現役不動産営業マンの徒然なる日常

余命1日

人気ブログランキングに参加しました。応援よろしくお願いします 人気ブログランキングへ 人気ブログランキングへ Today is a very good day to die！(今日は死ぬのにもってこいの日だ。→死を受け入れていつ死んでも後悔しないように前向きに毎日を生きるという解釈をしています。毎日このように思えて生きていたら最高だと思います。)ネイティブアメリカンの言葉として有名ですが私はこの人生観こそが生かされているという謙虚さもあり、最高にポジティブな意識ではないかと私は10代の頃から思っております。死(終わり)に目を向けることは、表面的には、ネガティブ、後向きに捉える向きが多くの日本人にはありますがそれは実に浅はかな考えのように思います。死に真剣に向き合うからこそ生がより鮮明に輝き出すのではないでしょうか？子供に、死を話すときに、あの人はお星様になったとか、オブラートに包み、タブー視する文化のある国と、子供の遊び場の脇で、次から次へと死体が火葬され、川に流され、鳥が焼死体を摘みにくる国と両方、知ってますが、生き生きした、生命力をより強く感じたのは後者の国でしたよ。何も見ないことが前向きというのは、おかしくないでしょうか？足元もまわりも確認しながら迫り来る危険を避けながら自分の目指す方向をしっかりと見据えて前に進んでいく。これこそが本当のポジティブだと思います。人生があと1日だったら何をするか？私は、自分にこの質問をよくします。実際、会社をやめて、家族と過ごしたりするわけではありませんが、そういう考えが思い浮かんだら、それは、目標として、一日も早く達成すべきなんだと思います。じゃあ、なぜ実行しないか？仕事をしないことによるデメリットが、現実問題としてその目標をより遠ざけてしまうからです。自分の目標や理想を叶える最短の道はどの道か？今、経済的な心配が、一切ないなら割と自由な選択ができると思います。人生を後悔せず、ポジティブに生きる順に①～③としました。①余命1日ならこう生きるを実行する②①を早く実行できるよう、目標を立て実行する③何も考えず生きる私は人生後悔したくないので②から①になるようスピードとバランスを考えながらやっています。

はじめての不動産投資

人気ブログランキングに参加しました。応援よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ目指すゴールやスパン、属性等によってそれぞれのやり方はあると思う。これから不動産投資をはじめるという方には基本的には現金の少額投資をおすすめいたい。融資を組んで１棟物は、もちろん魅力的だが、物件選定、経験値、リスク等を勘案すると、なかなかクリアできる物は少ない気がする。もちろん、結果論で何もなく無事にやっている人は多いとは思うが。融資を組むにせよかなりの現金は必要になる。少ない資金でレバレッジというほど、少ない資金で大きなレバレッジを効かせられないケースも多い。それに税引後の手取りベースで見ると、そこまでレバレッジが効いていない場合がほとんどだ。このように考えると現金の少額投資は経験値を積み、リスクを抑え、出口も想定しやすく、まさにはじめての方にはぴったりのように思う。やってみたら自分に合わなかったという場合や予想以上に面倒だとか金がかかるという印象を持った場合もこれならすぐにやめることもできる。

セルフイメージの大切さ

応援されるとがんばれます。是非よろしくお願いします。 人気ブログランキングへ 人気ブログランキングへ セルフイメージとは、自分が自分のことをどう思っているかのイメージです。小さい頃からの経験や親をはじめまわりの人からの評価や刷り込みによって、自分が形成され、年々、強化されていきます。「お前はできない」「お前はダメだ」というイメージが固定し強化されればいくら努力をし表面的に前向きになったところでうまくいくことはあまりありません。なぜかというと、アクセルを思い切り踏みながら、それ以上に強い力でブレーキを踏んでいるからです。これは無意識でクセになっていたりするので本人は気付いていないケースもあります。本人からするとこんなに努力したのにやっぱり自分はダメなんだと、より一層、悪いセルフイメージを強化してしまいかねません。一方、なぜかうまくいく人はセルフイメージの重要性をよく理解しています。様々な経験から「やればなんとかなる」「今までうまくやってきたから自分はできる」このように思っています。たとえ根拠がなくともこのように思っているので、落ち着いて自分の本来の力を発揮し、結果うまくいくことが多いのだと思います。無意識というのは、表情や意識、感情、言葉に大きく影響するのでここがプラスかマイナスかでは同じ行動をしたとしても大きく違いが出てしまうのもあるかもしれませんね。やみくもに取り組んでもうまくいかない場合は、このような仕組みを理解し自分のパフォーマンスを最大限に発揮できるようにしたいですね。

