現役不動産営業マンの徒然なる日常 -38ページ目

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01Feb
- 収支報告(2014.02)
  人気ブログランキングに参加しました。応援よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ収支報告(2014.02)です。収入:+170,000円支出:-39,440円 • 15,000円(管理費•修繕積立) • 8,000円(固定資産税) • 16,440円(浄化槽ブロアー) CF:+130,560円やはり突発的な出費はありますね。安かったのと浄化槽の人によくしていただいたおかげで助かりました。①号区分(2012.01～)◻2DK◻JR徒歩10分◻15.7%(表面利回り)◻CF:3.7万円/月◻現金購入◻回収率:16.1%◻稼働率:96.2%②号戸建(2012.07～)◻3K◻JR徒歩7分◻20.0%(表面利回り)◻CF:4.6万円/月合計CF:8.3万円/月◻現金購入◻回収率:26.7%◻稼働率:100%③号戸建(2013.01～)◻3K◻地下鉄徒歩9分◻19.5%(表面利回り)◻CF:6.2万円/月合計CF:14.5万円/月◻現金購入◻回収率:12.9%◻稼働率:92.9%3件 3/3室入居(満室)◻18.2%(平均表明利回り)◻合計CF:14.5万円/月◻回収率:17.8%◻稼働率:96.7%※CF(税引前)=収入-ローン-管理費等-固都税-保険•その他※回収率=税引後CF累計/総取得費※稼働率=入居月数/所有月数
25Jan
- スカイツリーと富士山②
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ夕焼けとスカイツリーと富士山です。3つが同じ方向に見えるのも千葉県の特権ですね。東京のほとんどと神奈川県や埼玉県では同じ方向には見えません。あまりにもきれいだったので見晴らしのいいところから写真を撮りました。
24Jan
- 浄化槽ブロアー
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ浄化槽保守点検の結果、ブロアーが故障して止まっていることが分かりました。気付いたのは報告を受けてから二週間程度経ってからでしたからブロアーが止まってからはそれ以上になります。現地に行くと臭気がありました。入居者からは一度も連絡はありません。担当者に連絡をするとブロアーの交換が必要ですがそのまま注文すると4万円程かかるのでホームセンターで買ってもらえたら取り付けだけやってくれるそうです。その方が安いからとのアドバイスを頂きました。ホームセンターで教えてもらった風力のブロアーを購入し担当者に取り付けてもらいました。費用もとらないし、わざわざアドバイスをくれたり取りに来て下さったので、少ないような気もしましたがお礼に3,000円をお渡ししました。ブロアー13,440円お礼 3,000円合計 16,440円旧ブロアー新ブロアー
23Jan
- 10年前•••
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ10年前、私は無職で引きこもりでした。今思うと人生のどん底だったように思います。今は家族もいて仕事も順調、年収や金融資産も同世代の平均よりは高く、マイホームや不動産からの家賃収入もあります。実際は10年かけて今の状態になったわけではありません。もっと短い時間です。新卒で大手に就職した友人は今は収入も激減して中小で細々とやっています。10年という時間の重みや人生塞翁が馬だとリアルに感じたりします。私より能力があって努力してるのに稼げていない人はごまんといると理解しています。私が今の状態を手にしたのは、運がよかったに他なりません。本当に人様のおかげ。いいことも悪いことも全て今につながっているように思います。自分自身のことを強いて言うならば今の状態をずっと欲していた、望んでいたということでしょうか。10年前を振り返って、何が嬉しいかと言うと年収や金融資産、不動産を手に入れたことよりも自分の人生に心から希望が持てたことです。10年前はうまくいくイメージが持てず若いのに人生をあきらめて腐っていました。今後、失敗することもあるでしょうが希望を持って前に進んでいる限り、必ずうまくいくと今は思えます。これから私の人生はさらによくなっていきます。いいイメージを持って行動していますから悪くなる理由がないですね。
12Jan
- お金がお金を生みだす仕組み
