日本政策金融公庫でアパートローンが借りられる

今日はブログのテーマから少し脱線しますが。

あるメルマガを読んでいると、「日本政策金融公庫」でも

アパートローンが借りられると書かれていました。
税理士の私も聞いたことがありません。

投資物件を購入するために、

金融機関から必要資金を融資を受けるのに

みなさん様々な取り組みをされていると思います。

一言に金融機関と言っても、

都銀、地銀、信金などなどさまざまな金融機関があります。

そのメルマガによると、

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『アパート・マンション経営に必要な融資を受ける時に

金融機関の選択肢として、

「日本政策金融公庫（旧国民生活金融公庫）」

を検討することがあたり前になっています。

自分にとって、あたり前になっていますので、何の違和感も疑問もなく、

「日本政策金融公庫は、一般的な事業はもちろん、

　アパート件ション経営でも活用できる金融機関」

と思っていました。

一般の大家さんの多くは、

日本政策金融公庫をアパート・マンション経営に利用できる

とは思っていません。

そのため、この話をすると、

多くの大家さんが驚き、すぐに利用しようと動き始めます。

先日、日本政策金融公庫を初めて知った大家さんが融資を申し込んだところ、

「うちはアパートマンション経営（不動産投資）には融資しません。」

と言われ追い返された、という話しが耳に入ってきました。

「使えるって言ってたじゃないですか。

　どういうことですか？」

とちょっと責められました（汗）

実際、私の友人には物件購入資金を借りている人もいますし、

リフォーム費用を借りている人もいます。

その一方で、今回の話のように、

窓口であっさりと追い返されたという友人もいます。

これは、どういうことなのでしょうか？

実は、日本政策金融公庫は、

支店レベル、担当者レベルで対応に差があるようなのです。

「A支店で融資を断られた人が、B支店に行ったら融資を受けることができた。」

という事例もあります。

「日本政策金融公庫はちょっと癖のある金融機関である。」

という人もいますが、いくらなんでも癖がありすぎです（笑）

しかし、文句を言っても始まりません。

なんだかんだ言っても、低金利は魅力です。

実際に私も低利で融資を受けていますので、かなり助かっています(^^)

ならば、特有の「癖」をきちんと理解してから融資を申し込みに行くのが、

日本政策金融公庫の正しい利用法だと言えるでしょう。

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これが事実なら、まさに「目からうろこ」といったところです。