❺賞賛•2(ぶっかけ元気玉&かきあげ)うどん@京成立石

応援されるとがんばれます。是非よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへまた、うどんかいなっ！？って聞こえてきそうですがwぶっかけ元気玉¥550かきあげ¥180やっぱり美味かった。コシもあるし、ボリュームもすごい！今度は温かいの食べたいな。ごっそうさん。

鳥肌&涙

応援されるとがんばれます。是非よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ友達が訳あってニートをしている。その友達が…今まで何も出来なかったのに今日ハロワに行った。ほんまに大きな大きな一歩を踏み出した。その調子や！今の感覚、意識、感情をよく覚えといてほしい。「嬉しいでしょ？」「昨日よりは自分に自信が持てるでしょ？また近いうちにこの感覚味わおうよ。」自分のことのように嬉しい。最高や！！！鳥肌が立ちました！熱いものが込み上げてきました。いつかこうなると思ってたから応援してました。素直な性格の人は絶対成長します。ただ、私の予想は見事に裏切られました。予想よりはるかに早く、はじめの一歩を力強く歩み出したから。ここ最近で一番感動しました。共に前に進んで行きましょう！

⑤まるは(豚肉つけ汁うどん&ちくわ天ぷら)うどん@船橋法典

応援されるとがんばれます。是非よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ毎日の楽しみ。今日は、豚肉つけ汁うどん(あつもり)とちくわの天ぷら。美味かった～！ごっそうさん。

うまくいく人いかない人

応援されるとがんばれます。是非よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへうまくいく人いかない人の違いはどれだけ多くの時間とエネルギーを一つのことに注いできたか。どれだけ時間をかけたか？才能とセンスは時間でつくられる。うまくいくかどうかのほとんどは選択の問題だと思う。

収支報告(2013.12)

人気ブログランキングに参加しました。応援よろしくお願いします。 人気ブログランキングへ 人気ブログランキングへ 収支報告(2013.12)です。収入:+170,000円支出:-113,800円• 15,000円(管理費•修繕積立)• 98,800円(不動産取得税)CF:+56,200円今年最後の家賃も遅れることなくいただけました。今年は年初に空き部屋2つが無事にうまり、ほとんど空室損もなく、特に大きな問題が起きるわけでもなく運営できました。ありがとうございました。なかなか、いい物件はないですが、あきらめずに探していきます。①号区分(2012.01～)◻2DK◻JR徒歩10分◻15.7%(表面利回り)◻CF:3.7万円/月◻現金購入◻回収率:15.2%◻稼働率:95.8%②号戸建(2012.07～)◻3K◻JR徒歩7分◻20.0%(表面利回り)◻CF:4.6万円/月 合計CF:8.3万円/月◻現金購入◻回収率:24.4%◻稼働率:100%③号戸建(2013.01～)◻3K◻地下鉄徒歩9分◻19.5%(表面利回り)◻CF:6.2万円/月 合計CF:14.5万円/月◻現金購入◻回収率:10.8%◻稼働率:91.7%3件 3/3室入居(満室)◻18.2%(平均表明利回り)◻合計CF:14.5万円/月◻回収率:16.0%◻稼働率:96.3%※CF(税引前)=収入-ローン-管理費等-固都税-保険•その他※回収率=税引後CF累計/総取得費※稼働率=入居月数/所有月数

スケートに行きました

応援されるとがんばれます。是非よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ赤坂サカスのスケートに行きました。夜のライトアップも素敵です。

TVを見ていたら

応援されるとがんばれます。是非よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ物件価格530万円家賃7万円管理費等1.1万円収支5.9万円8年で元がとれます。だと。んなこたぁないよ。不動産のスペシャリストと言ってたけど、不動産を売る(騙す)ことのスペシャリストかな。ポジショントークにせよ、よくTVで言えますね。分かってる人が多いと思いますが、皆さん気を付けてくださいね。

