アパート経営
お客様にご紹介するアパート･マンションで、｢ハイツ小林」｢メゾン鈴木」などのように、堂々と大家さんの名前が入っているアパートの多い事、多い事。
皆さんのお住まいの回りにも溢れんばかりにありませんか？
大家さんの小林さんや鈴木さんにとっては、当たり前の無難なネーミングかもしれませんが、肝心の入居者にとってはどうでしょう？
これではまるで、昔【間貸し】があった頃のような、「小林様方、鈴木様方」と同じ感覚です。
これからのサクセス大家さんは、入居者の気持ちを考えたら、決してこういうネーミングをしないでしょう。
しかし、現在既に○○荘とか、ハイツ○○とかついてしまっている名前はどうしたらいいの？
看板とか、郵便物とか今更名前を変えるとかえって不便ですよね。
そしたら、リフォームなどの大規模修繕の機会に変えてみるのも良いのではないでしょうか？
賃貸経営をするうえで、肝心な事は大家さんが顔を出さないことです。
なるべく隠れていた方がうまくいくのではないでしょうか？
名を捨てて実を取っていく、とでも言いましょうか。
入居者に好かれる名前をアパートに付けてくださいね☆
←賃貸住宅もネーミングは大事です
魔法のことば
今のありのままの自分を受け入れることです」
サネヤ・ロウマン
出典～癒しのことば
メーテルリンクの「青い鳥」という劇は、ほとんどの方がご存知だと思います。
そして、一度は、このお話に心を打たれた経験がおありではないでしょうか。
幼い頃に、はじめて知ったときに、何か不思議に思っていたことへの答えが与えられたような気がしたり、青年期に、ふと思い出して感動を甦らせたり。
このお話が、私たちの心に響くのは、そこに誰もが心の奥深くで知っている真実があるからなのだと思っています。
青い鳥を探し求めてさまざまな世界を旅するが、最後に見つけたのは、自分の家の鳥かごのなかだった。
そう、すべては自分のなかにあるのです。
でも、見ようとする目がないから見えないだけなのですね。
チルチルとミチルは、青い鳥が見えるようになるために、いろいろな世界を旅しました。
あなたも、今までの人生のなかで、さまざまな経験を積み、気づいているはずです。
本当の幸せは、どこか別のところを探しても見つからないし、待っていて与えられるものではない、ということ。そして、本当に幸せを感じ、ワクワクする瞬間は、自分自身でいるときだということに。
たとえば、何かうれしいことがあったとき、我を忘れて好きなことに没頭しているとき、そんなときには、心配も悩みもどこかへ行ってしまっています。自分以外のものを、すべて外しているのですね。
そんなときこそが、私たちがいちばん生き生きしているときだし、どんな問題でも解決してしまうパワーが沸いてくるときなのです。
そんなふうに自分を生きるためには、まず、自分自身を受け容れるということが大切です。
それができると、自然に他人も、出会う出来事も、すべてを受け容れることができるようになります。
どんなものでも、受け容れた瞬間に、あなたに抵抗することをやめます。
すべての問題や障害は、存在しなくなるのです。
自分を受け容れるとは、自分の容姿や性格、どんな行動をするのか、何を考えるのか、今、どこにいるのか、そのすべてを認めるということです。
ところが、これはかなり難しいことでもあります。
自分のなかの良いところ、好きなところは容易に受け容れることができますが、嫌な面、気に入らないところ、過去に犯した失敗などは、なかなか受け容れることはできません。
それに、ほかの人と比べると、自分の欠けているところばかりが目立ったり、完全に否定してしまいたい部分もあるでしょう。
もちろん、誰にでもそれはあります。
でも、それだって、あなた自身を形作っている一部なのです。
自分の長所と同時に、短所も同じように認めることが大切です。
心のどこかで、
「今の私は、これでいいのか？」
「こんなところはダメだ」
「自分を変えていかなくては」
などと思ってしまうかも知れません。
それでも、今は、それでいいのです。
まず、自分をあるがままに受け容れてみることです。