税務調査が発端で会社を設立

顧問先の社長の依頼で、社長のお兄さんの税務調査に立ち会ってきました。

去年まで確定申告していた人が、今年確定申告を忘れると、必ず問い合わせから

調査依頼があります。

去年も似たようなケースがありました。

ある学習塾の経営者Tさんが、消費税の申告を忘れたのです。

今まで、申告していたのですから、当然税務署から問い合わせが来て、

税務調査ということになります。

Tさん、始めは個人で対応していたのですが、

対応しきれなっくなって、私どもの事務所へ連絡してこられたのです。

ご存知のとおり、学習塾は3月は入試シーズンで忙しいです。

最初の頃は、ちゃんと売上－必要経費を計算して申告していたのですが、

忙しさのため、適当に鉛筆なめなめ申告していたことが発覚したのです。

それが、税務署の知るところとなり、過去7年に遡り修正申告する羽目になったのです。

税額もバカになりませんが、それより私が心配したのは、刑事告発されないか、どうかです。

追徴税額を納税者のためにできるだけ少なくしてもらえるように交渉するのが、

私たち税理士の仕事です。今回はそんなことは言っておれません。

追徴税額のことはもう税務署の判断に任せて、

納税者とひたすら頭を下げ、刑事告発がないよう懇願しました。

そのかいあってか、何とか刑事告発を免れましたが、

早速、会社設立して、繁忙期と決算期が重ならないようにするとともに、

経理業務の改善することにしました。

こんな再雇用の仕方もあるのです

土曜日に会社設立の相談に来られたNさんのケースは、

通常とは少し違ったものでした。

Nさんは今年定年を迎えるのですが、会社から再雇用されるのではなく、

会社から業務委託費の支払いを受けて、従来の仕事を続けるというものでした。

個人で業務委託費を受け取ると、事業所得となり、個人で確定申告することになります。

ところが必要経費があまりないため、どうしても所得が多くなり税金負担が大きくなりがちです。

そのため、Nさんは会社を設立してたら、節税になるのではないかと考えて、

事務所に会社設立の相談に見えたのである。

会社で業務委託費を受け取り、自らは会社から役員報酬を受け取るのである。

さらに、奥さんに給与を非課税一杯支払えば、「配偶者控除」も併用できる。

さらに、自宅を本社にするので、家賃も支払える。

車関係の費用も会社で落とせるのである。

会社を設立した方が、節税メリットが大きい。

さらに、Nさんに「小規模企業共済」のことも説明すると、大いに興味を示された。

とはいえやはり本業が大事（助成金）

会社設立時に助成金がもらえるのは、有難いことではありますが、

大事なことは事業を成長させることです。

厚生労働省管轄の助成金は、創業期に受給しやすい助成金ですが、

労働者を雇用することが前提条件になっています。

つまり、人を雇わなければならないのです。

また、助成金に過度に期待したり、本業そっちのけで、

助成金の申請手続きに走り回るなどは持ってのほかです。

助成金の申請手続きは結構面倒です。創業期の会社が肝心の営業をそっちのけにして、

申請手続きに振り回されていては元も子もありません。

助成金を貰うために、必要でもない人を雇う。これでは本末転倒です。

創業期にお金の苦労や喜びをかみ締めるというのは、のちのち貴重な経験となるはずです。

ただし、人を雇うならハローワークを通じて、

高年齢者、障害者、母子家庭の母など特に就職が困難な人を、

雇うのがお勧めです。

賃金の一部が助成されますし、手続もハローワークが全部教えてくれます。

発起人にも役員にもならない人

今日、どうも胡散臭い人が会社設立の相談に来ました。

時々、こんな人が来ますが、基本的には会社設立はお引受けしないことにしています。

今日、介護会社を設立したいと言って、初老の男性が尋ねて見えました。

この人、自らは会社の「発起人」にも「役員」にもならないというのです。

何らかの事情で、「発起人」や「役員」にならない人はたまにいます。

よくあるのが、雇用保険をもらいたいがため、自分は会社に名前を出せないケース。

脱法行為には違いないかもしれませんが、とにかくもらえるものは貰っておこう

という人。とにかく自己責任で対応してもらっています。

ただ、このようなケースの場合は、雇用保険の受給期間が過ぎれば、

すぐに、会社の代表者になることが普通です。

しかし、今日来た人はそんな理由でもないのです。

第三者をダミーとして「発起人・役員」に仕立て、

会社は自分が運営したいの一点張りです。

話を聞くと、これまでにも介護事業の経験がある様子。

ご存知の通り、去年の3月から、

定款の認証を受ける際には、本人確認が義務られました。

