不動産会社がまた倒産

昨日、今日と相次いで有名な不動産会社が倒産しました。数年前はすごく羽振りを利かしていけいけどんどんで事業をしていた会社ですが、僅かな期間で破綻を迎えるとは想像を超えたものがあります。巷で危ないといわれている有名な会社もこれからどんどんつぶれていくのでしょうか。一般的にホームページで一見できる会社は負債が数十億以上の会社で、負債額の少ない会社は出てこないため、実際はもっと多くあると思われます。身近に付き合っていた会社と最近コンタクトがないなと思っていたらつぶれていましたということもでてくるのではないかと思います。どこまでつぶれたら気がすむのでしょうか。

サブプライムローンの破綻

今の不動産不況の原因のひとつと言われているサブプライムローンの破綻は、世界の金融機関に多大な損害を与え、まだ近いうちにどこかで暴発するとも言われておりますが、一方ではこの問題は金融機関の問題であり、一応はかたがついており、これから影響がでることがあっても、当初ほどのものではないと言う予測もあります。いまよく宣伝されている投資信託とかファンドにも大きな悪影響を与えているなどという情報もあるようですが、それはそのファンドに債権化されたサブプライムローンが全体のどれ位の割合で含まれているのかを見ればその影響度は判ります。情報化の時代になり、またインターネットの普及で根拠のない無責任な匿名性の強い情報
に我々一般人が簡単にふれられるようになると、情報の本質を見極める力も必要と
なってきます。知らずに知ったかぶりしている事柄もあります。気をつけたいと思います。

日本の不動産価格

アメリカのロサンゼルスの高級住宅街ハリウッドにある敷地１０００坪で６５０坪の
庭にプール付、建物のリビングが１４０坪、キッチンだけでも４０坪もある豪邸の売り出し価格が日本円で１５億円位だそうです。田園調布で、同じような家を買おうものなら、少なくとも２倍以上はするでしょう。東京の土地単価が世界の中でもいかに
高いかがわかります。小さい頃、日本で大豪邸に住む事を夢見た事がありましたが
バブルの頃、一億円の家を見たときにその夢はつゆと消えてしまいました。相続税と言い、日本で広い敷地の大豪邸に住む事は至難の業であります。昔誰かしらに、日本では悪い事でもしないと大きな家に住めないよと言われたことがありますが、あながちうそでもなさそうな気がしてしまいます。

人口の減少

人口の減少は経済発展という観点からはマイナス要素になりますが、人口が右肩上がりで増えて続けても、国土面積の狭い日本ではそれでもまた問題がでてきます。
１億２千万人という人口が日本の国土面積に対して多すぎるのかどうかよく判りませんが、東京などの地価をみると多すぎる感じもします。１件当たりの部屋の狭さを考えるともう少し人口が減れば、地価も下がり、同じ価格で今よりも広い家に住める可能性もあります。このまま人口が減り続けることは良い事ではないかも知れませんが
今の住宅事情をみると、少し人口密度が減ってもいいのではないかと思います。

不動産経営管理

不動産の経営管理。いかに家賃を高く、空室率を抑えて、尚且つ利益を最大限にコントロールしていくか。投資用物件に対しては重要な仕事です。いかに有効なファイナンスをつけていくかも管理者の仕事です。しかし仕事の内容はいわゆる物件の購入・入居者の募集・入居者の管理・建物の管理・家賃の管理など泥臭い仕事の集大成であります。この管理がずさんであると、収益が上がりません。いくら不動産ファンドと
格好のよいことを言っても、ここがおろそかであれば、中味がないものになってしまいます。地道な仕事があって華やかさがささえられているともいえます。

これからの不動産業

日本の不動産業、特に不動産経営管理については、欧米に比べると戦略的な対応というのはあまり普及していないようです。やはり土地の右肩上がりの経済状況がつづいてきたためか、いかに建物のバリューを維持・向上して収益率をあげていくかという
意識がまだ浸透していないような感じがします。今後、スクラップアンドビルドから
資産の維持向上へと流れが向かっていくなかで、上記のような考え方が不動産管理の上で主流になっていくと思われます。土地を右から左に転がしただけで、土地に建物を建てただけでは、儲からない時代になってゆくものと思います。

湾岸沿いのマンション

最近事業用の物件がメインであまり住宅用の物件を扱っていませんでした。先日もマンションの契約率が５０％台になったという報道がされていましたが、今回半年前にもらっていた湾岸沿いのマンションの売却案件の状況を聞いて見ますと、一件は半年前から３０％以上価格を引き下げたら売却できたとのこと。もう一件も３０％以上価格を引き下げて、再販中とのことです。いまでも湾岸沿いのマンションは売り物が多く、また品川に定借付きのマンションが販売されるということもあり、供給が増えることでまた値段が下がってくるものと予測されます。逆に欲しくても値段が高くて変えなかった人たちには、買いやすくなってきているようです。

目立つ空地

朝晩は多少しのぎやすくなった感はありますが、昼間は相変わらずの暑さで、今日も外歩きしていると汗でタオルがぼとぼとになるほどでした。街中を歩いているとあちこちで着工予定の過ぎた空地を見かけます。昨今の不況で売り先が消えてしまったり
建築コストの上昇で、開発の採算が合わなくなったりして残っている物件や、事業主が破綻した物件もあります。こういう状況で土地売りの案件が増えていますが、今までのように投資用での需要はかなり少なくなっています。あとは実需での売り先探しになりますが、需要は限定的になると思われます。やはり実需ベースの需要に戻るまで不動産マーケットの収縮は進んでいくのでしょうか。実需ベースにあった経済発展が健全といえば健全ではありますが。

２０１５年の不動産業界

２０１５年の不動産業界を予測した本を読みましたが、やはり人口減少化に伴う業界の構造変化は避けられないようです。現存するマンションデベロッパーも現在の姿で残っているのが何社あるかと思います。現在スポンサーである不動産会社が所有する
不動産の売却先のようになっているＪ－ＲＥＩＴやファンドも利益相反という観点からＲＥＩＴそのものが不動産会社のようになってくるようです。そういった中で今後どこに軸足をおいて仕事をしていくべきか、自分自身もういちど見つめてみる必要があると感じています。

今日まで盆休み

先日、久しぶりに昔の仲間と酒をのんでどんちゃんしてきました。不動産業とはまったく関係のない仲間で仕事を離れて気軽に楽しんできました。そのせいか明くる日は
久しぶりに激しい下痢になってしまいましたが、昨今の厳しい状況の中、たまには不動産のことを離れてリフレッシュするのも良いと感じます。墓参りもすませ、盆休みも今日まで。明日から仕事に戻ります。