すべての、良い方向への変化は、そこからはじまるのです。
無理をすることはありません。
まず、こんなことを口に出すことからはじめてみましょう。
『私には、嫌なところもあるけれど、それでも私は私が好きだ』
これは事実です。
あなたの意識が何と言おうとも、深いところでは、私たちは自分自身を愛しています。
それを思い出すだけのことです。
あなたには、自分を変えていく力があるのです。
そして、愛するものは、少しでも良くしたいと思うものです。
すべては自分のなかにあります。
『私には、嫌なところもあるけれど、それでも私は私が好きだ』
……これは、今を楽に生きるための『魔法のことば』ですよね。
←いつもこころに
遺言信託
2日も続けてＦＰネタで・・・
信託銀行が【遺言信託】の取り扱いを大幅に増やしているのだそうです。
なんとこの10年間で3倍近くにも膨らんで。
信託銀行は、遺言書の作成の助言や保管、相続の際の執行を手がけます。
相続関連のトラブルを防ぐ狙いで遺言信託を活用しようと、利用する人が増えた一方で、有力な手数料収入源となる金融サービスが魅力の信託銀行側の利害が一致したと言う事なのでしょうね。
▲遺言信託（日本経済新聞より）
信託銀行が遺言書作成の助言をしたり保管して、死亡後に遺言書に沿って遺産の分割や口座の名義書換などを代行するサービスの事。相続手続きに必要な書類は数十種類にのぼることもあり、信託銀行が煩雑な事務処理をまとめて請け負う。
従来は、弁護士が手がける事が多かった。信託銀行や信託銀行の代理店になった地域金融機関は手数料収入がえられるため、営業を強化。富裕層向け金融 取引で重要な顧客獲得手段になりつつある。遺言信託には遺言書の保管だけの契約と、遺言の執行もまとめて請け負う執行付きの二種類がある。
個人マネー
【マネー、安全資産に流入】
今、個人マネーが国債や市場金利連動型投信などの元本割れリスクの少ない安全な資産に流れているのだそうです。
最近の株価の下落の影響で、株式や外貨建てなどのリスク商品に距離を置く一方、日銀の量的金融緩和政策解除で利回りが期待できるようになったからです。
昨夏以降の株の上昇によりリスク資産への資金の大量流入に大きな変化が。
個人向け国債の７/１８発行分の売出しがあった９日、売れ行きが好調で、各販売窓口では募集期間終了を待たずに完売するといった予想をしているんだそうです。
金融危機や、デフレでこの数年無風だった金利が再び動き出した事で、個人マネーはリスク商品から安全資産に目を向けだしたと言うことですね。
個人マネーだけではなく、海外マネーによる日本の債券買いも活発になっているようで、ということは、逆に日本株を売っていると言うわけで、金融市場に一波乱ありそうですね。
とすると･････不動産業界にも様々な影響が考えられますね。
←まじめに日経
指定型バトン
何だか久しぶりだなバトン・・・
フェチバトンのとき、とっても苦労した覚えが・・・
だって、経営ブログなのに、これ。
とは言え、舎弟殿 から回ってきたバトン。しかもお題は「女性」
女房も子供も社員も見ているんですぜ！！
では、まいりましょう☆
梵様 のところからコピペすっぺ！
指定型バトン･･･ルールは下記にて・・・
>◆ 指 定 型 バ ト ン ◆
>■■■[指定型★バトン]のルール■■■
>◆廻してくれた人から貰った『指定』を『』の中に入れて答える事。
>◆また、廻す時、その人に指定する事
第1問 最近思う『女性』
別に何も思いあたる節はありませんが・・・
でも、全般に皆さんお綺麗になられました。
みつ〇ちの彼女とか、激しい天パーの彼女とかいなくなりましたよね、世の中に。
皆さん、美しいと思います。
第2問 この『女性』には感動
仕事ができる女性が多い事。誰とは申しませんがキャリアを積んで、どんどん大きくなっていく。
素晴らしい自己研鑽と向上心。見習いたいです、男共としては。
そういう女性は相談相手になるんだよね。経営者としては・・・
あとは、ウチの女房や母親を含めて全ての「お母さん」と言われている女性。