いずれにしても、発起人の本人確認する必要がありますから、

「発起人」就任予定者には事務所へ来てもらわない定款作成代行ができないから、

もう一度本人を連れて来てももらわないとお引受けできないと言って、

お引取り頂きました。

多分もう来ることは無いでしょう。

介護保険の不正受給があることは、時々新聞紙上を賑わかしますが、

私にはどうもその手の類にしか見えませんでした。

自宅を本店として登記すると、自宅に家賃が支払える

会社設立時に自宅を本店として登記する場合があります。

こんな時は、会社から家賃を支払えば節税になります。

ネットビジネス、他社で常駐して作業する仕事など、

事務所を構える必要がないビジネスは結構あります。

事務所を構えない場合、当然、自宅を本店所在地として登記します。

このような場合、自宅の一部を事務所としていることになるので、

会社は自宅の一部に事務所家賃を支払うことができます。

１．自宅が「賃貸住宅」である場合

原則は、事務所として使用している割合を床面積等で合理的に按分計算して、

経費部分を計算することになります。

自宅の家賃は、個人が「家主」に支払いますから、

会社は按分割合に応じて「個人」に家賃を支払うことになります。

しかしながら、按分計算はなかなか面倒ですので、

事務所使用割合が30％に満たないような場合でも、事務所使用部分が30％であるとして

事務所家賃の計算をしていれば、これを認めるという特例があります。

したがって、一般的には家賃の30％は会社が負担できることになります。
　　　　　　　　　　　　

以上は、個人で住宅を借りている場合ですが、

契約を切替えて「社宅」として会社で借りれば、家賃の全額を会社で経費処理できます。

ただし、会社は個人（役員）から賃料の半分(50％）を徴収しなければなりません。

つまり、会社と個人(役員）が半分ずつふたんすることになり、さらに有利になります。

　　　　　　　　　　　　
　　　　
２．自宅が持ち家の場合

会社が支払う家賃は、個人の不動産収入となりますから、

家賃の金額によっては、不動産所得ありとして「確定申告」しなければなりません。

そのため、会社が支払う家賃は不動産所得が発生しない程度に抑えておくのが一般的です。

起業したばかりの会社に社会保険を強制するのはなぜ？

会社は「社会保険（健康保険・厚生年金）」に加入する義務があります。

そのことは私もよく知っています。

しかし、設立したばかりで、事業が軌道に乗っていない会社に社会保険が払えるのでしょうか？

会社はすべて社会保険に加入しなければならないことになっています。

しかし、社会保険の負担は大変大きいです。給与の24－25％にもなります。

サラリーマンの時は会社が半分負担していたので、

それ程負担に感じなっかたかも知れませんが、

自分が会社を作れば、全額負担することになります。

会社の税金よりも、個人の税金よりも、はるかに社会保険の負担は大きいです。

起業から順調に業績を伸ばす会社もありますが、

まだ、起業したばかりで不安定な会社に、

社会保険料の負担は払えないほどの重荷となることもあります。

正社員を雇用すれば、正社員のために社会保険に加入する必要があるでしょう。

それは、むろん経営が軌道に乗った後のことではないでしょうか。

私は、本音を言えば、経営が安定するまでは、

「社会保険加入には加入しなくてもいい。」と思っています。

何よりも経営が軌道に乗るまでは資金繰りに窮しないようにしなければなりません。

「仕入れ代金」や「設備投資資金」を削ってまで、社会保険料を支払って、

会社の安定などありえないのではないでしょうか。

まず、サラリーマンが会社を辞めて、起業する時は、

会社で加入していた社会保険の「任意継続制度」を利用するのが、一番いいです。

これで2年間は健康保険は大丈夫です。

それ以後は、国民健康保険と国民年金を利用すればいいでしょう。

それから、社員を雇用すれば、最低「雇用保険」には加入しましょう。

最後に、厚生年金は25年加入しないと、正式な年金になりませんので、

いずれ社会保険にも加入し、25年の加入期間をクリアしましょう。

共同経営って一つ間違うと地獄

共同で会社を設立して、事業を始める方がいます。

これって、うまく行くのでしょうか？

共同経営、つまり出資も2名以上、役員も2名以上で事業を始める方がいます。

私の経験上、あまりうまくいかないケースが大半です。

しかし、例外はあります。兄弟が社長専務などの会社で上場するような会社もあります。

私の顧問先にも共同経営でうまくいっている所もあります。

うまく行くケースとうまく行かないケースの差はどこにあるのでしょうか。

