が含まれていますし、さらに固定資産税や火災保険等もかかっているはずです。
賃貸に出す場合はこういったもろもろのコストが家賃という形になるわけですから自社ビルのテナントを自分で使っていてもそのコストはかかっているのです。
正確には、人に貸す場合はそのコストに利益がプラスされるので自分で使うとその分は安いことになりますが逸失利益と考えると微妙ですね。
少なくとも不動産投資家であればこんな発言は出ないと思っているのですがあまりにも頻繁に聞くのはどうしてなんでしょう？
もうひとつ不思議な話。
不動産投資では建物の減価償却費はキャッシュが出ない経費として理解されていますよね。
でも減価償却費って建物を購入したときに支払った代金を一括経費にするのではなくて、ある期間分割で経費化しましょう、ということですから事前にキャッシュは出ているわけです。
いやフルローンで購入したからキャッシュは出ていないよ、ということであれば借入返済がその分のキャッシュアウトですよね。
どちらもシンプルな話なのですがどうも誤解なのか麻痺しているのか、おかしな話が蔓延しているように感じます。
目に見えづらい部分でもあってもきちんとその数字を把握し、その投資、ビジネスが計画通り収益をあげているのか把握することは投資家、経営者にとって大切なことだと思います。
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