マンション管理費
分譲マンションの長期修繕計画の策定にあたり、これまでの管理費の見直しをしていますが他の分譲マンションと比べて決してサービス内容が良くないにもかからず、高い費用を払わされていたことがわかりました。高いと思えば業者に今と同じ業務内容で会い見積もりを出させれば分かることですが、歴代の理事会でそのような検討がされることはありませんでした。
マンション管理に対して関心の薄いオーナーが多いところは、結局無駄なお金を払い続けることになる上、管理会社の言いなりで、管理組合が負担すべきでないと思われる費用も負担させられています。消費税と同じように、自分の身近な費用にも関心を持ってもらいたいものです。
マンション管理に対して関心の薄いオーナーが多いところは、結局無駄なお金を払い続けることになる上、管理会社の言いなりで、管理組合が負担すべきでないと思われる費用も負担させられています。消費税と同じように、自分の身近な費用にも関心を持ってもらいたいものです。
健美家／11年上半期の投資用物件、利回り上昇傾向
収益不動産サイトを運営する健美家（東京都港区、萩原知章社長）はこのほど、首都圏における投資物件の2012年上半期動向をまとめた。同サイト上に登録された物件と、問い合わせのあった物件で調べた。
それによると、区分マンションの登録物件数は過去最多の8249件となり、08年下期以来、2期連続で投資利回りが上昇した。その利回りは10.83％。08年の利回り上昇の際は価格が357万円落ち込んでいたが、今回は7万円の価格上昇が見られた。問い合わせ物件の価格も前期から上昇し、08年上期以来の高値となる830万円だった。11年上期・下期と2期連続で上昇していた利回りは0.25％低下して12.92％となった。
1棟マンションの登録物件数は、11年下期から増え4400件台となり、06年下期から09年下期の4500件に迫った。今年４月以降、価格が3カ月連続で1億4000万円を切り、利回りは11年下期から0.15ポンイト上昇して9.38％となった。問い合わせ物件では、過去5年間で利回り上昇と価格下落が顕著に現れ、11年に低下した利回りが今期に再上昇して11.26％と前期から0.34ポイント跳ね上がった。価格は1億2117万円。今年５月に過去最高値（12.17％）の利回り、6月には過去最低値の1億996万円の価格を記録した(週刊住宅ニュース)。
少額で、投資がしやすい区分マンション、新築の投資用マンションも依然として供給されている一方でバブル期に大量に建てられた投資用マンションも依然としてありますが、京浜間でも家賃が３万円台の物件も出ています。修繕積立金の増額や、陳腐化した内装のリフォーム費用もかさばります。玉石混交です。よく物件を吟味しましょう。
それによると、区分マンションの登録物件数は過去最多の8249件となり、08年下期以来、2期連続で投資利回りが上昇した。その利回りは10.83％。08年の利回り上昇の際は価格が357万円落ち込んでいたが、今回は7万円の価格上昇が見られた。問い合わせ物件の価格も前期から上昇し、08年上期以来の高値となる830万円だった。11年上期・下期と2期連続で上昇していた利回りは0.25％低下して12.92％となった。
1棟マンションの登録物件数は、11年下期から増え4400件台となり、06年下期から09年下期の4500件に迫った。今年４月以降、価格が3カ月連続で1億4000万円を切り、利回りは11年下期から0.15ポンイト上昇して9.38％となった。問い合わせ物件では、過去5年間で利回り上昇と価格下落が顕著に現れ、11年に低下した利回りが今期に再上昇して11.26％と前期から0.34ポイント跳ね上がった。価格は1億2117万円。今年５月に過去最高値（12.17％）の利回り、6月には過去最低値の1億996万円の価格を記録した(週刊住宅ニュース)。
少額で、投資がしやすい区分マンション、新築の投資用マンションも依然として供給されている一方でバブル期に大量に建てられた投資用マンションも依然としてありますが、京浜間でも家賃が３万円台の物件も出ています。修繕積立金の増額や、陳腐化した内装のリフォーム費用もかさばります。玉石混交です。よく物件を吟味しましょう。
「住宅性能評価」で性能不適合住宅が34戸、積水化学工業
国土交通省はこのほど、積水化学工業が製造・新築した住宅のうち、住宅性能評価書に記載された性能に適合しない物件が34戸あると発表した。
省エネルギー対策等級、劣化対策等級で不適合が発覚した。本来であれば「低放射複層ガラス」を使用して省エネ対策等級4を取得すべきところ、実際には等級3の「普通複層ガラス」が使われていた。また、防腐・防蟻性能の高い工場処理材を使用して劣化対策等級3の処理をすべきところ、等級2の処理が施されていた。いずれも人的な発注ミスだという。
同社では、「当該住宅にお住まいのお客様の不利益になることのないよう、全責任を持って対応する。社員への教育及び管理体制の強化を徹底し、再発防止に努める」と話している(住宅新報)。