（１） 2人が対等でない。つまり、主従がある。

これは、重要なことです。2人が対等であれば、経営がうまくいかないと、

間違いなく喧嘩が始まります。「責任」のなすりあいです。

対等意識があるから、お互い一歩引きません。

（２）　役割分担が明確である。

私も顧問先に化粧品の販売会社があります。2人は同級生です。

化粧品の開発担当者Hさんは、別の化粧品会社の社員です。

そのため、普段は別の会社に出勤しています。

もう1人Mさんが、社長として業務運営を担当しています。

もちろん、彼は化粧品開発のことは分かりません。

お互いがお互いなくして会社経営がうまく行かない関係なのです。

もちろん、Hさんが主、Mさんが従、であることは明らかで、喧嘩になりません。

私は、これまでお互いが喧嘩して共同経営が破綻したケースをかなり見てきました。

共同経営ほど、破綻すると後が厄介です。

どちらかが会社を出て行かなくてはならないことになるからです。

それには、お金の精算が伴います。

しかし、そんな状態の会社に十分な資金があるはずもありません。

貸付金は金銭債権ですから、返済しなければなりません。

できる限り、返済に応じてあげるべきでしょう。

ところが、出資金＝資本金は、返済義務がありませんし、

資本金が現金のまま残っているまずもありません。

もし可能であれば、他の株主が出資金を肩代わりしてあげることになりますが、

実際、他の株主にそんな余裕資金があるはずもありません。

設立届も電子申告でやりたいのですが

会社設立が終ると、税務署その他へ設立届けを出す必要があります。

この際、電子申告を利用すると、手間が省け大変便利です。

会社を設立すると、税務署・県税事務所・市役所等に「設立届」を提出する必要があります。

電子申告の利点は、

1 税務署などの役所まで、行かずに済むこと。

　　これは、事務の合理化に大いに役立ちます。

2　会社から印鑑をもらう必要がないこと。

　　これも、手間が要らず、大いに助かります。

税務署へは電子申告による申告書の提出以外にも、

「会社設立届」等の届出もすべて、電子申告することができます。

その点、税務署の対応は一歩も二歩も進んでいます。

しかしながら、都道府県・市役所の中には、電子申告に対応していないところが、

まだ多いのが実情です。

市役所などでは、まだ「電子申告による申告書類」の提出もできないところが、

「いっぱい」「いっぱい」あります。大都市を除けば、まだできないところの方が、

はるかに多いです。

ましてや、設立届の提出ともなると、現時点では兵庫県・大阪府ともにできません。

市役所レベルでは、大阪市はできますが、神戸市はできません。

電子申告で届出できないと、会社に印鑑をもらって、

県税事務所まで提出しなければならないのです。

これまで、神戸市内の会社はすべて神戸県税事務所へ提出すればよかったのですが、

この度、東西2箇所に分かれたため、遠方まで提出に行かなければならなくなったのです。

地方自治体も、まず電信申告による申告書類の提出は、すべてできるようにすること。

それから、届出・申請関係の電子申告できるように対応することが必要です。

地方自治体の電子申告が進まないと、

税務署のE-TAXも普及しないのではないでしょうか。

変更登記を上手に安くする方法

1年前に会社を設立した顧問先のSさんから次のようなメールが来ました。

どうやら事業目的の変更をしたいようです。

> いつもお世話になっております。
>〇〇のSです。
>
> 会社の登記簿謄本に記載される、会社の目的
> （および、定款の内容）を変更したいと
> 思っております。
>
> （最近、為替や株の取引会社のほうで、
> 法人口座の開設を断られるケースがたまに
> あります。
> おそらく会社の目的に、"投資顧問業"と
> 入れてしまったのがネックだったのでは
> ないかと個人的には、想像しています）
>

今は役員の任期を10年として会社を設立することが多いため、

会社を設立以降、まったく登記事項を変更する必要がない会社も多いですが、

たまにSさんのように、

･事業目的

・役員

・本店所在地

・増資

などの変更が生じたため、変更登記をどのようにすればよいのか、

相談に来られる方がいらっしゃいます。

私は、その時いつもこうアドバイスします。

「法務局へ行けば、登記相談のコーナーがあります。

そこへ行けば、登記の仕方から登記書類の雛形までもらえますよ。」

実際、商業登記（会社の行う登記）の変更は、不動産登記と違って、

それ程難しいものではありません。

時間と面倒くささをいとわなければ、自分で十分できます。