こんばんは。
3棟28室所有のサラリーマン不動産投資家の大邑です。
不動産投資をやる上で、一番心配なことは
「購入した物件にちゃんと入居者が来てくれるか？」
だと思います。
いくら運用しようと思って素敵な物件を手に入れても、
入居者がなかなか現れなければ宝の持ち腐れになってしまいますし、
それだけでなく家賃は入って来ません。
それを防ぐためには、
やはりどのようにすれば入居者が増えるのか、
ということをきちんと知っておいた方が有利です。
そこで今回は、
「物件の入居率を上げる方法」
について話していきます。
このブログを最後まで読むことで、
「物件の入居率を上げる方法」
がわかります。
それでは見ていきましょう。
目次
・そもそも入居率って何？
・入居率が上がらないとどうなるか
・入居率が上がらない理由
・入居率を上げる方法
そもそも入居率って何？
不動産投資を成功させる上で鍵となる「入居率」ですが、
ここできちんとおさらいしておきましょう。
不動産投資における「入居率」とは、
「自分が所有する不動産に対する入居者の割合」
のことを指します。
例えば、
6室所有していて6室埋まっていれば入居率100％、
いわゆる満室です。
6室所有していて3室埋まっていれば入居率50％となります。
他に良く使われるのが「空室率」です。
入居率が100％（満室）なら空室率は0％、
入居率が75％なら空室率は25％というようになります。
100%から入居率を引けば空室率になります。
入居率が上がらないとどうなるか
不動産投資では、
所有している物件を契約してもらうことで家賃収入を得て儲けを出すシステムなので、
入居率が上がらなければ物件の稼働率も上がらないということにつながります。
入居率を上げた状態を維持しなければ
多くの利益を手にすることができませんし、運営できません。
入居率100％、つまり満室を維持することが、
自分の所有する物件を最大限に活用することに直結するということがわかります。
記事の途中ですが、お知らせになります。
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入居率が上がらない理由
入居率が常に100％の物件もあれば、
入居率が50％より上がらない物件もありますよね。
入居率が上がらなかったり、短いスパンでの出入りが多かったりで
なかなか定住してもらえない…といった声もあるかと思います。
そういう物件に当てはまりがちな項目についてを
挙げてみたいと思います。
①家賃が相場に合っていない
家賃については、単に高額かどうかというだけではなく、
その物件がある地域の家賃の相場よりも高くなってしまうと
なかなか入居者が現れなくなってしまいます。
これは当然と言えば当然なのですが、物件は年月が経てば古くなります。
また、周辺地域の特徴や家賃の相場も変動します。
それをきちんと細かくリサーチして、柔軟に家賃を決める必要があるということです。
例えば、物件の周辺のコンビニが閉店してしまったとします。
コンビニが１件なくなるだけでも、
生活する際にはかなり不便になりますよね。
そういった変化も織り込んで家賃を決めていくのが大切です。
②十分に広告活動ができていない
いくらいい物件をいい状態で適正な価格で用意しても、
それが物件を探している人の目に留まらなければ
契約には漕ぎ着けられませんよね。
インターネットに載せたり、
不動産業者に入居希望の人に物件を紹介してもらったりする必要があります。
不動産業者との関係性が良好だと、
優先して紹介してもらえることがあるかもしれません。
少なくとも不仲な状態を作らないように、
不動産業者と関わる際には
そういったことを念頭においておきましょう。
さらに今の時代、大家自ら募集も可能です。
ポータルサイトがあるので利用することで広告活動を広げることができます。
③部屋や建物のメンテナンスが不十分
「物件の印象を決めるのは６秒程度」
というデータがあるのをご存知ですか？
パッと見た印象というのも物件の価値を大きく左右します。
急に内覧があった場合も慌てずに済むように、
部屋の中や玄関先などの清掃や、
スリッパなどの備品も含めてきちんと管理しておくことが
物件の印象アップには必要です。
入居率を上げる方法
最後に、
入居率を上げて物件を最大限に活用する方法についてを話していきたいと思います。
①清潔感を演出する
水まわりの大掛かりな取り替えなど、すぐには予算的にどうにもできないこと
もありますが、壁は張り替えたり床にゴミが落ちていない状態にしたり、
努力次第で可能です。
物件自体をより魅力的に演出するために、
きちんと窓を磨いておいたり、
フローリングにはワックスをかけたりするなどの
細やかな工夫と気配りがあれば、
内覧時の印象がかなり高められますよね。
そのためには、きちんと管理をしてくれる物件管理会社に依頼したり、
どうしたらより物件の印象を上げて付加価値を高められるかをきちんと考えて
行動し続けることが、入居率アップには大切です。
②入居者目線をきちんと持つ
物件を運用する立場だけに立ち続けていると、
入居したい人との視点や目線に乖離が生じます。
「早く入居してもらいたい！」
という気持ちを抑え、物件のターゲットがこの物件に住みたい、
住み続けたいと思うかどうかをよく考えましょう。
立地条件や周辺環境を変えるのは難しいですが、
夜になった時に共用部分に暗いところがないか確認したり、
TVモニターを設置したりして、
治安の面で少しでも安心してもらうようにするなどといったことは可能ですよね。
また、「ターゲットが入居したらどこに家具を置くか」
などを考えながら部屋を見てみることで、
新たな発見がありそうですね。
今回は、
「物件の入居率を上げる方法」
について紹介しました。
せっかく手にした物件を最大限に活用するためには
どのようなことに気をつけていかなければならないかが分かりましたか？
入居者が入れば終わり、ではなく、
「住み続けたいと思う物件を維持するために何が必要か？」
ということを念頭において置くことが、
長い目で見ると成功の近道になるのではないかと思います。
ここまで読んでいただいてありがとうございました。
それでは以上です。
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