最近、某大手ハウスメーカーが建設したほぼ新築に近い物件や、築浅の物件で、設備設置の不具合や設備金具が突然断裂したりするトラブルが起きています。
高い家賃で、まだ新しい物件で、このようなことが起こると、入居者や大家さんを落胆させてしまいます。大手だからこそ変な手抜き工事は慎んでもらいたいものです。
省エネルギー対策等級、劣化対策等級で不適合が発覚した。本来であれば「低放射複層ガラス」を使用して省エネ対策等級4を取得すべきところ、実際には等級3の「普通複層ガラス」が使われていた。また、防腐・防蟻性能の高い工場処理材を使用して劣化対策等級3の処理をすべきところ、等級2の処理が施されていた。いずれも人的な発注ミスだという。
同社では、「当該住宅にお住まいのお客様の不利益になることのないよう、全責任を持って対応する。社員への教育及び管理体制の強化を徹底し、再発防止に努める」と話している(住宅新報)。
最近、某大手ハウスメーカーが建設したほぼ新築に近い物件や、築浅の物件で、設備設置の不具合や設備金具が突然断裂したりするトラブルが起きています。
高い家賃で、まだ新しい物件で、このようなことが起こると、入居者や大家さんを落胆させてしまいます。大手だからこそ変な手抜き工事は慎んでもらいたいものです。
無登録の建築士、神奈川でも判明 改修工事で耐震性低下か
国土交通省は11日、神奈川県茅ケ崎市で障害者支援施設の改修工事を担当した建築士や事務所が、国や県に登録されていなかったことが、同県の調査で明らかになったことも発表した。
施設を運営する特定非営利活動法人（ＮＰＯ法人）の関係者によると、改修工事で施設の耐震性が低下したとしている。[2012/7/12 日本経済新聞 電子版]
工事を依頼する前に、資格の有無はきっちりと確認はしておかねばいけません。マンションの大規模修繕工事を実績のある設計士に依頼したときでも、事務所に出向き、資格免許証を確認しています。役所に確認するなど事前チェックをきっちりとしておけば、このようなことは未然に防げるのではないかと思います。
施設を運営する特定非営利活動法人（ＮＰＯ法人）の関係者によると、改修工事で施設の耐震性が低下したとしている。[2012/7/12 日本経済新聞 電子版]
工事を依頼する前に、資格の有無はきっちりと確認はしておかねばいけません。マンションの大規模修繕工事を実績のある設計士に依頼したときでも、事務所に出向き、資格免許証を確認しています。役所に確認するなど事前チェックをきっちりとしておけば、このようなことは未然に防げるのではないかと思います。
日本再生戦略原案まとまる、中古市場倍増へ不動産流通システム改革など
政府は11日、国家戦略会議を開き、2020年度までの国家戦略を示した「日本再生戦略」の原案をまとめた。震災やエネルギー政策の転換などを踏まえて管政権時代に策定した「新成長戦略」を見なおした。20年までの平均で名目３％、実質２％の経済成長率達成を目指す。
住宅・不動産関連では、20年までに中古住宅流通・リフォーム市場を現在の倍にあたる20兆円（中古８兆円、リフォーム12兆円）とする。具体策として、国土交通省が策定した「中古住宅・リフォームトータルプラン」に基づいた市場整備、不動産流通システムの改革などを掲げている。
高齢者住宅の普及、子育て世帯の居住面積の拡大、Ｊリートの資産規模を11年度比で５割増とするなどの目標も掲げた。(週刊住宅ニュース）。
いよいよ具体的に、中古住宅市場の活性化に向けての政策が動き出すようです。
取り残されないように仕事をすすめてゆきたいと思います。
住宅・不動産関連では、20年までに中古住宅流通・リフォーム市場を現在の倍にあたる20兆円（中古８兆円、リフォーム12兆円）とする。具体策として、国土交通省が策定した「中古住宅・リフォームトータルプラン」に基づいた市場整備、不動産流通システムの改革などを掲げている。
高齢者住宅の普及、子育て世帯の居住面積の拡大、Ｊリートの資産規模を11年度比で５割増とするなどの目標も掲げた。(週刊住宅ニュース）。
いよいよ具体的に、中古住宅市場の活性化に向けての政策が動き出すようです。
取り残されないように仕事をすすめてゆきたいと思います。
首都圏中古マンション成約件数、4ヵ月連続の増加／東日本レインズ
（公財）東日本不動産流通機構は10日、2012年6月度の首都圏の市場動向を発表した。
同月の中古マンション成約件数は2,672件（前年同月比17.7％増）で、前年同月比で4ヵ月連続増加。伸び率も再び2ケタとなった。都県別では、東京都が1,267件（同18.4％増）、埼玉県が337件（同9.1％増）、千葉県が347件（同19.2％増）、神奈川県が721件（同20.2％増）と全都県で増加し、埼玉県を除き増加率2ケタとなった。
