投資用不動産価格、全物件種別で下落／ファーストロジック調査

　（株）ファーストロジックは5日、2016年11月期の投資用不動産の市場動向を発表した。同社が運営する不動産投資サイト「楽待」に、11月1～30日の期間、新規掲載された物件と問い合わせのあった物件を調査したもの。

　投資用1棟アパートは、表面利回りが新規掲載物件は9.58％（前月比0.2ポイント上昇）、問い合わせ物件は11.13％（同0.07ポイント上昇）といずれも上昇。物件価格は、新規掲載価格が6,030万円（同761万円減）、問い合わせ物件が6,067万円（同18万円増）となった。

　投資用1棟マンションは、表面利回りが新規掲載物件は7.61％（同0.18ポイント上昇）、問い合わせ物件は9.3％（同0.03ポイント下落）。物件価格は、新規掲載物件が2億995万円（同2,872万円減）、問い合わせ物件が1億7,334万円（同742万円減）だった。

　投資用区分マンションは、表面利回りが新規掲載物件は8.03％（同0.36ポイント下落）、問い合わせ物件は10.15％（同0.27ポイント下落）といずれも下落。物件価格は、新規掲載物件が1,447万円（同25万円減）、問い合わせ物件が1,242万円（同137万円増）に。

　投資用不動産の全物件で価格が下落し、1棟アパート・マンション価格は前月比10％以上の下落となった。同社は、「投資用不動産価格の上昇トレンドはピークを過ぎ、下落トレンドに転じたことがうかがえる」としている。

（株）ファーストロジック（R.E.PORT)

家賃も上がらず物件の価格だけ上がれば、

投資用物件としてのうま味が減り、

結局投機用物件となってしまいます。

そのような物件買うのは、投機のプロか

騙されたり、金に糸目をつけない素人さんしかいません。

今、そのような状況になりつつあるようです。

おとり広告。違反繰り返す会社情報共有／公取協・ポータルサイト広告適正化部会

　（公社）首都圏不動産構成取引協議会のポータルサイト広告適正化部会は1日、違反広告を繰り返すなど改善する見込みが低い「不動産事業者情報」を共有し、各構成会社の規定に基づき対応していくと発表した。
　
　同部会は2014年4月から、おとり広告などの違反物件情報等を同部会構成会社で相互に共有し、おとり広告等の削除やペナルティを課すなどの方策を実施してきた。しかし、各ポータルサイト運営会社から措置を受けても広告改善の見込みの低い不動産会社が少なからず存在し、新たに別会社を設立するなどの手法をとり、新規に入会、同様の違反広告を行なっているといったケースがみられることから、新たな施策として実施する。

　ポータルサイト広告適正化部会の構成会社はアットホーム（株）［サイト名：at home］、（株）CHINTAI［CHINTAI］、（株）ネクスト［HOME’S］、（株）マイナビ［マイナビ賃貸］、（株）リクルート住まいカンパニー［SUUMO］の5社。

（公社）首都圏不動産構成取引協議会(R.E.PORT)

この手の業者は、全ての物件広告が貸主からされなければ、

根絶することはないでしょう。

モグラたたきと同じように、一つつぶしても他で新たにでてきます。

借りる方がポータルサイトで興味のある物件を見つけたならば必ず現地に行って物件の有無と募集している部屋の状態は確認することで、

おとりにひっかかりにくくなります。

16年3四半期の住宅リフォーム市場規模、縮小傾向／矢野経済研究所調査

　（株）矢野経済研究所は1日、2016年第3四半期「住宅リフォーム市場に関する調査」結果を発表した。対象は、「10平方メートル超の増改築工事」「10平方メートル以下の増改築工事」「設備修繕・維持関連」「家具・インテリア等」の4分野。調査期間は7～9月。

　16年第3四半期（7～9月）の住宅リフォーム市場規模は、1兆5,230億円（前年同期比7.2％減）。当期の市場規模は、リーマン・ショックの影響が大きかった09年以降では低い水準となった。また、前期においてもここ数年で最も低い市場規模となっている。

