リーマンブラザーズの破綻

リーマンブラザーズが破綻し、連邦破産法１１条（日本の民事再生法に相当）の適用を申請すると発表したとのニュースがでていました。前の会社に勤めていたときは、外国人の顧客が多く、外資系の会社の方が多くおられました。リーマンブラザーズに勤めていたお客様もいましたので、今回どうなるのかなとふと心配をしてしまいました。昨年までは羽振りのよかった外資系金融機関に勤めていた人達がどんどんマンションを買ってゆきましたが、その人達はいまどのようにしているのでしょうか。余計な心配ですが。

不動産ブローカー試験

今、私がカリフォルニア州の不動産ブローカーライセンスを取る為の試験勉強につかっていたテキストを時間があるときに再度読み返していますが、この業界で仕事を経験すると、当時はよく理解できなかったことが、こういうことだったのかとスムーズに理解できるようになっています。この業界に入って数年が経ち、それなりの経験と
知識の積み重ねができたように思います。一度は合格したものの、ライセンス取得まではしませんでしたが、また再チャレンジしてみたいと思います。

不動産業界との融合

昨日、国際物流総合展にいってきました。当然ながら出展企業の殆んどが運送会社や
物流関係の施設・設備・部品などのメーカーでしたが、プロロジス社など物流不動産を事業にしている企業も何社か出展をしておりました。物流不動産とはいえども、今までの物流業と不動産業が融合してできた業態で、例えば従来の不動産業のように面積重視ではなく、体積が重視されるとか従来の不動産業と概念が合わない箇所もある
新しい分野のビジネスになっており、既に物流不動産も金融・証券と融合して、不動産ファンドにもなっています。今後さらに不動産業界と他の業界が融合して新しいビジネスモデルがでてくるかも知れません。

雑感

アメリカでは、金利が４３０％のローンがあるそうです。週給でお金をもらう習慣があるため、借りたお金はすぐ返すそうです。金利を青天井にし、すべてオープンにして政府が業者をきっちりと管理するのがアメリカのやり方のようです。日本では貸し出しの上限金利が決められた為、上限金利以上で貸す闇金融が増加する結果となっています。どちらが良いか悪いかはいろいろな角度から考えると明確には言えませんが、借り手の自己制御をきっちりとしておくことが肝心であると感じます。

不動産バブル

先日倒産した不動産会社の売却物件リストを入手いたしましたが、アパートから大型ビル、住居マンション、また首都圏の様々な場所の土地などがリストアップされていました。融資がストップしたことが倒産の引き金となったようですが、この内容をみると、ポリシーも何も感じられず、ただやみくもに不動産を買っていたのかなという印象を受けました。経営者はこういう事態を予想していたのでしょうか、していても
誰かにそそのかされて、買わざるを得なかったのでしょうか。これが不動産好景気の
実態だったのです。やはりバブルだったのでしょうか。

ハイリスクハイリターン

先日、ジョイントコーポレーションにオリックスが資金援助をすることが決まり
株価が一気に数倍に跳ね上がりました。このように復活する会社が出てくれば、不動産投資よりも、いま危ないと言われている不動産会社数社の株に投資して、どれか当たれば大儲けというようなことも考える人がいると思います。今後の確率はどれくらいか判りませんが。

オーナーチェンジの物件

オーナーチェンジの物件の引合いがあまり良くない状況です。今日も現地を見てきた
物件がありますが、建物や周囲については閑静な住宅地で遜色ありませんが、駅から遠いというだけで見向きもされません。融資の引締めも影響しているのでしょうか、
空き室の物件が幾らか引合いがあるのに比べて、殆どないといったのが実態です。
とは言うものの遊んではいられません。何とかお客さんを見つけねばいけません。

土地の価格

これだけ市況が低迷してくると、商売のターゲットもだんだん絞られてきます。
昨年、一昨年までは投資用物件の購入ターゲットは東京２３区ならどこでも良かったのですが、最近は東京都心５区に限定されつつあります。一時人気が上昇した城東エリアは一気に冷え込み、新築の建築コストも上昇したこともあり、土地の購入価格が
急落しているところがあります。東京２３区内でも二極分化がおこっています。

倒産した企業

不動産会社の相次ぐ倒産がつづいておりますが、先日四季報で倒産した不動産会社の財務諸表をみると、有利子負債の割合が大変大きくなっています。つまり資産に対する割合が過半数を超えているところばかりでありました。返済の最終回に元本をまとめて返済するようなローンの返済期日が迫っていると、その返済額は一時的に莫大となり一気に資金繰りは悪化します。これまでは市場価格の上昇で利益までつけて返済できるという目論みをしていたものが、市場価格の下落と、銀行の貸し渋りで
返済期日の延長や借換えが難しくなり、資金がショートして倒産というはめになってしまいます。一般には上場企業の財務諸表しか公開されていませんが、負債比率が５０％を超えている企業は倒産の危険性が高いと言えるでしょう。

利益相反

Ｊ－ＲＥＩＴの運用会社であるプロスペクト・レジデンシャルアドバイザーズが親会社や関連会社などから不動産を取得する際に、不動産鑑定業者に対し売り手の希望価格以上の評価をするように働きかけた事が利益相反にあたるとして金商法にもとずき
金融庁から業務改善命令を出し、法令順守体制の構築を求めたとの記事がでていました。オリジネーターとＳＰＣが別々のシステムではこのような事が発生しやすくしかもその間での仲介やコンサルタント料の発生もあり得ます。ＲＥＩＴがオリジネーターを包含してひとつの会社になれば、こういった問題は解決するのではないかと思われます。