不動産会社の倒産

今日も大変暑い一日でした。これだけ暑いとだまっていても涼しいところでゆっくりしたい気持ちになります。先日も九州で一般の方から出資金を募ってファンドを運営していた不動産会社が民事再生法の適用を受けていました。出資金の返還請求が増え
不動産の売却で原資にあてようとしていたのが、売却できず今回の状況になったようです。４～６月の大手銀行の決算も悪いところが多く、しばらくは現況がつづきそうです。

賃貸住宅フェアー

今日、賃貸住宅フェアーに行ってきまして、各ブースでは、いかに家賃を上げるか
テナントをいれるか、節税してキャシュフローを高めるかといった前向きなものが
多かったですが、中に今は何もしないほうが良いといったセミナーがありました。
節税するために無理に借金する必要があるのかとか、今後４～５年の間に丸ノ内ビルの３４棟分の大型オフィスの供給が東京２３区でまだ予定されていたり、住宅供給も過剰状態の中で、しかも日本の人口がこれから年間７７万人も減っていく中で慌てて買う必要があるのかといった切り口でありました。何事も良く考えて実行することです。

元に戻る？

最近、要望される物件のエリアが限定されてきています。去年だと２３区内であれば
どこでもいいような感じでしたが、最近は都心５区で、種類もオフィスビルに限定してくるところが目立ってきています。どちらかというと、５～６年前頃の感覚に戻ってきたようなイメージです。当時は東京２３区内の物件で利回りが１０％以上でていてもリスクが高いと言われていましたが、最近、東京２３区でも期待利回りが１０％以上ないと買わない人も増えてきていますが、時代は進んでいるのであって、同じところに戻るとは考えにくく、さらに新しい展開があるのかも知れません。

人のいない商業地

ひとのいない商業地というのは見てて本当に寂しいものです。先日東京郊外のある街へ行きまして、仕事の合間に駅前の商店街を昼間に歩いて見ましたが、通りを歩いている人が殆んどなく、商店街の店も開店休業状態であり、銀座と名のついた商店街は
本当に空しい感じがしました。商店街近くのターミナル駅付近は人通りが幾分かありましたが、すぐ近くにある隣駅では、最近建ったような新しい駅ビルは殆んど人がいないような状態でした。東京都心への直通電車が何本も出ている街でこのような状況を目の当りにすると、東京と同じものでは対抗できないということと、なにか東京とは違った独自性が必要なのかなと思います。

不動産不況

不動産の不況は周辺の業種にも影響がでます。新築の建設が減ると建設業者の受注が減ります。また新築建物に使う素材・材料を供給するメーカーの売上が減ります。
また内装される設備・機器メーカーの売上が減ります。新たに入居する人達の買い替え需要も減ります。また業績が悪化した会社の社員の給料が減ったり、倒産して
収入が減り、可処分所得が減り、食糧・消費財の売上も減ってゆきます。不動産の不況は業界だけでとどまる事はありません。不動産業界の業績は、景気の流れを読む
バロメーターになると思います。

建物の手入れ

建物の手入れというのは本当に重要であることを感じます。特に大規模の建物など
最初の建て付けが悪いと、計画的なきっちりとした修繕をしなければ劣化が通常よりも早くなり一部の劣化でも建物全体の劣化につながってしまう可能性が大きいことを改めて知りました。分譲マンションなどでは、２～３０年間の修繕計画を組んで、それに基づいたメンテナンス活動を行い建物の維持に努めますが、中にはそういった計画を立てずに定期的なメンテナンスをせず、不具合が見つかった都度修理をするだけのつぎはぎで、また古くなると同様の修繕が頻繁に発生するようになり、結局修繕コストが割高になってしまうことになります。計画を立てて定期的な修繕を行う方が結局トータルコストが抑えられることになります。不十分なメンテナンスは、大事故につながる恐れもあります。物件を購入するときも含めて、現時点で建物のメンテナンスがきっちり出来ているかどうかというのは、重要なポイントであることを改めて痛感しました。

物流の不動産

物流不動産に関するセミナーに参加してきました。主に建物に関する内容が多かったですが、通常の建物とは違い、床の上をトラックやフォークリフトが走ったりするのでスラブの強度に対する考え方が違っていたり、また冷凍庫のような特殊仕様の建物での補修作業の注意点など、その特殊性について興味深く聞くことができました。
また建物の評価もいわゆる不動産鑑定とは異なった評価方法であることも新しく知りました。こういった特殊性が不動産としてまた面白いと感じます。

つぶれやすい不動産会社

相次いでデベロッパーがつぶれている厳しい市況の中でも、不況の波に左程影響されずうまく切り盛りしている不動産会社もあります。やりくりしている会社の幹部が銀行出身の所はうまくいっているという話を聞きます。アバウトな体質の不動産会社と
四角四面の銀行とまるで水と油のような業界をうまく結びつけれるのは、界面活性剤のように双方の立場が判るほうが、融資の際にうまくいく可能性が高いものと想像できます。経営者が銀行とうまが合わない所ほどつぶれやすいのかも知れません。

西川口の記憶

今日浦和方面へ物件調査へ行くのに京浜東北線を利用しましたが途中西川口駅前の
建物が解体されているのが目立っていました。私がこの業界に入った年に仲介しようとした案件の物件調査で昼の日中にこの駅を初めて降りた途端に若い女の子の客引きに腕をひっぱられて店に連れ込まれそうになったという記憶がありましたがその後、手入れが入り風俗店が追い出され、店が入っていたビルはがらがらになり
その店で働いている従業員を目当てに営業していた店も消え、街が寂れてしまったそうです。街は健全化の方向に移りましたが、昔のイメージが強く、あとになかなか店が入らないそうです。私も含め西川口のイメージはなかなかぬぐいされないようです。

融資にもろい業界

不動産業界は融資が締め付けられ、相次いで不動産会社が倒産していますが、ほかの業界も含めた全体の融資金額は増えているそうです。結局、融資の影響を受けやすい
不動産業界が全業種の中で、劣後のような位置付けにおかれているような感じです。
調子よく金が回っているときは、儲けも大きいですがですが、融資が締め付けられると犠牲になりやすい業界と言え、そういった意味では融資の変動に対して弱い会社が
多いといえると思われます。これがこの業界の本質なのか、それとも変質できるのか？。