不動産投資を行なう理由は「安定的なインカムゲイン」／三井住友トラスト基礎研究所調査
不動産を貸して家賃収入を稼ぐ不動産投資、家賃が継続して入る限り
安定収入となりますが、入居者が入らなければ、赤字の垂れ流しとなります。
元を取るにも一定の期間が必要な不動産投資の場合
長期間安定して家賃収入が見込める物件でなければいけません。
その間に周囲の需給環境が一変することもあります。
目先だけでなく長期的な収益計画が成立するかどうかがポイントとなります。
（株）三井住友トラスト基礎研究所は12日、「不動産投資に関する調査 2016年」結果を公表した。年金基金や機関投資家など601件を対象にアンケートを送付。108件の回答を得た。
オルタナティブ商品への投資実績の有無については、年金基金では86％、機関投資家では92％が「投資実績あり」と回答した。
オルタナティブ商品への投資実績がないと回答した投資家に、その理由を聞いたところ「運用対象に含めていない」が11件で最多。次いで「流動性が低い」（5件）、「オルタナティブ投資に対する知識が乏しい」（同）となった。
一方、オルタナティブ投資を行なった理由については、「分散投資効果」が79件でトップ。「リターンの向上」（58件）、「安定的なインカムゲイン（分配金）の確保」（54件）が続いた。
具体的なオルタナティブ商品は、「ヘッジファンド」が70件、「不動産」が63件、「プライベート・エクイティ」が41件となった。ただし機関投資家に限定すると、「不動産」が35件で最多。
現在、不動産投資を実施している投資家に、不動産投資を行なう理由について聞いたところ、「安定的なインカムゲイン（分配金）の確保」が52件で最多。次いで「分散投資効果」（51件）となり、不動産投資に際しては、安定的なインカムゲインの獲得に主眼を置く投資家が多いことが伺える結果に。
現在、不動産投資残高がある投資家の具体的な不動産投資商品に関しては、「国内不動産私募ファンド（オープンエンド型）」が年金基金では39％（16件）、機関投資家では22％（24件）となり、いずれにおいても最多割合を占めた。
不動産投資残高がない投資家も含め、今後の不動産投資のスタンスについて聞いたところ、年金基金では「不動産投資を行なっておらず、今後も行なう予定はない」との回答が28件と最多となったが、機関投資家では「不動産投資を実行する／増やす予定である」（18件）が最多となった。
（株）三井住友トラスト基礎研究所(R.E.PORT)
家賃債務保証、事業者の登録制度創設へ ／国交省
大家側にとって保証会社に対するリスクは、
倒産による家賃不払いリスクです。
また金融会社系のところだと、機械的な対応で、
管理会社との連携がうまくいかず
トラブルになりかけるケースもあります。
全国に保証会社は１００社以上もあるようですが、
実際に自社で使っているのは
せいぜい２～３社といったところが現実です。
保証会社の利用を普及させるためには、
保証会社自身の信用情報をもっとわかりやすく
市場に公開すべきと考えます。
国土交通省はこのほど、「家賃債務保証の情報提供等に関する検討委員会」（座長：弁護士・犬塚 浩氏）の第2回目の会合を開催。家賃債務保証の情報提供等の方向性の案を示した。
少子高齢化や人間関係の希薄化により、入居時の連帯保証人確保が困難になっていることから、家賃債務保証業の重要性が増し、利用も増加。しかし住宅確保要配慮者に対しては事業者が家賃債務保証を断るケースがあることから、住宅確保要配慮者の入居円滑化が課題であるとした。
家賃債務保証契約については、消費生活センター等へ寄せられる苦情・相談件数も高止まりしていて、その内容は、契約内容について十分に理解できていないことに起因しているものが散見される。また家賃債務保証業者は、把握したものだけで147社が事業を展開しているが、家賃債務保証業は新しい業態であることもあり、建物の賃貸借について十分に理解していない事業者がいること、3つある業界団体加盟事業者は3割強（55社）にとどまっていることを指摘した。
