雑感

昨日は終戦記念日でした。私も含め戦争を知らない人達が増えています。
これから日本で戦争が起こるという保証はありません。しかし、我々が戦争を
起こさないようにしていかなければいけません。不動産業、不動産投資は平和な世の中で成り立つビジネスです。不動産業がいつまでもできる様な世の中にしていくのも
われわれの務めではないでしょうか。

黒字倒産

黒字倒産。最近不動産会社の相次ぐ倒産でニュースになっています。損益計算書は黒字であるのに、資金がショートして会社がつぶれてしまうことです。私が以前つとめていた会社も収支は黒字だったにもかかわらず、製品在庫が過剰となり資金の回収ができず、黒字倒産寸前にまでいってしまったことがあります。不動産の場合テナントに貸して家賃収入で回収する方法もありますが、単なる転売・販売目的で建設・仕入れされた不動産は売れなければ当然資金は回収できません。しかも資金の大半を銀行からの借入で事業を行っているところが大半の不動産会社は銀行からの融資が止まるとそれだけで事業がゆきずまってしまいます。これをみると大半の不動産会社は金融機関に生殺与奪の権利をにぎられているあやつり人形のように思えます。

大型倒産

夏休みにはいった途端に、今年最大の不動産会社の倒産がでました。前から危ないといわれていた会社の一社でありましたが、東証一部の会社で株を持っていた人は大変なことになっているようです。大口融資をしていた広島銀行は多大な損害を蒙り株価が下落しています。これによってただでさえ締め付けられている不動産投資への融資がますます厳しくなるとのことです。いつまで自分で自分の首を絞めるようなことがつづくのでしょうか？。

ここで一服

今週からお盆休みのところが多いようで、オフィスの周りはいつもより人が閑散としていました。せみの声が聞こえると、夏休み気分になってしまいます。今年前半は
不動産不況と、原材料高騰不況にさらされました。いま原油・商品価格は落ち着いてきていますが、いつまで続くか判りません。いままでいろいろあって落ち着かない日々がつづいていますが、私も少し休んでリフレッシュしてまた休み明けに望みたいと思います。

相手を見る力

自分が他人に評価されるとき、自分の周囲にいる人の影響を受けます。例えば共同仲介した時に、相手側の仲介業者の対応によっては自分が自分の顧客に信用を失うこともあります。突き詰めてゆけば自分が悪くないことでも、周囲の人間が無理解であったり、日和見・偏見的な見方をして悪者扱いにされたり、いわるるとばっちりを受けることもあります。例え自分のせいでなくても、自分が招いた結果として受け止めねばいけません。パートナーを選ぶとき、何か共同で仕事をするときでも相手をきっちりと見極める力も必要であります。人間は表面だけではわからないこともありますので。

最近の動き

不動産の転売屋化したファンドが出口をみつけれずに四苦八苦している一方で
なんとか売り抜けた不動産業者もいて、仕入れをスタートし始めているところもあるようです。また、つぎの回復時期を狙って、不動産ファンドビジネスで新しいビジネスパターンを模索している動きも出ているようです。不動産景気がいつ回復するかは判りませんが、今までとは違った新たな展開がでてくるかも知れません。

開発型不動産証券化

開発型不動産証券化というのは、大変難しいようです。まず開発の着手からプロジェクトの完成まで、数年の歳月がかかるものが殆んどで、その間に材料費・人件費等の
コスト変動が頻繁にあり、またその間の市場変動もあり、収益性が予測できないところが多く、収益の配分リスクが大きすぎるからだということです。国内のマンションデベロッパーでも３０年以上続いている会社は殆んどなく、大手不動産会社でもマンション部門だけみると赤字決算を計上しているそうです。先日不動産デリバティブが
登場しましたが、リスクを全面的にカバーできないと相当難しいようです。

Ｊ－ＲＥＩＴの今後

数年前、華々しく登場したＪ－ＲＥＩＴですが、いつの間にかＪ－ＲＥＩＴを運用するファンド会社は転売不動産屋になってしまい、昨年施行された金融商品取引法により、がたがたになってしまいました。今年の秋頃に、満期を向かえ売却する予定だったものが売れなくなっています。Ｊ－ＲＥＩＴはこれで一旦縮小する方向になると思われます。しかし、それよりもＪ－ＲＥＩＴを理解している一般投資家がまだ多くいることです。これからＪ－ＲＥＩＴを含めた不動産投資商品を広めていくためには
一般投資家に出来る限りの情報を公開して、正しい認知度を広めていく必要があるようです。Ｊ－ＲＥＩＴもここにきて世代交代を迎えているようです。

雑感

サブプライムローンの破綻、金融引き締め、官製不況などと相変わらずいい話はあ
りませんが、そろそろ８月中旬に入って世間は夏休みモードにはいりつつあるようですが、儲かっていないところはなかなか休みが取れません。かといって焦っても
却って致命的なことになってしまいそうです。いちど気分転換して、やるだけやって
みようと思います。

世界の不動産事情

世界の一般的な不動産事情についてセミナーを聞いてきました。東欧・アジアの
発展途上国が主でしたが、国によって不動産事情はまちまちで、大国ロシアでは
コンプライアンスを気にしていては仕事ができないくらい、不正が横行していたり
していたりとか、建築基準法がない国などその様子は様々でしたが、それらの国の話を聞いていると国内では大したことがないと感じていても日本が優秀であるような
印象を受けてしまいます。ただ、これらの国に一般人がまだ簡単に直接投資できるような状況ではないことが判りましたが、一部の国では将来性が高そうです。