2016/11/25 国土交通省、「2016年第３四半期の地価LOOKレポート」発表
国土交通省は11月25日、今年７月１日～10月１日を調査対象とした「2016年第３四半期の地価LOOKレポート」を次の通り発表しました。
三大都市圏に加え、地方都市である札幌、仙台、金沢、福岡でも比較的高い地価の上昇が継続し、上昇地区は82％、前期比６ポイント減。
一方、東京圏、大阪圏の一部の商業地地区では、上昇幅が縮小しました。また、東京圏の一部の住宅地地区では、上昇から横ばいへ転じました。横ばい地区は18％、前期比６ポイント増。
上昇の主な要因は、空室率の低下等によるオフィス市況の改善、大都市等における再開発事業の進捗、訪日観光客による消費・宿泊需要などで、上記要因を背景に、オフィス、店舗、ホテル等に対する投資が引き続き堅調に推移。
比較的高い上昇を示した地区は６％以上の上昇。 名古屋市・太閤口、大阪市・なんばの２地区。
３～６％の上昇の10地区は、宮の森、駅前通（札幌市）、中央１丁目（仙台市） 、銀座中央（前期は６％以上の上昇）、日本橋 、新宿三丁目（東京都）、金沢駅周辺（金沢市）、名駅駅前（名古屋市）、心斎橋（大阪市）、博多駅周辺（福岡市）（日刊賃貸住宅ニュース）。
先般、大阪へ行ってきましたが、
私がかつて知っている大阪駅周辺は様変わりしています。
久しぶりに大阪駅から阪急に乗り換えようとしたら道に迷ってしまいました。
殺風景だった大阪駅北側の貨物ターミナルがあった場所も、
これから再開発がされますます様相が変わります。
近い将来どのような景色になっているのか、また道に迷いそうです。
首都圏の中古マンション価格、10ヵ月連続で上昇／東京カンテイ調査
（株）東京カンテイは24日、2016年10月の三大首都圏中古マンション70平方メートル換算価格の月別推移を発表した。
首都圏の中古マンションの平均価格は3,621万円（前月比2.6％上昇）と10ヵ月連続で上昇した。地域別では、東京都が4,855万円（同1.0％上昇）と再び上昇したほか、千葉県が1,921万円（同1.2％上昇）と引き続き上昇した。一方、神奈川県は2,723万円（同0.0％）と横ばい、埼玉県は2,060万円（同0.7％下落）と16ヵ月ぶりに下落した。
近畿圏の平均価格は2,075万円（同0.0％）と横ばい。大阪府は2,257万円（同0.4％下落）、兵庫県は1,815万円（同1.6％上昇）となった。
中部圏の平均価格は1,671万円（同0.4％上昇）。愛知県では1,802万円（同1.0％上昇）とともに上昇傾向を維持している。
（株）東京カンテイ(R.E.PORT)
一時熱が入っていたリノベーションマンションの売れ行きが沈静化して、
現状有姿で安く販売される物件も出ていましたが、
最近リノベーションマンションの販売が増えてきています。
また、新参の売主業者もちらほら見えます。
一時に比べ建築コストは上がっていますが、
金利低下で物件価格が上がり、利益は出るようです。
新規業者の参入で物件獲得競争も激しくなり、
価格は高止まりしそうです。
住宅扶助費の代理納付22%へ増加・・・厚生労働省
厚生労働省は16日、生活保護受給者の住宅扶助費を家主に直接支払う「代理納付制度」の利用率について、2016年7月時点で全体の22%に増加していることを明らかにした。
12年の17.7%から4.3ポイント増加した。
代理納付制度は、福祉事業所が生活保護受給者に代わり、賃貸事業者へと直接家賃を弁済する制度だ。
生活保護法32条の2で規定されているもので、家賃とともに共益費の代理納付も認められている。
住宅扶助費をめぐっては、不正受給や目的外使用などがあることから、賃貸業界から「原則、代理納付とすべき」との声が上がっている。
今回の調査結果は、16日に開かれた自民党賃貸住宅対策議員連盟の総会の答弁の中で、厚労省が公表した(全国賃貸住宅新聞）。
生活保護者の入居者で家賃滞納する人は多くいます。