そこで、（1）一定の要件を満たす家賃保証業者であることについて適切に情報提供を行なうこと、（2）家賃債務保証業者に対し、適正な業務を行なうための体制整備を求めること、（3）賃借人の利益保護を図るための仕組みを構築すること、（4）業界団体が取り組む業務適正化のための活動を推進していくこと、（5）住宅確保要配慮者ができるだけ家賃債務保証を利用出来る仕組みを構築すること、という基本的方向性を示した。
具体的には、家賃債務保証業者を国に登録、情報提供する制度を新設することとし、その登録用件や業務適正化のルールについても定めることを提案。また登録業者に対する指導として、業務に関する報告・資料の提出を求めることができる、登録規程に違反した場合必要な指導、助言、勧告することができる、不正または著しく不当な行為をした場合には登録を抹消することができ、一定期間は再登録できない、といった方策を挙げた。
また、業界団体における業務適正化に係る取り組み推進や、登録業者の活用が促進されるような制度的枠組みの検討、家賃債務保証の引き受けを促進することで、賃貸人の不安感払拭の必要性なども指摘した。
国土交通省(R.E.PORT)
中古住宅購入時の心配事、「住める期間」がトップ／アイフルホーム調査
中古住宅について開示されている情報が少ない上に、中古住宅の市場価格に対する客観的評価基準がきっちりしていないために、中古住宅の価格が、所有者の主観的判断で決められることがこうk入社への信頼性を弱めているのではないかと思います。
（株）LIXIL住宅研究所アイフルホームカンパニーはこのほど、同社が運営する「失敗しないリフォーム情報サイト
」において、中古住宅をテーマにした調査を実施、結果を公開した。調査対象は全国の男女100人を対象に、6～9月にかけてインターネット上で実施。
中古住宅を購入するにあたってのマイナスイメージについては、「構造が心配」という回答が52％でトップ。「リフォームの価格が高い」22％、「近所付き合いが心配」8％と続いた。回答者からは「今の建築基準に合ってない場合もある」「中古を買ってもリフォーム費用を払わなければならず、新築と同等の値段になる」などの声が上がった。
中古住宅購入時の心配事では、「期間・どのくらい住めるか」が45％で最多。続いて「費用・ローン」17％、「相談先が分からない」7％となった。また、優先事項については「立地」が51％で最多となり、「価格」21％、「まち並み・デザイン・雰囲気」が13％で続いた。
リフォーム済みの住宅と購入後に自分でリフォーム、購入するならばどちらがよいかを尋ねたところ、「自分でリフォーム」が60％、「リフォーム済み」が40％となった。自分でリフォームを選んだ理由は、「自分たちが生活しやすい家がつくれる」「失敗のない家づくりをしたい」など。一方、リフォーム済みを選んだ理由は「完成品を見て購入できる」回答が上がった。
（株）LIXIL住宅研究所(R.E.PORT)
東京都都市整備局、２社に宅地建物取引業法に基づく行政処分
恣意的に行うのは論外として、
気が付かないうちに違反してしまっている場合もあります。
常にミスのないよう、抜けのない様心掛けましょう。
東京都都市整備局は12月８日、宅地建物取引業法に基づく行政処分を２社に対して行った、
と発表しました。
処分内容は、宅地建物取引業務の全部停止15日間及び指示、宅地建物取引業務の全部停止15日間。
(日刊賃貸住宅ニュース）
タワーマンションに係る課税見直し／平成29年度税制改正大綱
政府与党は8日、「平成29年度税制改正大綱」を決定した。
住宅・不動産関連では、高さ60m以上の居住用超高層建築物（タワーマンション）に係る固定資産税および不動産取得税について、各区分所有者ごとの税額を算出する際に用いる専有床面積を、実際の取引価格の傾向を踏まえて補正する内容で見直した。階層の差異による取引価格の違いを反映するため、「階層別専有床面積補正率」（1階を100とし、階が1つ上がるごとに、これに10を39で割った数を加えた数値）を採用。平成30年（2018年）度から新たに課税される物件が対象となる。ただし、17年3月31日以前に売買契約締結された住戸を含む場合は除く。
