「自宅にある物の整理・廃棄は大掃除前に済ませたい」が約90％／LIXIL調査

　（株）LIXIL住宅研究所は10日、20～60歳代の既婚女性（子供あり）500名を対象にしたアンケート「身の回りの整理に関する大調査」の結果を公表した。調査期間は10月14～19日。調査方法はインターネットを通じてのWEB調査。
　
　「自宅にあるさまざまな物を整理・廃棄してすっきりしたいか」については、“整理・廃棄したいと思う”（“とても思う”＋“思う”）が89.0％と、約9割に達した。さらに「整理・廃棄は年末の大掃除の前に済ませたほうが良いと思うか」については、“大掃除の前に済ませた方がよいと思う”（“とても思う”＋“思う”）が87.2％と大多数であった。
　また、「整理・廃棄したいけど、実際には捨てられない」と思うものについては、“今は不要だが、今後使う可能性がゼロとは言えない物”が53.5％、“家族の思い出がつまった物”が48.3％、“ほとんど使ったことがないため、捨てるのはもったいないと感じるもの”が38.9％となった。
　捨てられないものを収納するための「十分なスペースがあるか」については“ない”が86.1％であり、対策としては“実家に置かせてもらう”がトップ（23.8％）となった。

　実家に預けている物は“子供が成長して使わなくなったベビーカーやベッド、節句人形”が14.8％、“読み終わった本や雑誌”が14.2％、“オフシーズンの服や冠婚葬祭用の服”が10.6％。

　さらに「夫の所持品で最も邪魔に感じているもの」は、“洋服など衣料品や靴”で13.8％と1位となり、邪魔に感じる夫の所持品は増やして欲しくないという回答が98.5％に達した。その理由のトップは“使われず、イライラするから”（39.0％）だった。

（株）LIXIL住宅研究所(R.E.PORT)

家の中が手狭になると必ず妻に言われるのが

「あんたの古い本とかがらくた、さっさと捨ててよ。」です。

自分のものは「あんまりないから。」といって言い訳します。

人は、自分の持ち物には愛着がありますが、金目のものでなければ他人のものには興味がないということが言えそうです。

地場不動産仲介業の景況感、わずかに回復の兆し／不動産流通研究所調査

　（株）不動産流通研究所は14日、2016年7～9月期の「地場の不動産仲介業における景況感調査」の結果を公表した。アットホーム（株）に研究委託し、四半期ごとに実施している調査。

　北海道、宮城県、首都圏、静岡県、愛知県、近畿圏、広島県、福岡県のエリアごとに前年同期と比較した業況判断指数（DI）を算出。「50」が前年並み。アットホームの全国不動産情報ネットワーク加盟店のうち、同一都道府県内で5年を超えて不動産仲介業に携わる2万4,213店の経営者層を対象にインターネットで調査。有効回答数は640店。

　16年7～9月の賃貸仲介DIは、北海道48.1（4～6月期比0.6ポイント上昇）、宮城県26.5（同9.7ポイント低下）、首都圏40.4（同0.5ポイント低下）、静岡県38.3（同1.7ポイント低下）、愛知県40.9（同3.9ポイント上昇）、近畿圏36.7（同5.0ポイント低下）、広島県50.0（同7.1ポイント上昇）、福岡県46.6（同10.5ポイント上昇）。広島県以外がDI50を割り込んだものの、8エリア中5エリアでDIが改善した。

　16年10～12月期の見通しDIは北海道38.5、宮城県32.4、首都圏43.2、静岡県42.5、愛知県44.0、近畿圏42.2、広島県44.2、福岡県50.0となった。7エリアで50を割り込み、慎重な見方が続いているものの、6エリアで前期の見通しDIを上回るなど市況回復への期待をにじませる結果となった。

　回答した不動産会社からは、「長期空室の部屋とすぐに決まる部屋がはっきりしてきたので、差別化が必要」（東京都新宿区）、「賃貸住宅を探す目がより厳しくなった」（埼玉県川越市）など、ユーザーの要望が高度になっていることを伺わせるコメントが上がった。