多額の家賃を滞納したまま退去した人も珍しくありません。
生活保護者の家賃は、本人に渡さず直接役所から貸主に
支払いを義務付けるべきです。
建築確認交付・申請件数ともに増加／国交省調査
国土交通省は、2016年7～9月分の建築確認件数等および構造計算適合性判定を要する物件に係る確認審査日数の状況を発表した。
同期間の建築確認交付件数は15万1,418件（前年同期比6.5％増）、建築確認申請件数は15万2,269件（同6.3％増）で、いずれも増加。
10年6月1日意向に確認申請受付を行ない、16年9月中に確認済証を公布した構造計算適合性判定を要する物件の平均審査日数は、事前相談受付～確認済証交付が53.0日、確認申請受付～確認済証交付が22.8日であった。
国土交通省（R.E.PORT)
建て替え・新築・リフォーム等が活発になってきているということでしょうか。
首都圏居住用賃貸の成約件数10％減、8ヵ月連続減少に／アットホーム調査
不動産情報サービスのアットホーム（株）
は21日、同社の全国不動産情報ネットワークにおける2016年10月期の首都圏居住用賃貸物件の市場動向を発表した。
同月の首都圏居住用賃貸物件の登録件数は、24万960件（前年同月比7.2％減）。1平方メートル当たりの登録賃料は、マンションが2,576円（同1.4％下落）、アパートが2,193円（同0.1％下落）となった。1戸当たりの登録賃料は、マンションが8万9,600円（同2.7％下落）、アパートが5万9,600円（同0.1％下落）だった。
成約件数は1万7,617件（同10.5％減）と、8ヵ月連続の減少。地域別では、東京23区7,718件（同12.9％減）、東京都下1,392件（同16.0％減）、神奈川県4,697件（同5.9％減）、埼玉県1,953件（同12.9％減）、千葉県1,857件（同4.1％減）と全地域で減少した。また、マンションだけをみても全地域で減少となり、アパートは千葉県のみが増加した。
1平方メートル当たりの平均成約賃料は、マンションが2,561円（同2.0％減）で3ヵ月ぶりの下落。アパートは2,186円（同1.2％上昇）となった。1戸当たりの成約賃料は、マンションが8万8,400円（同2.0％減）で13ヵ月連続の下落だった。アパートは6万3,400円（同1.8％上昇）となり、4ヵ月連続の上昇。
面積帯別の成約件数推移は、マンションのうち30平方メートル未満が前年同月比12.8％減、30～50平方メートル未満が同12.1％減、50～70平方メートル未満が同9.5％減、70平方メートル以上が同12.7％減。アパートについては、30平方メートル未満が同7.1％減、30～50平方メートル未満が同10.3％減、50～70平方メートル未満は同9.8％減と、すべての面積帯で減少した(R.E.PORT)。
例年と違い、今月も部屋探しに来店するお客様の数が減りません。
しかし、条件に合う物件がなく、成約に至るのが難しい状況になっています。
年明けの移動を踏まえて探しに来る人たちも増えています。
来年はどれだけ物件が流動するか定かではありません。
「空き家バンク」の運営期間、平均は5年1ヵ月／うるる調査
空き家活用ポータルを運営する（株）うるるは15日、「空き家バンク」を運営している全国の自治体に対して、「空き家バンク運営実態調査」を実施。結果を公表した。
調査対象は空き家バンクを運営する750自治体。インターネットおよびFAXよりアンケートで、回答数は219自治体（回答率：29.2％）。
「空き家バンクの運営期間」については、“3年未満”が72自治体と最多。次いで“3年以上6年未満”が56自治体、“6年以上9年未満”が52自治体で、平均は5年1ヵ月となった。
「月間の物件登録数」については、“0.1件未満”が10.0％、“0.1件以上0.5件未満”が31.4％、“0.5件以上1件未満”が27.6％で、全体の69.0％が1件未満であることがわかった。なお、月間の物件登録数平均は0.9件。