　16年度上半期（4～9月）については、住宅リフォーム市場規模は2兆9,574億円（同8.9％減）と、減少する見込み。
　さらに16年については、5兆9,000万～6兆2,000万円と予測。現時点の前年割れの可能性が高く、このままリフォーム消費が伸び悩むと、6兆円を割ることもあるとしている。15年と比較してもすでに第1四半期から第3四半期まで3期連続して前年同期比を下回る結果となっている。

（株）矢野経済研究所(R.E.PORT)

人手不足による人件費の高騰と材料費の高騰でリフォームコストが

一時よりも随分高くなっています。

リフォームコストも予算の限界まで来ているのでしょうか。

フラット35金利、2ヵ月ぶりに上昇／住宅金融支援機構

　（独）住宅金融支援機構は1日、取扱金融機関が提供する「フラット35」（買取型）の12月度適用金利を発表した。

　借入期間21年以上35年以下（融資率9割以下）の金利は、年1.100％（前月比0.070％上昇）～1.650％（同0.070％上昇）。取扱金融機関が提供する金利で最も多い金利（最頻金利）は年1.100％（同0.070％上昇）と、2ヵ月ぶりに上昇した。

　借入期間が20年（融資率9割以下）の金利は、年1.030％（同0.100％上昇）～1.580％（前月と変わらず）。最頻金利は年1.030％（同0.100％上昇）で、3ヵ月ぶりの上昇。

　フラット50の金利は、融資率9割以下の場合が年1.380％～1.880％、9割超の場合が年1.820％～2.320％となった。

（独）住宅金融支援機（R.E.PORT)

長期金利が上昇して、景気も上向きつつある状況で、

中古マンションの市場も活気づいている様子です。

お金が動き出すと金利も上向きになるかと思われます。

日本の富裕層は13年のピークを超え122万世帯に／野村総研調査

　（株）野村総合研究所は28日、2015年「NRI富裕層アンケート調査」結果を発表した。預貯金、株式、投資信託、一時払い生命保険や年金保険から構成される「純金融資産保有額」を基に、総世帯を5つの階層に分類、各々の世帯数と資産保有額を推計したもので、16年8～9月に調査を実施。有効回答は2,146名。

　それによると、純金融資産保有額が1億円以上5億円未満の「富裕層」、および同5億円以上の「超富裕層」の合計は、121万7,000世帯（富裕層：114万4,000世帯、超富裕層：7万3,000世帯）となった。13年の世帯数と比較すると、富裕層は20.0％、超富裕層は35.2％増加、合計で20.9％増加している。同社は、「13年から15年にかけての株価上昇により、13年時点での準富裕層と富裕層が多くの資産を増やし、それぞれ富裕層・超富裕層に移行したことが要因」と分析している。

　富裕層および超富裕層の純金融資産総額は、それぞれ17.3％、2.7％増加し、合計では12.9％の増加。15年の純金融資産総額272兆円は、ピーク時07年の254兆円を上回った。なお16年は、円高や株価の低迷等により、純金融資産額の増加は停滞している。

　また、「富裕層・超富裕層の保有する資産が増加したことは、相続税課税強化の動きと相まって、生前贈与の活発化につながる」とみており、アンケートでは「資産の生前贈与をたびたび行なっている」と回答した割合が22％、「たびたびではないが、生前贈与をしたことがある」が21％、合計で43％が生前贈与を実施している結果に。「少しでも関心がある」割合を合計すると、76％に達した。

　同社は、「生前贈与をできるだけ早く実施したい、自分の財産の大半を贈与したい、と考える企業オーナーの富裕層・超富裕層のニーズがあることから、今後も生前贈与が行なわれる資産が拡大していく余地は大きい」としており、「資産の生前贈与が進むことによる消費や資産運用などの経済活発化が期待される」と予測している。