　売買仲介DIは、北海道56.7（同15.4ポイント上昇）、宮城県38.9（同2.2ポイント低下）、首都圏41.4（同0.7ポイント低下）、静岡県43.9（同4.5ポイント上昇）、愛知県46.7（同13.8ポイント上昇）、近畿圏44.6（同1.3ポイント上昇）、広島県61.5（同17.3ポイント上昇）、福岡県58.0（同5.2ポイント上昇）。調査開始以来初めて、北海道、広島県、福岡県の3エリアでDI50を超えたほか、6エリアで前期のDIを上回った。

　10～12月期の見通しDIは、北海道47.1、宮城県33.3、首都圏43.2、静岡県41.0、愛知県45.3、近畿圏44.4、広島県34.6、福岡県56.0となった。6エリアで前期の見通しDIよりも改善した。

　不動産会社からは、「売却に出す際の価格が若干高くなった。お客さまが強気になっている」（千葉県船橋市ほか）、「郊外から都心へ移動する傾向が年々強くなっている」（大阪市）などといったコメントがある一方で、「収益物件の需要が多く、バブルがはじける前の状況に少し似ている」（東京都千代田区）と、市況への警戒感を強くするコメントもみられた(R.E.PORT)。

  売買のほうは、物件探しでにぎわっています。

賃貸も来春に向けての部屋探しが始まっています。

１０月も天気の良くない休日が続いたせいか、晴天の休日になると

来店も多くなっています。

　今年もこの調子でいくのでしょうか。

矢野経済研究所、賃貸仲介・主要９事業者の国内と海外店舗数調査結果を発表

 

（株）矢野経済研究所は11月９日、賃貸住宅仲介業を行っている主要９事業者（アパマンショップHD、センチュリー21・ジャパン、エイブル、スターツグループ、東建コーポレーション、ミニミニグループ、LIXILイーアールエージャパン、大東建託、レオパレス21）の国内、海外における店舗数調査結果を次の通り発表しました。

同調査における賃貸住宅仲介業とは、賃貸住宅の入居斡旋に関する仲介業務を行っている事業者。その対象店舗は、各事業者が直接運営している直営店舗とフランチャイズ（FC）加盟店舗（同一ブランドのフランチャイズ店舗）とし、店舗数はその合計値。

▼ 調査結果サマリー

賃貸住宅仲介業の主要９事業者の2016年９月末時点の店舗数は、第１位アパマンショップHD、第２位センチュリー21・ジャパン、第３位エイブル：賃貸住宅仲介を主たる業務とする主要９事業者の2016年９月末時点の直営店舗とフランチャイズ店舗の合計値、海外及び契約店舗含む店舗数は、アパマンショップHDが第１位で1,164店舗（直営店103店舗、FC店1,047店舗、海外店14店舗）、第２位のセンチュリー21・ジャパンが906店舗（FC店906店舗）、第３位がエイブルで801店舗（直営店418店舗、FC店372店舗、海外店11店舗）であった。

FC店舗の増加傾向が進む：賃貸住宅仲介を主たる業務とする事業者は、賃貸物件管理業務による管理収入と入居斡旋仲介業 務による手数料収入を収入源としている。

直営店舗網を充実させるとともに、FC加盟店店舗網を拡充させることによりブランド認知度のさらなる向上を進め、事業者側とオーナーや入居希望者とのコミュニ ケーションをより緊密にしながら、管理戸数と斡旋件数の増加につなげる。

今後も収益力強化に向けた積極的な店舗展開へ：賃貸住宅仲介業の主要９事業者の店舗数は、直営店舗網の充実とFC加盟店の増加により、今後も拡大傾向が続くとみられる。

一方で、これまでにも見直しが進められているように営業効率向上に向けた既存の直営店舗網の再編も行われている。また、海外展開も視野に入れながら、国内に限らず海外からの収益機会獲得とともに、店舗展開の拡充を進めるものと考える(日刊賃貸住宅ニュース）。