木村が高利回りしか買わない理由

応援されるとがんばれます。是非よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ私は10%程度の利回りですと金額や市場価値によりますが投資の対象外と見なしてます。修繕積立や税金、様々なリスクを勘案するとリスク>リターンとなる可能性が高いです。ローンを使えば、さらにリスクが高くなりCFも少なくなります。私は株もREITもやります。リアル不動産で10%程度の利回りのもので売って損をするようなものは様々な投資対象から見て採算が合わず魅力を感じません。現金で購入してもすべて控除すると手元に残る金額は収入のせいぜい3～4割程度じゃないでしょうか。値下がりすることはあっても値上がりはないと思いますし、手間ひまや様々なトラブル、事件、事故も起こりうる可能性があります。例えば、REITだと5%程度の利回りで値下がりも値上がりもあります。手間はかかりません。税金も安いです。流動性に優れています。リアル不動産は相当なリスクもあるので、それに見合っただけのリターンがないと手を出しません。

稼げなかったらやる意味がない

応援されるとがんばれます。是非よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ私は稼げなかったら、不動産の営業マンなんてやりません。やめます。稼げるからやってます。だから今日も稼ぐためにやります。こうやって自分に言い聞かせてやっております。

すごいですねぇ！

応援されるとがんばれます。是非よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ私は大家仲間とかいないのですが知り合いに 不動産投資をやっている人間がいる。知「最近どう？買ってる？」私「いや、全然。買えないし、いいのすらない。２～３あったけど速攻終わってたよ。」知「俺は今年、３つ買ったよ。」私「すごいですねぇ！」律儀に写真や場所、金額まで教えてくれたが、正直、微妙というか変なのばかり戸建の賃貸が気に入っているらしく全部それなのだが不動産のことをよく分かってないというのは怖いですね。たぶん、彼が買わなかったらまだ売れ残ってるのでは？と思うようなクセのある物件ばかりだった。私道やら持分やら擁壁やら少なくとも知ったうえで買ってほしい。私に相談すればよかったのに。買えば、毎月の収支は増えるかもしれないが高くかったり売れないものを買ったりすると毎月の収支なんて一気に吹っ飛んでしまう。しかし、よくそんなに買えるなぁ。勢いはホントすごいと思う。そろそろ本気で物件が欲しいが、「あせるな！」といういい教訓だったと思いたい。

口当たりのいいもの

応援してやってください。是非よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ多くの人は、口当たりのいい物が好きです。食べ物に限った話ではなく、人でも物でもそうです。本当にいい物かどうかより、表面的になんとなくいい感じのものを好み選択します。その中の多くは、本当にいいものでなかったりします。本質的にはどうなのか？見る目や考えが必要と私は考えます。だからと言って、そうでない人を否定するつもりはありません。この特性を知っているので、本当にその人の立場に立って発言するより、口当たりのいいジュースのように表面的に気持ちよく感じてもらえるよう接すれば、お互いに気持ちいいです。このように商売すれば儲かります。相手を思いやって反感を買ったら、バカバカしいです。私はなるだけ本当のものや本質的にはどうかを見極めるようになりたいです。

収支報告(2013.11)

人気ブログランキングに参加しました。応援よろしくお願いします。 人気ブログランキングへ 人気ブログランキングへ 収支報告(2013.11)です。収入:+170,000円支出:-15,000円• 15,000円(管理費•修繕積立)CF:+155,000円家賃の遅れもトラブルもございません。大きな台風があったので心配でしたが、今のところ何の連絡もありません。物件がほしい・・・◻①号区分(2012.01～)◻2DK◻JR徒歩10分◻15.7%(表面利回り)◻CF:3.7万円/月◻現金購入◻回収率:14.6%◻稼働率:95.7%◻②号戸建(2012.07～)◻3K◻JR徒歩7分◻20.0%(表面利回り)◻CF:4.6万円/月 合計CF:8.3万円/月◻現金購入◻回収率:23.0%◻稼働率:100%◻③号戸建(2013.01～)◻3K◻地下鉄徒歩9分◻19.5%(表面利回り)◻CF:6.2万円/月 合計CF:14.5万円/月◻現金購入◻回収率:11.2%◻稼働率:90.9%◻3件 3室/3室入居(満室)◻18.4%(平均表明利回り)◻合計CF:14.5万円/月◻回収率:15.6%◻稼働率:96.1%※CF(税引前)=収入-ローン-管理費等-固都税-保険•その他※回収率=税引後CF累計/総取得費※稼働率=入居月数/所有月数