「月間の物件成約数」は“0.1件未満”が27.6％、“0.1件以上0.5件未満”が45.2％、“0.6件以上1件未満”が16.2％となり、月間の物件成約数の平均は0.4件。半数以上の自治体が成約率50％未満にとどまっていることがわかった。
（株）うるる(R.E.PORT)
借りる人がいないので、長期間空き家になっているのです。
家賃が高いか、ニーズに合わない仕様か、
賃貸の需要がもともとないかです。
ただ陳列するのではなく需要を喚起することも併せて行わないと
効果はあまりでてこなさそうです。
違法増築で入居者巻き込むトラブルに
オーナーへの刑事告訴も検討
大阪府池田市は10日、市内の賃貸マンションが建築基準法に違反するとして、オーナーである女性に対し刑事告発を検討していることを明らかにした。
建築確認申請書では7階としていたものを、当時オーナーだった建築主が収益性を高めるために違法に9階建てに建て増しして完成させ、容積率の限度を超えていた。
市の審査指導課はオーナーに対して改築を求めているが、物件には現在約20世帯が入居していることなどから、進展を見せていない。
市は8日に物件のエントランスにオーナーへの命令内容を掲示し、入居者に現状を知らせた。
入居者からは「このまま住んで問題ないのか」など不安の声があがっている。
市によると、物件は池田市の中心地にある『マテリアル菅原』。
2012年8月に竣工し、建築完了審査を行った際に、違法な建て増しが発覚した。
また、建築確認申請書類ではワンルーム24戸とされていたが、仲介サイトでの募集要項では3LDKや2SLDKなど、計画にない住居も掲載されていた。
市は事実確認のためにオーナーに対し図面の提出を求めたが応じず、確認作業を進めている。
物件の当初の所有者は建築主である建設会社の経営者男性だったが、竣工から1年以内に別の人物へと売却した。
その後、2015年10月までに兵庫県に住む女性オーナーへと売却されている。
現在のオーナーが物件の購入時に違法な建築物であることを認識していたかについては、わかっていない。
市は2013年8月に男性に対して建築基準法に基づく是正を命じ、男性もこれを認めたものの、改築しないまま売却を行った。
その後、15年10月に、現在のオーナーに対してあらためて正確な図面の提出を求めるとともに、是正命令を出したが、女性は改善に取り組む気配を見せなかった。
女性は代理人弁護士を通じて「是正に向けて対応したいが、経済的に取り壊しは難しい。入居者もいるので、それを踏まえて市と話し合いたい」とコメントしている(全国賃貸住宅新聞）。
違反しても建てた者勝ちでは、法律が形骸化します。
建築中に定期的なチェックをしっかり行い、違反を早期発見して
是正をさせる取り組みを強化すべきと考えます。
首都圏分譲マンション賃料、4ヵ月連続で上昇／東京カンテイ調査
（株）東京カンテイは17日、2016年10月の三大都市圏分譲マンション賃料月別推移を公表した。分譲マンションが賃貸された場合の募集賃料を、1平方メートル当たりに換算して算出したもの。
同月の首都圏分譲マンションの1平方メートル当たりの平均賃料は2,697円（前年同月比0.6％上昇）で、4ヵ月連続で上昇。都県別では、東京都が3,153円（同1.0％下落）、神奈川県は2,026円（同0.3％上昇）、埼玉県は1,591円（同0.2％下落）、千葉県は1,535円（同1.3％下落）。神奈川県はやや持ち直し、2月以降は2,000円台を堅持している。
また、近畿圏の平均賃料は1,760円（同1.1％下落）と再び賃料水準が低下。中部圏は1,544円（同0.2％下落）と引き続き低下した。
（株）東京カンテイ(R.E.PORT)
今でも都心を中心に投資用分譲マンションの販売が好調のようです。
定年間際で年間４０万円の所得税を節約するために１億円近くの借り入れをして投資用マンションを購入しているサラリーマンの方がいます。
一生借金を払い、終わったときには子供に相続することになります。