先日、全国展開していた「うちなび」が破産しました。

エイブルやアパマンなどは、管理物件の獲得に重点を置くようになりました。

そういった会社から大家さんへ迷惑な電話が多くなった時期もありました。

法人向けの客付け営業会社は、従来の大手ではない会社が殆どです。

賃貸仲介だけで生きてゆくのは厳しい時代になってきています。

家賃保証会社の登録制度を検討・・・国土交通省

取り立ての社内規則の有無などが基準に

国土交通省は10月31日、住宅セーフティーネット強化の一環として、『家賃債務保証の情報提供に関する検討会』を開催した。
家主や入居者が、一定の基準を満たす適正な家賃債務保証会社の情報を得られるように、登録制度の創設を視野に入れている。

3月に閣議決定された住生活基本計画では、住宅の確保に配慮を要する低所得者や高齢者、障がい者、外国人、ひとり親世帯などが、安心して生活できる住宅を確保できる環境整備が盛り込まれた。
施策として、空き家や民間賃貸住宅を活用していく考えだ。

そのため、住宅確保要配慮者に住宅を貸す家主のリスクを緩和する家賃債務保証会社の利用増を見込む。
現状、家賃債務保証会社は事業を行うために、省庁への届け出や、自治体の許認可を得る必要はないため、一定の基準をもうけることで、業界の適正化を図る。
2011年に施行された賃貸住宅管理事業者登録制度と同様の仕組みになるのが濃厚だ。

検討会では家賃債務保証会社の現状が報告された。
国交省が把握できた会社は147社で、うち55社が公益財団法人日本賃貸住宅管理協会家賃債務保証事業者協議会や、一般社団法人賃貸保証機構などに加盟していた。
専業で家賃保証を行う企業だけでなく、兼業しているケースが3割あり、貸金会社が41.2%と多かった。

一方で家賃債務保証に関する入居者からの苦情や相談件数は高止まりしているという。
そういった状況を踏まえ、検討会では適正な事業者に求められる要件をまとめた。
契約の締結や家賃取り立てに関するマニュアルの制定、各種法令や社内規則を順守するための社員研修の実施、賃借人からの苦情を解決するための相談窓口の設置、財産的基礎などが必要だという。

国交省では次回12月5日に開催する第2回の検討会で、情報提供の方法や必要な制度について方向性を決める予定だ。
それまでに、家賃債務保証会社にヒアリングを行っていく.

(全国賃貸住宅新聞）

賃貸の募集図面を見ていると、あまり聞いたことのない

保証会社を利用している物件も多くあります。

中には家賃を１日でも遅らすと、解約通知を出してしまう

保証会社もあるようです。

保証会社が倒産して家賃が焦げ付いてしまった大家さんもいるようです。

保証会社も信頼性の高い会社をえらばなければいけません。

首都圏中古マンション、成約件数2ヵ月連続の2ケタ増／東日本レインズ

　（公財）東日本不動産流通機構（東日本レインズ）は10日、2016年10月度の首都圏不動産流通市場動向を発表した。

　同月の首都圏中古マンション成約件数は3,339件（前年同月比16.1％増）と2ヵ月連続の2ケタ増となった。都県別では、東京都が1,683件（同18.9％増）、埼玉県が410件（同11.4％増）、千葉県は392件（同8.0％増）、神奈川県は854件（同16.8％増）といずれも増加した。　

　1平方メートル当たりの成約単価は48万5,800円（同6.1％上昇）、成約価格は3,136万円（同6.4％上昇）となり、いずれも13年1月以降46ヵ月連続で前年同月を上回っている。

　新規登録件数は1万7,313件（同6.0％増）で、22ヵ月連続の増加となった。在庫件数も4万2,819件（同11.4％増）と、17ヵ月連続で増加。14ヵ月連続の2ケタ増となった。