長期優良住宅化リフォーム等の促進に向けた既存住宅リフォームの特例措置を拡充した。耐震改修・省エネ改修に加え、耐久性向上改修をリフォーム減税の対象とすることにより、長期優良住宅化リフォームに係る特例措置を創設。所得税は自己資金で最大50万円、住宅ローンで最大62.5万円税額控除するほか、固定資産税の3分の2減額を採用する。省エネ改修に係る所得税の特例措置について、改修後の住宅全体の省エネ性能が確保される場合も対象に追加した。
サービス付き高齢者向け住宅供給促進税制は2年間延長。固定資産税の減額措置の対象となる家屋の戸数要件を10戸以上（現行：5戸以上）とし、床面積要件の上限を210平方メートル以下（同：280平方メートル以下）に引き下げる。）一定の新築のサービス付き高齢者向け賃貸住宅に係る不動産取得税の課税標準の特例措置も同様。
サービス付き高齢者向け賃貸住宅における所得税・法人税の割増償却制度は17年3月31日で終了となる。
そのほか、買取再販事業者が既存住宅を買い取りし、住宅性能の一定の質の向上を図るための改修工事を行なった後、住宅を再販売する場合の不動産取得税の特例は2年間延長。住宅用家屋の所有権の保存登記等に係る登録免許税の特例措置の3年間延長、優良住宅地の造成等のために土地等を譲渡した場合の譲渡所得の軽減税率の3年間延長などが示された。
また、不動産特定共同事業を活用した民間不動産投資を一層推進するため、特例事業者が取得する不動産に係る現行の特例措置を拡充の上、2年間延長。新たに創設する小規模不動産特定共同事業（仮称）等において取得される不動産に係る特例措置を創設。登録免許税軽減および不動産取得税課税控除を行なう。
長期保有（10 年超）の土地等を譲渡し、新たに事業用資産（土地・建物、貨物鉄道車両等）を取得した場合に、譲渡資産の譲渡益の課税の繰り延べを認める措置も3年間延長となった。
政府(R.E.PORT)
住宅づくりへの建築家起用、経験者の8割が「満足」／ハイアス＆カンパニー調査
クリエイターである建築家は個性の強い人がいますが、ツボにはまるといい仕事をしてくれます。
相性の合う建築家を選んで依頼をするのがベストです。
ハイアス・アンド・カンパニー（株）は8日、「建築家と建てる家に関する意識調査2016」の結果を発表した。
調査は9月30日～11月19日、2年以内に注文住宅の購入を検討している・建築家と家を建てた経験を持つ20歳以上の男女を対象に、同社運営サイト上でアンケート調査。有効回答数は531人。
建築家のイメージについて聞いたところ、全体では「敷居が高い」が30％に達した。回答者の属性別では、住宅購入検討者は35％、経験者は21％となった。検討者では、建築家への依頼を検討しているという回答が49％と約半数が検討もしていないという結果となった。
経験者に、建築家と建てた家に対する満足度を聞いたところ、「満足している」という回答が77％となり、家づくりそのものについても83％が「良かった」と回答した。良かった理由については、「要望と価格のバランスを考慮してくれた」が39％で最多。続いて「ヒアリングが上手く、生活に合った設計をしてくれた」26％、「性能面を考慮してくれた」25％と続いた。一方で、良くなかった理由については「設計料が高かった」と「建築コストが高くなった」が共に6％で最多だった。
家づくりで重視した方がいいと考えるものについて聞いたところ、全体では、「耐震性」が64％でトップ。続いて「断熱・気密性」49％、「間取り」45％となった。属性別でも回答に大きな差はなかった。
ハイアス・アンド・カンパニー（株）（R.E.PORT)
野村総合研究所、「住宅の防災・減災意識に関する調査」を発表
過去大地震を経験している地域では、警戒心が高まりますが、
実際に大地震が来るのは阪神大震災や熊本地震のように
近い過去に大地震がないエリアで起こっています。
最近は、全国で地震が頻発しています。
うちとこだけ安心している状況ではなさそうな状況になっています。
富士山爆発も現実味が増してくるかもしれません。
（株）野村総合研究所（東京都千代田区）は12月６日、東京特別区の23区、政令指定都市20市において、本人所有の住宅に住む20歳以上の人を対象に実施した「住宅の防災・減災意識に関する調査」結果を次の通り発表しました。
