契約

昨日は、午前中に契約が１件ありました。
長年管理していた地元の老舗会社から引き継いだ空室物件で、さらに他の物件も扱わしてもらう予定になっているので、早々に契約が決まってほっとしています。
来週にも契約があり、さらに満室物件が増えてゆきます。
また、一括貸しの大型案件も本格的に入居者募集を開始しました。
暑すぎて、外へ出るのもつらかった夏も終わり、涼しくなってきましたので、さらに馬力をかけて契約に結び付けてゆきたいと思います。

何故か決まらない物件

先日、ある不動産会社から、管理している物件の空室への客付け依頼を受けました。
少し駅から離れていて、車やバイクでもいけますが途中急坂を上りきったところにあるため
少し厳しそうな感じがしましたが、早速現地へ行ってみたところ、室外洗濯機置場が廊下にあるにもかかわらず体を横にしないと洗濯機の前が通れないほど廊下の幅が狭く、廊下も決してきれいというものではなかったのと、しかも３部屋空いているうち２部屋が１階の部屋で、窓を開けるとすぐ目の前に隣家との目隠しフェンスがあり、昼間でも照明が必要な、暗い感じがした、期待通りの部屋でしたのであと一つ空いている二階の部屋も空けてみたら、これまでの部屋とは全く対照的で、内装は台所床も含めてクロスや引き戸が白色で、洋室はレンガ模様のデザイン壁にフローリング、南西角部屋で大変明るく窓からは高台ならではの景色の抜けようで、その先には都会のビル群がパノラマのように見えるではありませんか。まさしくこの部屋だけは、大家さんの気合の入れ方が全く違って感じました。

しかし、何故価格も他の部屋と左程変わらないのにこのような部屋が直ぐに決まらないのか、疑問に思いながら事務所にかえって業者から見た図面を見てみると、何と間取りが正反対になっているではありませんか。おそらくそれが大きく原因しているのではないでしょうか。この物件は、是非とも決めてみたいと思います。

長期空室

現在長期空き室の物件。問い合わせが定期的にあり、内見までいくにもかかわらず、その後音沙汰無しの物件。こういった物件は、当て馬にされているケースが多くあります。
さらにひどいのは、問い合わせすら殆どない物件。当て馬にもされないわけであります。
事故物件でもなく、極端に値段が高い物件でもありません。特に設備が著しく劣っているわけでもありません。先般、ネット環境や居住環境を少し改善しましたが、変化はありません。我々が把握できていない原因があるのか。悩ましいところです。

物件価格

事務所の近くで、売り出された中古住宅。当初高いなと思っていたら、やはり数ヶ月売れずに残っていましたが、最近になって一気に２０％近くも値下げしてきました。
買い替えで期限が迫られ、一気に値下げとなったのでしょうか。某大手仲介会社が元付けの物件です。
媒介を取るため、売主の言いなりに価格を出したのか、高い価格でも売れますよとそそのかしたのか場所は左程悪くないところなので、最初から適正価格で出していればすぐに売れていたかもしれません。
足元を見られると、さらに価格は安くなりそうです。

合成写真

物件の部屋内部の写真をより全体的に見れるように、パノラマ写真の作成をしています。
何枚か取った写真をソフトで接合して、加工するとできます。
結構うまくできますが、取り方によっては、接合部分がはっきりわかったり、実際そこにあるはずのないものが心霊写真のように写っていたり、これを逆に工夫すると、面白い写真が出来上がりそうです。
まだ使用を開始したばかりですが、どのようなことができるかいろいろ試してみたいと思います。

生活保護

最近、生活保護者の入居問い合わせが増えています。リストラで職を失い住処を追われた人や、自己破産してしまった人、病気で働けなくなった人等は、大変な状況ですが、この生活保護制度をつかうと、家族の人数によっては、月３０万円近くもらえることもあり、この制度を悪用して、偽装離婚して仕事もせず遊んでくらしている人間や、生活保護を受けている女性の家に転々として生活しているヒモ男もいます。こんな男が連帯保証人になれば最悪です。基本的に住所不定ですから、住民票があってもその場所に住んでることは、ほぼありえず、また連絡先もいいかげんなものです。
先日、オーナーが知り合いだからという理由でオーナーが連帯保証人に指名した男、借主の女性と今行方不明になっています。生活保護よりも安い給料で家族を養っている人もいる一方で、こういった連中は断じて許せません。

築古物件

テナントさんから、柱のコンクリートがぼろぼろになっていると連絡があり、現場へ行くと
柱元の土台のコンクリートが、見事に爆裂して、中の鉄筋がむき出し状態になっていました。
さらに見てみると、スラブの厚みが、標準よりもかなり薄く、また鉄筋も必要以上に打ち込んでいるような状況が見えました。さいわい構造柱ではありませんでしたので、土台部分の修繕だけで済みそうですが改めて、ずさんな建築がされていることがわかりました。
数十年前に建てられた建物で、当時の施工業者はつぶれてしまっています。このような状況では何故このような設計をしたのか追及するのも難しい状況です。
これを見ると、利回りの高い築古物件など、本当にリスクが高いと思います。

気掛かり

ベランダの下から水漏れするとのクレームがあり、上階の住人のベランダを見せてもらうために部屋の中を通り、ベランダへ出てみると、排水溝が汚泥でふさがれており、直ぐに原因が判明しました。
テナントさんにそのことを話すと、最近何年かベランダの窓を開けたことがないのでわからなかったとのこと。部屋の中に入った瞬間、人が住めるとは思えないような汚さで、元気で暮らしているのが不思議なくらいでした。世の中には強靭な体質をもった人もいるものです。
しかし、将来、退去したあとは、どれだけリフォーム費用がかかるか想像できません。
そちらの方が気がかりです。

侵入者

今年の夏は、本当に暑かった夏でしたが、それに伴って虫の動きも活発です。
今日、部屋を内見に来た業者が、内見を終え、鍵を返しに来たとき、トイレのドアのところに
虫がたまっていましたと言われてしまいました。暑さのせいでここのところ内見もあまりなかった部屋でついつい、中を見るのもご無沙汰していた物件でした。
他の社員が、様子を見に行くと、やはり小さな虫が飛び交っていて、殺虫剤をもたずにいったため手でたたいて一匹ずつ退治したそうです。
やっぱり、ある程度定期的に空き室は点検しないといけません。虫などでまだ良かった方で、久しぶりに空き室をのぞきに行ったら、中で人が住んでいたという話もありますので。

外壁修繕

外壁修繕が完了した管理物件を見に行ってきました。ずさんな塗装でぼろぼろになっていた外壁もきれいに塗り替えられ、防水工事もおこない、少しの雨で部屋にぽたぽた漏っていた雨漏りも大雨が降ってもびくともしなくなりました。これでテナントさんも喜び、資産価値も上がります。
建物は、定期的な手入れが必要です。これがテナントさんとの良好な関係に結びついていくのだと
思います。