　一方、中古戸建ての成約件数は1,151件（同8.0％増）と2ヵ月連続の増加。平均成約価格は3,060万円（同2.5％下落）と、2ヵ月ぶりに上昇した。

（公財）東日本不動産流通機構(R.E.PORT)

築浅の中古物件でも、部屋の周辺環境やロケーションが良くないと、

値段が下がらなければなかなか売れません。

ロケーションの良くない物件は、内装を新たにするなど差別化を考えるのが

大切です。

重説の“インスペクション”範囲、ガイドラインに準拠へ／国交省

　国土交通省は9日、28回目となる社会資本整備審議会産業分科会不動産部会を開催。5月に成立した改正宅地建物取引業法に盛り込まれた、インスペクションに関する内容について検討・意見交換した。

　会合では、事務局が2013年に策定した既存住宅インスペクション・ガイドラインと、瑕疵担保責任保険の付与を前提とした既存住宅現況検査（瑕疵保険事前調査）の概要について紹介。両者はおおむね共通するとした上で、ガイドラインでは依頼主の希望によってオプション対応としているマンション等共同住宅の共用部調査を、瑕疵保険事前調査では、必須となっている旨を説明した。

　その上で、国交省では、宅建業法上、宅建業者が重要事項として説明する「インスペクションの結果概要」について、ガイドラインと瑕疵保険事前調査の内容はほぼ同等であることから「ガイドラインに基づく検査結果報告書の概要と同程度の内容」とするべきとの考え方を示した。

　また、重説に用いるインスペクションの有効期間は、調査実施以降1年間を有効とし、有効期間内に複数のインスペクション結果があった場合は原則直近のものを利用、調査結果が異なる場合には宅建業者の判断で直近以外を利用することも可能とするべきとの考えも明らかにした。

　これに対し委員からは「共同住宅の共用部調査の扱いをどうするのか」「宅建業者もインスペクションの内容について詳細な説明を求められるケースは多いと想定される。詳細に説明するための資料が必要ではないか」などの意見が挙がり、今後の検討課題となった。

　また、改正宅建業法で定められた重要事項として説明すべき「建物の建築及び維持保全の状況に関する書類」については、新築時の検査済証や建築確認済証、確認申請時の図面類、耐震基準適合証明書などを挙げたほか、新築時以降の調査点検に関する実施報告書類として、インスペクションの調査報告書、既存住宅性能評価書なども盛り込んだ。ただし今回提示した必要書類については、売買契約を想定したものであり、賃貸契約の場合の必要書類については検討していくという。

　これに対して委員からは「既存住宅を売買する時点で新築時のこれら書類を残していない例も多い。新築時から各種書面を保存する公的なデータベースなどの整備が必要ではないか」という意見が挙がった。

　売買契約の締結後に売り主・買い主に交付する書面、いわゆる「37条書面」に盛り込む「構造耐力上主要な部分等」については、原則としてインスペクションなど専門的な第三者による調査結果を重要事項として買い主に説明した場合にのみ記載することを提案。このほかにも写真等を証拠として劣化事象等を売り主・買い主双方が確認、価格交渉や瑕疵担保の免責に反映した場合には37条書面に記載することも考えられるとした。委員からはこのインスペクション以外の部分については「実務を考えると、価格交渉の中で重要になったものを書面に落とし込むのが現実的ではないか」といった声が挙がった。

　次回の同部会は12月26日に行なう予定。

国土交通省(R.E.PORT)

インスペクションを義務化する場合、どこまでの情報を開示するかの線引きが、不動産の流通に影響してきそうです。

あまりにも詳細な情報や、あまりに昔の履歴までさかのぼって開示を要求すると、その資料を作成するだけで

大変なコストと時間がかかってしまい、そうなる所有者が却って売りづらくなり、流通量が減ってしまうことも懸念されます。

今以上の情報開示は必要ですが、多大なコストや時間をかけない方法を検討してもらいたいものです。

レオパレス21の家主100人超が集団訴訟へ・・・レオパレス21

家主ら100人以上が大手サブリース会社に対し、集団訴訟を起こす。
相手は管理戸数５６万戸のレオパレス21（東京都中野区）だ。
訴訟の結果によっては全国に波紋が広がる可能性もある。