これは、なかなか男には真似できません。
第3問 好きな『女性』
これも書きにくい問題だな(^^ゞ
でも、とにかく格好が良い女性が好きです。
スタイルでも、思考でも、足首でも・・・（意味不明？）
梵様は「付き合う人は必ずＢ型」と言っておりましたが、私も結構多かった･･･若い頃（内緒♪）
理由は↑ と一緒です。
第4問 こんな『女性』は嫌いだ
嫌いなタイプか・・・
ないと思う、私。
女好きとかそう言うのじゃなくて(^^)
強いて言えば、「嘘つき」
第5問 この世に『女性』がいなかったら
「余所行きの自分」を捨てられるかも知れない・・・なんて詩人みたいな事言ってますが（謎）
全く楽しくないでしょうね。やはり頭の構造が違う人種が２つ有って成り立つんですわ、家族もビジネスも。
は～っ。
無難に終わったな。
めでたしめでたし。
←バトンはお好きにお持ち下さい☆
津田沼駅南口
私共で取り扱っている賃貸及び売買物件の重点エリアである「津田沼駅エリア」
皆さんよくご存知の津田沼駅ですが、発展しているのは主に北口。
パルコ、イトーヨーカドー、イオン、丸井など、一時「津田沼戦争」とも言われた大型店舗が凌ぎを削っているエリアです。
駅北口の反対側・・・南口は？と言うと、千葉工業大学、ユザワヤ、サンペディックなどがあるだけで、ターミナル駅としての賑やかさには欠けていました。また、ダイエーが撤退して尚更寂しくなった感があります。
そして、そこを抜けると、３６ｈａもの市街化調整区域（農地）が見事に広がっているのです。
しかし、ここで（仮）ＪＲ津田沼駅南口特定土地区画整理事業の事業計画案が公表されたのです。
０７年度から７年間を事業予定期間とし、開発整備を重点施策に位置付ける「習志野市」 が事業を支援します。
内容的には、駅に近いところから順に「都市生活拠点ゾーン」「都市型居住ゾーン」「共生型居住ゾーン」
ターミナル駅ゆえの商業サービス施設・高層住宅など、土地の高度利用を目指す一方、京成谷津駅干潟に近い「共生型ゾーン」には、２．２ｈａの近隣公園や集合農地１．２ｈａを計画するなど自然との調和まで意識しています。
都心まで電車で約30分の場所で、ＪＲ総武線沿線では唯一の大規模農地と言われているのですが、その中で耕作されている農地は半分程だそうです。
そこに開発される南口再開発は京成谷津駅までの大規模、横浜の港北ニュータウンをモデルに再開発を進めるようで、１０，０００人規模の街になりそうです。
建設不動産に関する全ての業種で需要がありそうですね☆
期待したいです☆
その反面、競争相手も増えるのでしょうね・・・・・
賃貸生活の不満
国交省の関係機関「不動産賃貸業、賃貸不動産管理業等のあり方に関する研究会」が東京、神奈川、千葉、埼玉在住の賃貸住宅入居者、入居予定者を対象にまとめたアンケート結果を見ながら入居者が抱く「不動産会社への不満」について考えてみます。
私たちが日常行っている業務の中から、消費者はどんな感情をお持ちなのかとても興味深い内容でした。不動産以外のビジネスでも一般消費者の持つ不満要因を取り除いて、勝つサービスを改良して顧客満足度を満たすことから始まるように、賃貸不動産も入居者の持つ不満の内容をチェックしておくことが必要であることは言うまでもありません。
アンケートでは、不動産会社への不満を「部屋探し時」「契約時」「入居中」「契約更新時」「解約時」の５項目でまとめています。各項目の上位５つを取り上げます。
☆部屋探し時
１．案内時の物件説明（設備、周辺環境など）が充分でなかった。
２．問い合わせに対してレスポンスが遅かった。
３．その店舗に希望する物件がなかった。
４．情報が古くて問い合わせた物件がなかった。
５．契約条件が不明瞭。
問い合わせのレスポンスが遅い不満は、インターネット検索時代を反映してか、メールの問い合わせが増えているのに対して店側に返事をバックする体制が整っていないことを示しています。私共は出身？がインターネット不動産なのでここら辺は特に神経を使って業務させて頂いております。
☆契約時
１．連帯保証人が必要なこと。