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへいわゆる複利の効果のことだが、とんでもないスピードとパワーを発揮するので改めて書くことにした。300万円でCF50万円/年の物件を累計CFが貯まる毎に購入するシミュレーション。税金やその他細かなことは複雑になるので今回は割愛する。最初の300万円の物件を購入後は、他からの資金を追加投入しなくても16年9ヶ月でCF1000万円/年を達成する。面白いことに金額面での目標達成率は、CF500万円/年達成時に50%になるが目標達成まで必要な時間の75%をすでに経過したことになる。表を見ると一目瞭然だが初期の頃のお金が貯まるスピードと後半のそれとは雲泥の差だ。後半になると自動的にお金が貯まり買い増していくイメージができる。途中から加速度的にそのスピードを早めていく。CF300万円/年達成するまでに目標達成に必要な時間のおよそ半分の時間を必要とする。これが私がCF300万円/年を第一の目標としてなるだけ早く達成するべきだと意識している理由だ。実際は、他からの資金の追加投入もあるしもう少しロットの大きな物件もある。途中で物件の組み替えをすることでさらにスピードをあげることもできるし売値が安くスピードが遅くなってしまうこともある。複利の威力を理解していただけただろうか？どのタイミングでどのような物件が最適か目標の金額やスピード、考え方にもよるがこのようなことも意識するとより効果的にCFと資産を増やせると思う。
11Jan
- ビフォーアフター
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ今さらですが、、、③号戸建の内装リフォームのビフォーアフターを公開します。特に目を引くこだわりもなく必要最低限の時間とコストで効率良く家賃を回収するのが私のやり方です。まだましな方ですが年季の入った和室が表替えだけで清潔感のある印象に！時代を感じるレトロな柄の床や木調の壁も明るいフロアタイルとクロスで爽やかな印象に！ついでによく分からない差込口もクロスで隠蔽。一丁出来上がり！前述の通り、募集後、すぐ入居者が決まりました。
08Jan
- 収支報告(2014.01)
  人気ブログランキングに参加しました。応援よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ収支報告(2014.01)です。収入:+170,000円支出:-40,305円• 15,000円(管理費•修繕積立)• 12,000円(固定資産税)• 4,380円(損害保険)• 8,925円(浄化槽)CF:+129,695円新年はじめての家賃（実際には年末に入金確認ですが）も問題なくいただきまして幸先の良いスタートを切ることができました。年末年始は滞納する案件も多いのでラッキーですね。①号区分(2012.01～)◻2DK◻JR徒歩10分◻15.7%(表面利回り)◻CF:3.7万円/月◻現金購入◻回収率:15.7%◻稼働率:96.0%②号戸建(2012.07～)◻3K◻JR徒歩7分◻20.0%(表面利回り)◻CF:4.6万円/月合計CF:8.3万円/月◻現金購入◻回収率:25.4%◻稼働率:100%③号戸建(2013.01～)◻3K◻地下鉄徒歩9分◻19.5%(表面利回り)◻CF:6.2万円/月合計CF:14.5万円/月◻現金購入◻回収率:11.8%◻稼働率:92.3%3件 3/3室入居(満室)◻18.2%(平均表明利回り)◻合計CF:14.5万円/月◻回収率:16.8%◻稼働率:96.5%※CF(税引前)=収入-ローン-管理費等-固都税-保険•その他※回収率=税引後CF累計/総取得費※稼働率=入居月数/所有月数
07Jan
- 自己資本比率
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ企業の経営の安定度を測る指標の一つに自己資本比率があります。自己資本比率=自己資本÷総資本で計算されます。一般的に普通企業:20～39%優秀企業:40～69%理想企業:70%～自己資本比率が高いほど経営は安定し40%を超えると企業はつぶれないと言われます。ただ裏を返せば高いほど成長のスピードは遅くなります。いつまでにどこまで、どの程度のリスク•リターンを許容するかで目標とする自己資本比率は変わってきますね。私は、法人を設立していませんが家計でこれを計算しています。総資本は、不動産も含みますので厳しく(笑)現在の価値を想定して計算してますので厳密なものではないですが、昨年末に70%を超えてしまいました。なぜ超えてしまったと言うかというと、こんなところで安定している場合ではないからです。危険を冒してまで早い成長は求めてませんが、ある程度のところまではスピードを持った成長を考えているのでこのままでは遅すぎます。私に今、必要なのは、物件を買うこと特にローンを組んで物件を買うタイミングにきてるのかもしれません。
04Jan
- 今日から