（株）野村総合研究所

老後破産や下流老人の増加が問題になっている一方で、

大金持ちは今までよりも増えているということはそれだけ

貧富の差が拡大しているということでしょうか。

大金持ちと明日の生活をするのがやっとの貧乏人しかいない社会、

昔の社会に戻りつつあるようです。

オーナー企業の7割が後継者不足、65歳以上では過半数／TDB調査

　（株）帝国データバンク（TDB）は25日、「全国オーナー企業分析」結果を発表した。代表者と筆頭株主が確認できた約56万社のデータから、代表者名と筆頭株主が一致した企業を「オーナー企業」として定義。対象は株式会社および特例有限会社で、オーナー率は全体（約56万社）に占めるオーナー企業の割合とする。

　業種別では、「建設業」が10万2,185社（構成比23.5％）で最多。「卸売業」8万8,254社（同20.3％）、「サービス業」7万1,618社（同16.5％）と続いた。オーナー率は、「建設業」が85.9％でトップに。次いで、「小売業」が83.5％、「不動産業」が77.1％となった。

　年商規模別にみると、「1億～10億円未満」が25万9,129社（同59.7％）で最多。「1億円未満」が12万5,628社（同28.9％）と続き、10億円未満の企業が全体の9割を占めた。オーナー率は、「1億円未満」87.9％、「1億～10億円未満」81.2％、10億～50億円未満58.3％となっており、年商規模が小さい企業ほどオーナー率が高いことが分かった。

　地域別では、「関東」が15万6,110社（同36.0％）で最多となったが、オーナー率は全国で最小の75.2％。一方トップは、「東北」が79.9％、「四国」が79.8％、「中部」が79.7％と、地方での比率が比較的高いという結果に。

　後継者の有無については、全体の71.2％に当たる29万2,521社が「後継者未定」と回答。社長の年齢別でみると、社長が65歳以上のオーナー企業のうち50.7％が後継者不在であることが分かった。同社は、「後継者について『同族』にとらわれることなく『よそ者』と呼ばれる新しい風を取り込むことも、円滑な事業承継を進め企業が永続していく上では不可欠。オーナー自身の意識改革も重要なカギとなろう」としている。

（株）帝国データバンク(R.E.PORT)

後継者が欲しいのにいないという会社がある一方で、

独立開業したいというひとも多くいます。

双方のニーズをマッチングさせるシステムが普及すれば、

後継者不足の解決に大きく結びついて行くのではないでしょうか。

商業店舗、設備故障「よくある」「たまにある」が9割／ザイマックス調査

　（株）ザイマックス不動産総合研究所は29日、早稲田大学建築学科小松幸夫研究室と共同で、「商業店舗の修繕に関する実態調査 2016」の結果を公表した。
　
　商業施設は、オフィスと比べて不特定多数の人が利用しており、また、不動産を営業に利用しているなどの特徴があるものの、商業施設において事業者が行なう店舗修繕の実態が見えづらい。そこで、商業施設および店舗修繕のレベルの向上を目指し調査を実施した。
　調査対象は多店舗を運営・統括する商業事業者4,879社。有効回答は、663社、ヒアリングを実施した13社。

　“店舗運営において重視する方針について”は、「お客様の満足」（84％）、「安心・安全」（75％）と回答した事業者が他と比べて多く、顧客満足を重視していることが分かった。また、“緊急性を要する修繕において重視すること”については「営業継続」（32％）、「安全性」（25％）といった設備の故障や破損による二次被害を最小化する項目が半数を占めた。

　“設備などの突然の故障や破損で困ったことがあるか”については、事業者の約9割が「よくある」「たまにある」と回答した。
　また、その発生原因については、“故障や破損の予兆に気づいていなかったため”（62％）で突出した。

　アンケートの自由回答では、「同業他社の取り組みの状況が知りたい」といった情報不足を訴える声が多く、また、「売上とのバランスで修繕は後回しになりがち」、「店舗のP／Lに紐づいているから営業に支障がないと対応が遅くなる」などの意見がみられた。一方で、修繕に積極的な事業者は、修繕業務に対する経営陣の意識が高いことが分かった。