人身事故

応援されるとがんばれます。是非よろしくお願いします。 人気ブログランキングへ 人気ブログランキングへ 先日、電車に乗ろうとすると、人身事故の影響でダイヤが乱れていた。なんとか電車に乗り移動すると、今度は走行中の電車が急停車した。しばらく張りつめた空気が流れ、車内はシーンとしていて嫌な予感がした。結果、線路内に侵入した人がいて非常ボタンが押され停止したことのアナウンスがあった。本当にそうなのか、自殺なのか子供なのか人助けなのかイタズラなのかわかりかねるが、立て続けにこのようなことに出くわしリアルに生死について改めて考えさせられた。足止めをくらった２０分程度で人の命が助かったのなら嬉しく思えた。いろんな意見があることは承知の上で、やはり何があっても自ら死んではいけない気がする。私が１本電車を前後で乗っていたら、このようなことはなかったわけだから、ほんの些細な選択一つで人生は決まっていくんだろう。それに事故で死ぬとしたら直前まで普通の生活をしていて、死ぬのは一瞬なんだと思う。

イメチェン

相場感の養い方

応援されるとがんばれます。是非よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ「とにかく数をこなす」一言で言うとこれにつきます。なんだそんなことかと思うかもしれませんが、これが基本でこれ以外にないと思います。あとはいろんな角度から考え、金額を計算することができればよりよいと思います。通常、不動産屋がよく用いるのは、建物の現在価値を計算し、土地の価値と合算してその土地建物の値付けや査定をします。さらに近隣の類似物件や比較対象の物件を見比べたり、収益還元法や周辺の在庫状況等、細かいものもあげればキリがないかと思いますが、いろんな角度から検討する方がベターだと考えます。そこで±の補正をかけて調整していくのです。この作業の数をこなせばこなすほど、相場感がわかるようになってきます。不動産屋だからとか素人だからとかは一切関係ありません。とにかく数です。よく分かっていない営業マンよりいろいろ調べてる熱心なお客様の方が詳しいことなんてよくあります。私はこの目利きこそが本業においても投資においても最重視しています。ですからお客様に紹介しない物件も自分が検討しない物件も日々、いろいろ見て自分なりに考察し、時に予測し検証しています。ほとんどが無駄というかすぐに結果としては現れませが、その一つ一つの積み重ねで目の前にきたチャンスを迷いなく決断できるのだと思います。

自分で登記

応援されるとがんばれます。是非よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ登記は司法書士へ。これが不動産売買では一般的だ。だが、自分で法務局へ行き、手続きするのは実は簡単で司法書士に払う報酬がなくなるためその分安くあがる。ただ、デメリットやリスクもあるので、しっかり準備や確認をして、状況に応じ判断できないのならかえって大きな損をしてしまう可能性があるのでやめておいた方がいい。例えば、仲介業者や売主が嫌がる場合、それでなくても相当安くで買えた場合、印鑑登録と委任状の印鑑がそっくりだが異なる場合、売主の必要書類が不足していた場合、詐欺による二重売買で先に登記されてしまう場合等、詰めが甘いと大損を抱えてしまうので、このケースならいけるという確信をもった場合はやってみる価値があると思う。また、やってみるとかなり簡単で費用対効果もそれなりによく、なにより経験や勉強になるので一度はやってみるのもいいと思う。繰り返しになるが、世の中には悪い人がいるということやトータルで得なのかどうかしっかり考えてみてからやるべきだ。(仲介業者が嫌がる場合は、素直に仲介業者指定の司法書士を利用した方がトータルで得すると私は考える。)不動産の営業マンは売ることが仕事なので、今まで微妙に分かっていなかったこともほったらかしなことが多い。私も購入する際、一度やってみたが、よく分かりいい経験になったと思う。

浮き沈み

応援されるとがんばれます。是非よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ不動産売買は、季節や月によって、契約数や手数料に差が出る。年によって変わるが、春や秋はよく売れるシーズンと言われたりする。今年は特に浮き沈みが激しい。年初から春頃までは、飛ぶように売れた。アベノミクスやらバブルやら過剰にマスコミが騒いだあたりがピークで、GW以降、夏頃にかけては、例年以上に反響・契約ともに少ない状況。消費税8%の決定後もそれほど、変化は感じられない。今年もあと二ヶ月ぐらいだから、年収もだいたい予想がついてくる。私は、去年と同じか少し下がるだろうと思う。営業なので契約が少ないと面白くないのだが、反比例して収益物件を購入したいモチベーションは高くなる。去年より給与所得が下がっても不動産所得は増えた。だから総合すると変わらない。今後、契約をとったり営業で稼ぐのは益々大変になっていくことは以前から予想していた。だからこそ今、不動産が欲しい。