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ世間ではまだ年末年始休みの方がほとんどだと思うけど、不動産屋の多くは今日からかな？さて今年の不動産市況はどんな年になるでしょう？
01Jan
- 明けまして
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへおめでとうございます！昔は何がおめでとうやねんと思てましたけど、意味が分からなくても便乗しといたらめでたくてええやんと思います。不動産は衣食住の「住」にあたります。どなたでも関わりがあるので縁あって役に立つ情報が与えられたら幸いです。今年もよろしくお願いします。みなさんお互いに最高の一年にしましょう！
26Dec
- あなたの家の収入は、日本で何番目？
  応援されるともっとがんばれます。是非よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへあなたの家の収入は、日本で何番目？http://www.nanchatte.com/money/income/ おもしろいサイトを見つけました。上のグラフを表にしました。ちなみに平均年収は548万円、中央値は432万円だそうです。～100万円 6.9%～200万円 19.9% (13.0%)～300万円 32.3% (12.4%)～400万円 45.7% (13.4%)～500万円 57.3% (11.6%)～600万円 66.4% (9.1%)～700万円 73.4% (7.1%)～800万円 79.6% (6.2%)～900万円 84.4% (4.8%)～1000万円 88.4% (3.9%)～1100万円 91.3% (2.9%)～1200万円 93.3% (2.0%)～1500万円 96.7% (3.4%)～2000万円 98.7% (2.0%)2000万円～ 1.3%今は上位10%以内になるようですが、いい意味で自分の現在地に納得がいきませんでした。この結果から思ったのが10%というと小学校のクラスが40人としてその中の4人です。子供の頃を思い出してみると嬉しくもなんともないレベルです。むしろ悔しいし恥ずかしいくらいです。例えクラスで1位だとしても学年では1位ではないし、市、県、日本でみるとどこにでもいるレベルです。子供の頃は点数や順位を気にして大人になったらなんとなく居心地のいい順位で甘んじるというのは子供の頃の自分からするととんでもなくかっこ悪いことのように思います。私は負けず嫌いの一面があるので、これでモチベーションがあがりました。当たり前ですが上には上がいます。上を目指さないと意味がありませんね。
24Dec
- 給与所得と不動産所得
  応援されるともっとがんばれます。是非よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ私は不動産会社の営業として雇われている会社員です。週１回の休みでおよそ１日あたり１２時間拘束(働いて)されます。長期休暇も考えるとだいたい年間３００日くらいは出社していると思います。年間拘束時間は１２×３００=３６００時間私には主要な収入としてもう一つ不動産所得があります。不動産の損益は毎月確定するものではなく売った時にプラスにもマイナスにもなるので同じ土俵で比較はできませんが年度毎の収支(税引前)を考えると２０１２年度７８万円２０１３年度１２４万円ともに空室の期間くらいしか活動らしい活動なくきてるので多めに見ても拘束時間は月１時間くらいでしょうか。年間拘束時間は１２×１=１２時間費やした時間の時給にすると２０１２年度６．５万円/h２０１３年度１０．３万円/h不動産は不眠不休で自分の財布にお金を入れてくれます。タイムパフォーマンスが素晴らしい！私の場合、給与より不動産のほうが圧倒的にハイパフォーマンスです。不動産の仲介業もさらなる努力と時間、エネルギー、情熱を注ぎ込むことでもっと収入を増やすこともできますがこれ以上拘束時間を増やすつもりは今はありません。今の時間の中で質を高めさらに収入を増やすことは常日頃考えていますが。仕事の質が変わらず１０％時間を増やしても収入は１０％も増えないと思います。ここでいう時給は下がります。一方、不動産は収入が増えれば増えるほど時給が高くなっていくでしょう。よほど手のかかる物件やトラブルに巻き込まれない限り。こういった感覚は私の中で強く、収入が増えるほど時間にゆとりができ、経済的にも時間的にも自由になるイメージが持てることでモチベーションを保てています。今はまだまだですが、家族や友人と好きな時に好きな場所に行き、好きなものを食べ、好きなものに囲まれ、好きなことを仕事にし、そんな選択の自由のあるライフスタイルを思い描いています。私の感情レベルの目標は「毎日が夏休み」ですから、それを目指して。
22Dec
- 悩みの捉え方