原告団は、レオパレス21とサブリース契約を締結する家主らがつくった『LPオーナー会』のメンバーが中心だ。
11月22日、名古屋地方裁判所にて正式に提起する予定だという。

今回の訴訟は、同社がオーナーに提供している『家具・家電総合メンテナンスサービス』が争点になっている。
契約上では一定期間経過後に新品と交換するはずの備え付け家具家電が、実際には交換されていないにもかかわらず、レンタル料としてサブリースの家賃から差し引かれる状況が続いていた。
これを不当とし、家具家電のレンタル料に相当する金額分の未払い家賃の請求を求める。

同サービスが導入されたのは、2010年秋ごろ。
もともと家具家電付きを新築時から標準装備としている同社のアパートでは『ファニチャーファンド積立金』と名付けた家具家電の故障時の修理費用が充当される積立金をオーナーが毎月1戸あたり2000円分負担していた。

ところが、リーマン・ショック後、同社は『ファニチャーファンド積立金』から『家具・家電総合メンテナンスサービス』にサービス名を変更することをオーナーに通知した。
新築して7年、場合によっては14年を経過したアパートについては随時家具・家電を新しく交換し、以後、同社からのレンタルサービスとして提供するというものだ。

そのサービスが実際は実施されていないとあって、15年12月にLPオーナー会は弁護士を通じて、同社深山英世社長宛に契約不履行に関して未払い家賃の返金を求める文書を送付。
同社からは「期間が経過しても新しい物に交換していないが、メンテナンスはしているため、返金には応じられない」という回答しか得られなかった。
その回答に納得ができなかったLPオーナー会は再度、16年6月に未払い家賃返金を求める内容の文書を送付。
その際も同社からはほぼ同様の回答しか得られなかった。

今回はそのことを受けて、訴訟を決意。
LPオーナー会は約200人のメンバーに訴訟の案内を送り、賛同した100人以上が集まり訴訟を起こす。

「今回は2度にわたって社長宛に返金の文書を送ったにもかかわらず納得できる回答を得られなかったことで残念ながら、訴訟という形を取らざるを得なかった」とLPオーナー会代表の前田和彦氏は話す。

(全国賃貸住宅新聞）

素人が業者に食い物にされる構造は、いつまでも変わりません。

それを食い止めるためには、素人が勉強するしかありません。

東京都、９月の貸家新設着工、６ヵ月連続増加

東京都は11月７日、東京都内における９月と2016年第３四半期の新設住宅着工を発表しました。

それによりますと、東京都内における９月の新設住宅着工戸数は１万3,607戸。前年同月比では、持家は減少したが貸家、分譲住宅は増加し、全体で20.1％増と２ヵ月ぶりの増加となりました。

持家は前年同月比2.5％減の1,381戸で、２ヵ月ぶりの減少。分譲住宅は同40.2％増の5,789戸で、２ヵ月ぶりの増加。このうち貸家は、前年同月比12.8％増の6,413戸で６ヵ月連続の増加。

一方、2016年第３四半期の新設住宅着工戸数は３万7,110戸で、前年同期比で持家は減少したが貸家、分譲住宅は増加し、全体で4.4％増と２期連続の増加となりました。

持家は前年同期比0.9％減の4,441戸で、11期連続の減少。分譲住宅は同0.6％増の１万3,417戸で、５期振りの増加。貸家は、同9.4％増の１万9,101戸で６期連続の増加(日刊賃貸住宅ニュース）。