「あなたは近い将来、自分が大規模な地震災害に遭遇すると思いますか」という設問に対して、「非常にそう思う」と回答した人の割合を見ると、都市間に格差が生じています。
最も割合が高いのは静岡市（35.7％）で、次いで浜松市（28.7％）、熊本市（26.3％）、名古屋市（25.7％）の順。これらの都市は、今年震災を経験した熊本市を除いて、いずれも政府により東海地震や東南海地震による甚大な被害が想定されている太平洋岸地域に位置しています。
一方、最も割合が低いのは札幌市（6.9％）で、次いで京都市（7.4％）、広島市（7.6％）、北九州市（7.7％）となっています。
これらの都市は、いずれも太平洋側から遠距離の内陸地域や日本海もしくは瀬戸内海沿岸に位置し、確率論的地震動予測地図（政府地震調査研究推進本部）において、今後30年以内に震度６強以上の揺れが発生する確率が比較的低いと予測されている地域です(日刊賃貸住宅ニュース）。
首都圏の中古戸建て価格、2ヵ月連続の下落で3,000万円割れ／東京カンテイ調査
（株）東京カンテイ(R.E.PORT)
新築とは違い、一度使われた物件を購入することには
まだ抵抗が多い日本です。
マンションと違い、建物の躯体や土地の状態まで心配しないといけない、
リフォームコストも高いので余計に躊躇されるのでしょう。
物件に対する信頼性とリフォームコストの削減が課題になります。
首都圏の平均価格は2,914万円（前月比6.5％下落）と2ヵ月連続で下落し、6月以来5ヵ月ぶりに3,000万円を割り込んだ。地域別では、東京都が5,759万円（同10.0％下落）と大幅下落。神奈川県は2,914万円（同7.1％下落）と2ヵ月連続の下落。千葉県は1,926万円（同4.2％上昇）。埼玉県は2,159万円（同7.9％下落）と反転下落した。首都圏では、千葉県以外は大きく下落しており、価格に力強さがない状況。
近畿圏の平均価格は2,285万円（同7.5％下落）と反転下落した。近畿主要3府県でも、大阪が2,535万円（同5.3％下落）、兵庫が2,139万円（同2.3％下落）、京都府が3,085万円（同17.4％上昇）と、いずれも下落した。
中部圏の平均価格は2,029万円（同3.5％下落）。愛知県が2,560万円（同2.3％下落）となった。
帝国データバンク、11月調査の「TDB景気動向調査（全国）」結果を発表
（株）帝国データバンク（TDB）は12月５日、11月調査の「TDB景気動向調査（全国）」結果を次の通り発表しました。調査対象２万3,850社、有効回答１万110社。
11月の景気DIは前月比0.8ポイント増の44.1となり３ヵ月連続で改善した。
米大統領選のショックは短期間で反転し、円安株高が進んだ。住宅着工や自動車生産も好調に推移し、国内景気は地方と大都市の双方で改善、上向いている。今後の景気は、雇用・所得環境の改善や公共投資などもあり、緩やかな上向き傾向で推移するとみられる。
業界別の現在（11月）の景況感では、不動産の企業の声として、「賃貸物件の申込件数が繁忙期に入りつつあり、増加。投資用不動産取引は引き続き好調」（不動産管理）、「建築用の土地については、動きが良いように思われる。また、中古住宅についても、割安感があれば動いている」（不動産代理業・仲介）、「居住用賃貸物件（アパート、マンション）は空室も目立ち、需給バランスが崩れ供給過多の状態」（不動産代理業・仲介）。
また、不動産の景況感の「先行き」については、「シティホテル、リゾートホテル、分譲マンション等の用地の需要が多くなってきている」（不動産代理・仲介）、「低金利の継続により、投資アパート需要の継続が見込める」（建物売買）、「賃貸部門は空室率の低下が続き、引き続き堅調に推移する見込みであるが、売買部門は現在は踊り場であるとの認識から悪化する可能性がある」（貸家）、「大型マルチ倉庫の入居率が低下し、賃料相場の下落が不安材料」（貸事務所）と捉えています(日刊賃貸旧宅ニュース）。
短期的には好調ですが、ここ１年間は円高で税収入が減り、
赤字国債の発行が予定されています。
来春に向けて、スーパーマーケットの建設や、
待機児童保育の解消に向けて保育園の土地活用が
活発です。日銀の低金利対策とアベノミクスの効果は一応でているようです。