成約単価は、1平方メートル当たり37万7,400円（同▲2.1％）で12ヵ月連続の前年割れ。平均価格は2,408万円（同▲3.3％）と2ヵ月連続で前年同月を下回った。新規登録件数は1万5,384件（同6.5％増）と27ヵ月連続で前年同月を上回ったが、増加率は3ヵ月連続の1ケタ台にとどまった。在庫件数は4万5,477件（同13.6％増）で、21ヵ月連続の2ケタ増、13ヵ月連続の4万件超と高水準で推移している。
一方、中古戸建住宅の成約件数は1,056件（同18.4％増）で、1都3県すべて前年同月を上回っている。成約平均価格は2,866万円（同▲1.3％）と、2ヵ月連続の下落。
（公財）東日本不動産流通機構(R.E.PORT)
中古物件の価格がまだ下落しています。
新築物件が供給されるエリアでは、その傾向が顕著に見られます。
店周辺でも新築分譲マンションの建設が相次いで予定されています。
周辺の中古物件は、さらに価格の下落が予想されます。
特徴のない物件は、ますます価格が下がりそうです。
同月の中古マンション成約件数は2,672件（前年同月比17.7％増）で、前年同月比で4ヵ月連続増加。伸び率も再び2ケタとなった。都県別では、東京都が1,267件（同18.4％増）、埼玉県が337件（同9.1％増）、千葉県が347件（同19.2％増）、神奈川県が721件（同20.2％増）と全都県で増加し、埼玉県を除き増加率2ケタとなった。
成約単価は、1平方メートル当たり37万7,400円（同▲2.1％）で12ヵ月連続の前年割れ。平均価格は2,408万円（同▲3.3％）と2ヵ月連続で前年同月を下回った。新規登録件数は1万5,384件（同6.5％増）と27ヵ月連続で前年同月を上回ったが、増加率は3ヵ月連続の1ケタ台にとどまった。在庫件数は4万5,477件（同13.6％増）で、21ヵ月連続の2ケタ増、13ヵ月連続の4万件超と高水準で推移している。
一方、中古戸建住宅の成約件数は1,056件（同18.4％増）で、1都3県すべて前年同月を上回っている。成約平均価格は2,866万円（同▲1.3％）と、2ヵ月連続の下落。
（公財）東日本不動産流通機構(R.E.PORT)
中古物件の価格がまだ下落しています。
新築物件が供給されるエリアでは、その傾向が顕著に見られます。
店周辺でも新築分譲マンションの建設が相次いで予定されています。
周辺の中古物件は、さらに価格の下落が予想されます。
特徴のない物件は、ますます価格が下がりそうです。
物件管理
ここのところテナントさんからのクレームで、アシナガバチの駆除件数が増えています。
駆除をする物件が、あるエリアに特定しているのが不思議なところです。
先日は、空き家の閉めていた雨戸を開けて戸袋にしまいこもうとした途端
５匹ほど飛び出して部屋の中に入りそうになったので、思わず窓をしめたら
しばらく窓に向かって攻撃をしてきました。
昨年発生した物件でもまた今年発生していました。
蜂にとってこのエリアのどこの住み心地がいいのか、調べてみたいと思います。
駆除をする物件が、あるエリアに特定しているのが不思議なところです。
先日は、空き家の閉めていた雨戸を開けて戸袋にしまいこもうとした途端
５匹ほど飛び出して部屋の中に入りそうになったので、思わず窓をしめたら
しばらく窓に向かって攻撃をしてきました。
昨年発生した物件でもまた今年発生していました。
蜂にとってこのエリアのどこの住み心地がいいのか、調べてみたいと思います。
新築物件
知り合いの業者さんのご自宅新築現場を内見させていただきました。
自ら設計されたということで、普段良く見る業者仕様では見られない
住み心地でのこだわりが。
特に階段の段差が一般の住宅よりも低く、横幅も広く、大変上り下りしやすい
設計となっているところが印象的でした。
住み心地にこだわった物件、お勧めしたいです。
自ら設計されたということで、普段良く見る業者仕様では見られない
住み心地でのこだわりが。
特に階段の段差が一般の住宅よりも低く、横幅も広く、大変上り下りしやすい
設計となっているところが印象的でした。
住み心地にこだわった物件、お勧めしたいです。
サブリース物件
ある大手不動産会社が家賃の８５％以上を最大３０年間保証しますという宣伝で賃貸住宅を販売していますが、現行の家賃が未来永劫に保証されるとは到底思えません。戸数の少ない物件では、一戸が空家になっただけでも、サブリース業者は採算割れをします。それが慢性的になると、保証率は変わらなくとも、支払金額を下げてきたり、
途中で契約解除をしてきたりします。
将来の家賃下落リスク、修繕費用の発生リスクを十分加味した上で、投資効果を検討することが必要です。
途中で契約解除をしてきたりします。
将来の家賃下落リスク、修繕費用の発生リスクを十分加味した上で、投資効果を検討することが必要です。
マンション管理
マンションの管理委託契約書を精査しています。新築時から、委託している業務内容は殆ど変更がありませんが、作業がダブっているものや、大規模修繕や長期修繕計画の策定を直接発注したりして、不必要になった業務もあります。これから築年が降るにつれて、修繕費がかさんで来る中、管理費のコスト削減は、重要です。まだまだしぼれるところはありそうです。