相続対策と不動産投資の高まりと新しい物好きの日本人で、

貸家の新築は依然続いています。

売り土地物件は、すぐに成約してそのあとには

賃貸アパートやマンションが建ちます。

賃貸物件は、車が入らない場所でも構いません。

購入コストの安い土地を買えば、賃料を低めに

設定しても、利回りが確保できます。

しかし、１０年後、２０年後はどうなっているかはわかりません。

機関投資家の不動産投資が拡大。年金は初の過半数に／ARES調査

　（一社）不動産証券化協会（ARES）は4日、16回目となる「機関投資家の不動産投資に関するアンケート調査」の結果を公表した。年金基金や生損保、信託銀行、都市銀行等の機関投資家（以下、「年金」「一般機関投資家」）を対象に、2001年度から毎年実施している。本年度は年金から69件、一般機関投資家より54件、合計123件の回答を得た。

　実物不動産あるいはいずれかの不動産証券化商品への投資を行なっている投資家の比率は、年金が52％（前年調査46％）、一般機関投資家は94％（同81％）。年金が過半数を超えたのは調査開始以来初めて。低金利・マイナス金利を背景に増加している。

　年金の投資対象別投資状況をみると、「投資済」と回答した割合では私募リートが36％（同21％）で最多。以下、JREITが14％（同28％）、国内不動産プライベートファンドは14％（同28％）と続いた。「投資に興味がある」対象では、不動産を裏付けとする債権の割合が19％（同7％）と大きく増加している。

　また、「不動産投資を行なうために必要なこと」を聞くと、年金では「不動産評価の信頼性向上」が42.2％で最も多く、「ベンチマークとなる不動産投資インデックス」が39.1％で続いた。一般機関投資家では、「不動産に精通した運用担当者（投資家サイド）の育成」が62.7％で突出して高かった。

（一社）不動産証券化協会（R.E.PORT)

市場で余ったお金が、低金利市場を背景に投資がされてゆきます。

先行きが不透明な時代、安定した収益が見込める不動産投資にも集まっています。

今後は、投資にふさわしい質の高い物件が増えてゆくことでしょう。

全年代で「住まいの買いどき感」低下／リクルート住まいカンパニー調査

　（株）リクルート 住まいカンパニーは2日、2016年9月度の「『住まいの買いどき感』調査」の結果を発表した。住宅購入・住み替えを検討している・しないにかかわらず、一般生活者を対象に、「買いどき（住宅の購入、建築・リフォームのタイミング）感」について聞いたもの。大都市圏の20歳以上70歳未満の男女が対象で、有効サンプル数は5万6,203件。

　一般生活者のうち「買いどき」と感じている人は17.4％（16年6月調査比0.9ポイント減）。前年同月の15.9％と比較すると1.5ポイント上昇した。買いどき感については、前回調査比で全年代において低下。都市別で見ると、札幌を除く6都市圏で低下している。

　住み替えやリフォームを検討している人の買いどき感も、42.2％（同4.0ポイント減）と低下。検討住宅タイプ別では、「注文住宅計」が41.5％（同1.8ポイント減）、「新築分譲マンションの購入」が40.2％（同4.7ポイント減）、「新築分譲戸建ての購入」が40.9％（同4.6ポイント減）、リフォーム検討者が53.5％（同3.8％減）となり、特に「中古一戸建て計」が40.5％（同6.7ポイント減）、「中古マンション計」が35.4％（同8.0ポイント減）と、大幅に低下している。

　一方で、「買いどき」と感じている人の中で何らかの検討行動をとった人は45.8％（同0.7ポイント増）となった。

　なお、買いどきと感じる理由については、「消費税の引き上げが予定されているから」「お金が借りやすいから」「今のほうが住宅ローン減税など税制優遇のメリットがありそうだから」が上位を占めた。

（株）リクルート 住まいカンパニー(R.E.PORT)

今、新築で夏頃完成した一戸建物件の在庫が増えています。

ただ、立地条件の良いところはなく、バス便だったり

徒歩圏内でも道中にアップダウンがあったりする物件が多いです。

いずれ破格の値下げでこのような物件もそんなに長くかからず

成約に至ると思われます。