こういう相続対策もあります。
業況指数、不動産流通業は3期連続のマイナス水準／土地総研調査
（一財）土地総合研究所は17日、「不動産業業況等調査結果（2016年10月1日時点）」を発表した。四半期に1度、三大都市圏および地方主要都市の不動産事業者を対象に、業種ごとのアンケートを実施。経営状況を指数化している。
今回の不動産業業況指数は、住宅・宅地分譲業が17.2（前回調査比13.1ポイント低下）となり、悪化したものの15期連続でのプラス水準となった。
不動産流通業 （住宅地）は、マイナス6.7（同4.7ポイント上昇）となり、3期連続のマイナス水準。ビル賃貸業は10.4（同1.7ポイント上昇）で、10期連続のプラス水準となった。
業種ごとの調査結果では、住宅・宅地分譲業では、「用地取得件数」がマイナス6.9（同32.5ポイント上昇）、「モデルルーム来場者数」はマイナス23.3（同5.7ポイント低下）、「成約件数」はマイナス14.5（同0.2ポイント低下）、「在庫戸数」は29.4（同3.9ポイント低下）。「販売価格の動向」は35.5（同7.4ポイント低下）と大きく下落したが、12年7月以降、販売価格が上昇したとする回答が下落したとする回答を上回っている。
不動産流通業（住宅地）は、マンション（中古等）の「売却依頼件数」はマイナス29.5（同6.5ポイント低下）。「購入依頼件数」はマイナス21.3（同1.9ポイント低下）、「成約件数」はマイナス32.3（同6.0ポイント上昇）、取引価格は7.4（同4.3ポイント低下）となった。売却依頼、購入依頼、成約は減少傾向に、取引価格は上昇傾向にあるとの見方が多い。
戸建て（中古等）は、売却依頼件数マイナス21.9（同2.9ポイント低下）、購入依頼件数マイナス15.6（同1.9ポイント上昇）、成約件数マイナス31.7（同変化なし）、取引価格6.9（同1.0ポイント低下）となった。
ビル賃貸業は、「空室の状況」が15.2（同4.2ポイント低下）で、空室は減少傾向にあるという見方が多い。成約賃料動向は23.8（同1.2ポイント低下）となり、11期連続のプラス水準。成約賃料が上昇傾向にあるとの見方が続いている。
なお、3ヵ月後の経営状況の見通しは、住宅・宅地分譲業はマイナス8.6（同5.6ポイント低下）、不動産流通業（住宅地）はマイナス6.7（同3.1ポイント上昇）、ビル賃貸業は0.0（同4.3ポイント低下）となった。
（一財）土地総合研究所(R.E.PORT)
不動産流通業の景況感がマイナスである一方で、
過去最高利益を上げている不動産流通業の会社もあります。
これからパイの食い合いがますます激しくなります。
9月末のJREIT資産総額、過去最大の15兆2,627億円に／東急不動産調査
東急不動産（株）は16日、「TOREIT四半期報告」（2016年10月）を発表した。JREIT上場全投資法人の開示情報をデータベース化し、四半期ごとに調査・分析しているもの。
16年9月末時点のJREIT資産規模は、物件数3,429件（前期比121件増）。資産総額は、取得金額ベースで15兆2,627億円（同4,950億円増）、鑑定評価ベースで16兆4,767億円（同7,387億円増）と、いずれも過去最大となった。
期中の取得物件数は132件（同67件増）、取得金額は5,263億円（同1,838億円増）。売却物件数は11件（同14件減）、売却金額は442億円（同260億円減）。取得時鑑定キャップレートは、平均5.1％（同0.4ポイント上昇）だった。
なお、運用時NOI利回りは平均5.0％（同変化なし）と、過去最低水準を維持した。
東急不動産（株）(R.E.PORT)
金余りで低金利政策の中で、REITにも投資資金が増えています。
この資金を当て込んで、REIT用の物件の数も増えていくことでしょう。
それに伴い、REIT物件の新築やリフォームも活発になってゆきます。
供給数が増えると価格も軟調となり、利回りも上がると思われます。