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こんばんは。
民泊×不動産投資家のアラヤマです。
今回は以前の手札のお話しで・・・
「ジョーカーの切り方」
というテーマでお伝えします！
◎なぜ銀行開拓をすべきなのか？
https://ameblo.jp/airbnb-plot/entry-12644761933.html
今回は昨年末に書いた、
こちらの記事の続きで・・・
前回はざっくりまとめると、
「不動産投資をするなら、
銀行開拓して手札（決済手段）を
増やしましょう！」
というお話でした。
特に不動産を始めて初期の頃は、
融資を組める銀行がないので・・・
ついつい現金で買える物件ばかり
探してしまう方も多いかと思います。
ただ銀行開拓をしていくと、
今度はそれぞれの金融機関で
特徴があるのが分かってきます。
たとえば・・・
《A銀行》
金利は1%前後で、耐用年数以上はやらないが
新築や築浅物件は積極的に融資している。
《B銀行》
以前は4%の金利で全国に融資していたが、
今は金利を下げエリアを絞って融資している。
《C信用組合》
金利は2%台だが築古物件も耐用年数を
多少超えても融資をするし、
借地でも案件によっては相談に乗れる。
《D信用金庫》
金利は1%台とかなり安めで、
耐用年数オーバーでもやってくれて、
今はかなり積極的な金融機関。
《E信用金庫》
金利は3%台と高いが耐用年数超えもOKで、
容積オーバーもある程度容認してもらえる。
などなど。
実際にある金融機関をぼやかして、
書いているので察しがつく方は
どこか分かるかもしれませんが。笑
極端な例を出しましたが、
それぞれの金融機関で特徴があり・・・
得意なエリアや物件があります。
そこでとある物件が出てきたときに、
それぞれの特徴が分かっていると、
どこに持ち込むべきか、
ざっくり想像がつきます。
例１）
金額：１億円
構造：ＲＣ
築年数：新築
利回り：７.５％
たとえばこんな新築の場合は、
新築で利回りが低いため、
候補としてはAかDであれば
いけそうかなと想像がつきます。
例２）
金額：５０００万円
構造：重量鉄骨
築年数：３０年
利回り：１５％
逆にこういった築古物件の場合、
上記の例だとC,D,Eあたりが
持ち込みしやすそうかなと思います。
例３）
金額：３０００万円
構造：木造
築年数：２０年
利回り：１２％
そして最後、耐用年数が切れそうな
木造アパートの場合ですと・・・
Dはいけそうですが、A,Bは無理ですし、
CやEも条件交渉しないと厳しそうです。
極端な例ですが、こう比較すると・・・
Dだとどの物件もいけますが、
他の金融機関が付いてくるかは
それぞれの物件で違います。
Dは金利も安く、使い勝手も良いので
ポーカーなどのカードゲームでいうと
《ジョーカー》なわけです！
どの物件でも買えちゃいますからね。笑
ではこの《ジョーカー》を、
どこで切るかですが・・・
人によって、詳しい条件にもよりますが
私でしたら（例３）の物件購入では、
使いたくはないですね。
なぜならDを使えば物件は買えますが、
他の金融機関は使えないので・・・
もし売却するとなった場合に、
出口が見えづらいためです！
できれば（例１）か（例２）の物件で、
他の金融機関と競ってもらいながら
持ち込みたいかなと個人的には思います。
もちろんご本人の状況によって、
ジョーカーであるDを使ってでも、
購入したい物件だったりタイミングの場合は
良いとは思いますが・・・
多くの場合は一つの金融機関を使うと、
しばらくはそこで取引はできなくなるので、
出来るだけ良い案件で使いたいところです。
なのでまとめですが・・・
初手としては使える金融機関を
出来るだけ増やすのは大事ですが、
手札を増やした時には
それぞれの案件でどのカードを切るか？
あとジョーカーはいつ切るのか？を
よく考えてから使うことをお勧めします！
PS.
とうとう関西でも緊急事態宣言が出まして、
外に出ること減りましたが・・・
固定資産税の減免措置ができたり、
不動産取得税をLINE PAYで支払って
かなりポイント貯まってきたり、
宣言出る前に食事行ったりなどで
なんだかんだで忙しいです。笑
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