２．契約時の書類が多く、分かりづらい。
３．礼金、仲介手数料、入会金などの契約金の内容が不明瞭。
４．契約時の説明が足りない。
５．説明する人の要領が悪かった。
入居者は連帯保証人を用意するのにとっても苦慮していることが分かるのと、仲介現場のセールストークや重説がスムーズにできていないことが、分かりづらい、足りない、要領が悪いといったことに表れているようです。営業マンは「物件を熟知せよ！」ですね。
また、契約金についても触れられています。礼金ゼロ・仲介手数料ゼロの前兆でしょうか？
☆入居中
１．何をどこまで対応してもらえるのか不明。
２．建物の手入れが不十分。
３．トラブル時の対応が遅い。
４．緊急時の連絡先が分かりづらい。
５．住民の要望を聞いてくれない。
賃貸住宅の建物自体は、各メーカー・ビルダー共年々レベルアップして、建物に対する不満の割合は低くなっている中で、分かりづらい、不十分、遅いという人を介したサービス面での注文、苦情が増えています。
☆契約更新、解約時
１．賃料の改訂に関して説明が足りない（契約更新時）
２．通知がくるのが遅い（〃）
３．更新の内容が不明瞭（〃）
４．敷金の精算内容が不明瞭（解約時）
５．敷金返却が遅い（〃）
こうしたアンケートの内容を見ていますと、管理会社は入居者と接する機会が多いこともあって、「賃貸生活の不満」イコール、不動産会社への不満に向いているようです。不満内容に不明瞭、説明不足、分かりづらい、要領が悪い、遅い…といったことに集中していますが、ここらへんに従前の不動産管理会社の根本的な姿勢に欠けているものがあることを感じます。
私たちが、今後多くのオーナー様の入居募集のお手伝いをさせて頂く為のヒントがあるような気がしました。
保証付融資
私たち、中小企業の多くがお世話になっている、「信用保証協会」の保証料が、今まで一律だったのが、４月１日より企業の資産や技術力に応じて、９段階で設定されるようになりました。
これまで一律1.35％だった無担保融資を受ける際の保証料率を９段階に分け、資産や技術力に応じて、0.5％から2.2％まで９段階となったのです。
資産や技術力とはいうものの基本的には信用リスクと考えてよいのでしょう。
信用力とは、つまり倒産確率、どれだけ倒産の危険性があるか、ということですよね。
元来今までの保証料は、一律の保証料だったので、信用リスクが低い企業も高い企業も、同じ保証料でした。当たり前の常識として何一つ疑問に思ったことはありませんでしたが、保証料という観点からは不公平感があったのも事実ですね。
しかし今後は、信用リスクが低い企業は低い保証料、信用リスクが高い企業は高い保証料ということで、不公平感はおさえられるでしょう。
しかし、まるっきりの逆を考えてみると、信用リスクの高い企業、つまり業績の芳しくない企業などにとっては、この保証料の改定が、審査を通すにあたって都合のよいことになるのではないかと思います。
保証料が業績や信用力の低い会社と高い会社とでの幅があるということで、信用保証協会としては、保証審査を通しやすくなるのかも知れないからです。リスクの高い企業には、高い保証料を設定すればいい訳ですから・・・・・
保証料が高ければ、もし万が一貸し倒れても、カバーできる金額が大きくなります。今までは保証審査を通さなかった企業でも、高い保証料でカバーすればいいので、審査を通しやすくなる筈です。
私の会社では、幸い近くの信金がプロパー融資を積極的に行ってくれるので、有り難いのですが、今後信用保証協会を有効に活用することが、資金調達をうまく行うための鍵となるかも知れません。
コンサルタントの中には、「信金あたりから融資を受けないで、都銀に堂々と融資を持ちかけるようにならないと駄目」って辛口を言う輩もいますが、現在そう言う会社じゃないんだから仕方ない・・・
先生の言うように、そんな上手くいきませんよ！！会社経営は☆
でもね、良く計算すると、同じ変動金利ならプロパー融資と協会融資、保証料を加えたら大して変わらないんですよね、金利・・・(￣□￣；)