（株）ザイマックス不動産総合研究所

機械や電気設備は、

動かしていると何らかの不具合が

発生することはよくあります。

エアコンは外気の気温などの影響を

受けることもあります。

トラブルが発生すると状況を詳細に確認して、

迅速に適切な対応を取ることが大事です。

放置したり長引かせたりするとトラブルを

さらに大きくする原因にもなります。

事前の予防も大切です。

新築戸建ての成約価格、12ヵ月連続のプラス／アットホーム調査

　不動産情報サービスのアットホーム（株） は28日、同社ネットワークにおける10月の首都圏新築戸建て・中古マンションの登録価格および成約価格データを発表した。対象は、登録物件が新築戸建て8,909件、中古マンション963件、成約件数が新築戸建て1,795件、中古マンション719件。

　新築戸建ての登録価格は、首都圏平均で1戸当たり3,462万円（前年同月比4.2％上昇）、成約価格は3,434万円（同3.4％上昇）となり、いずれも12ヵ月連続のプラスとなった。東京都下の成約価格は3,541万円（同0.4％下落）と、4ヵ月ぶりに下落となり、3ヵ月続いた全エリアでの上昇は止まったものの、その他のエリアでは上昇が継続。東京23区は成約価格が5,005万円（同12.9％増）と再び5,000万円を超え、12ヵ月連続の上昇。神奈川県では16ヵ月連続、埼玉県では11ヵ月連続で上昇している。

　中古マンションの登録価格は、首都圏平均で1戸当たり2,545万円（同1.1％下落）で20ヵ月ぶりにマイナスとなった。成約価格は2,776万円（同20.7％上昇）と、7ヵ月連続のプラス。3ヵ月連続で全エリアで上昇した。

　1平方メートル当たりの成約価格は47万7,400円（同20.3％上昇）と、9ヵ月連続のプラスとなり、成約価格が登録価格（39万6,800円）を9ヵ月連続で上回っている(R.E.PORT)。

中古物件の流通を活性化しようと

業界全体で取り組んでいますが、

依然として新築の人気は続いています。

欧米並みに日本人の意識が変われば、

中古物件の価値も見直されるでしょう。

１８年度着工は９７万２千戸、１６年度を上回る予想、シンクタンク調査から集計

　シンクタンクや金融機関などが１８日時点で公表した住宅着工数見通しを住宅産業新聞で集計したところ、２０１８年度分を明らかにした７機関の平均で前年度比４・１％増の９７万２千戸との予測結果となった。１１機関が予測を公表している１６年度集計の９７万戸を上回る勢いだ。増加の主因は、１９年１０月に予定されている消費税１０％への増税で、１８年度後半を中心に増税前の駆け込み需要を見込んでいる。また、景気の持ち直しを反映して需要を見込む機関もあり、７機関中６機関が前年度比プラス推移と見通している。１６年度は１１機関すべてが前年度を上回ると予測する一方、１７年度は１１機関中９機関がマイナスとなる見方を示した（住宅産業新聞社）。

相続対策や不動産投資の活発化で、

貸家の着工は依然として好調のようです。

貸家については、３０％以上も空き室が出ているエリアも出てきています。

これからはテナントの取り合いが激しくなっていきます。

横浜の統合型リゾート、経済波及効果5000億円超 商議所が試算

　横浜商工会議所は24日、横浜市内にカジノを中心とした統合型リゾート（ＩＲ）を設置した場合、5595億～6710億円の経済波及効果があるなどとした報告書を公表した。併せて設置実現に向けた要望書を安倍晋三首相らに提出。市内の他の経済団体にも連携を呼びかけており、実現に向けた機運を高めたいとしている。

　報告書は同商議所が今年5月に発足させた「ＩＲ研究会」がまとめた。京浜急行電鉄の原田一之社長が座長を務め、経済効果や治安への影響などについて調査してきた。

[2016/11/25　日本経済新聞 電子版]

横浜でカジノを作るとしたら、どこに作るか？。

集客力の高いみなとみらいでしょうか。

しかし、住宅がすでに建っているところに

建てるのはいかがなものでしょうか。

工場が撤退して遊休地となっている工専エリアを用途変更して

建てるのはどうでしょうか。