  応援されるともっとがんばれます。是非よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ何度も書いてますが、不動産売買の仲介営業は悩みの種が尽きません。最悪の場合起こりうる不測の事態も想定するわけなので常に悩みというか心配をしています。最近は少しは、うまく割り切ってできるようになりましたが、気が休まりません。職業病ですね。ただこれのおかげで大きな失敗もなく今までやれてきてるのでやめるわけにもいきませんが。メルマガでいい記事を見つけたので、備忘録として残しておきます。意識は自分の望まないことではなく望むことに集中させるのが自分のためになる。悩みばかり考えていると人生を消耗してしまう。悩みのことで頭が一杯の場合は無理やりでも他のことに意識を向ける習慣をつける。健全な考えに戻るまで悩み以外のことを考えるようにする。これをやればやるほど、考えの習慣が良くなり、よりハッピーな日々を過ごせるようになる。
21Dec
- 紹介業者の手配
  応援されるともっとがんばれます。是非よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ宅建業者が売主の物件に客付けすると、たまに売主業者から買主に火災保険やらリフォーム業者、浄化槽業者などを紹介する場合があります。これは仲介業者からすると相当頭にきます。これからのよりよい関係を望んでいるなら通常、このようなことはしません。契約前や買主がいない場面でうちに紹介させてもらえないか？と一言かけるならわかりますが勝手に紹介したり手配したりする輩がたまにいます。明確なルールはありませんが、抜きに近いですね。気持ちはよくわかります。我々も彼らも似た者同士です。マージンが欲しいですから。さすがに客の前では言い争うのはみっともないので何も言いませんが。腸が煮えくり返りそうになります。
20Dec
- 大きなチャンスをつかめませんでした
  応援されるともっとがんばれます。是非よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへやや売買•賃貸ともに弱いエリアですがそれを差し引いても素晴らしい条件•金額の物件が出ました。満額でも悪くない。でもすでに申込みがありました。残念ですがそんなもんです。次行きましょう。久しぶりにあのワクワク感を感じました。
17Dec
- スカイツリーと富士山
  応援されるともっとがんばれます。是非よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへスカイツリーと富士山が遠くに見えました。写真だとかなり小さいですが肉眼だともっとはっきりと見えました。冬は寒いのが苦手ですが空気が澄んでるのはいいですね。
16Dec
- スーパーホワイト
  応援されるともっとがんばれます。是非よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ過去にクレジットカード等で延滞があったり、個人信用情報の内容が悪く、住宅ローンの審査に通らない人のことを通称ブラックと言います。それとは、逆に今まで一度もクレジットカードを作った履歴のない人のことをスーパーホワイトと言います。これは、一見、問題なさそうですが、銀行の心象はかなり悪いです。中には本当にクリーンな人もいそうですが、このご時世に一度もクレジットカードを作ったことがないというのが不自然であやしいと銀行は疑いの目で見るのです。作らないじゃなくて作れないんじゃないかということです。名前を変えたり、住所を変えたりして、過去のブラックの履歴を分からなくする方が少なくないようです。そのようなことをしなければ一度、ブラックになってしまうと、５～７年程度は、審査の入口の段階ではねられてしまうことがほとんどです。知らず知らずの延滞や今はスマホの支払いも対象になるようですので気をつけないといけませんね。
15Dec
- 同じ条件でも決まる物件と決まらない物件
  応援されるともっとがんばれます。是非よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへお客様に希望エリアや予算等をヒアリングして、数件、そのような内容の物件があったとしても全て紹介する訳ではありません。新人や何も考えていないタイプは、すべて紹介するかもしれませんが、できる営業マンほど、決める物件から逆算して、そこに至るストーリーを思い描いて物件をチョイスし、紹介します。基本的には当然、同じ金額であれば条件的にいい方がきまることが多いのですが、仲介営業マンが紹介したくなる物件と紹介したくない物件があります。紹介したくなる物件は・手数料が高い・売主直売をやらない・手間がかかりにくい・会社、担当者がしっかりしていてやりやすい・過去に付き合いがある（これからも付き合いたい）・指値（値引き）ができる・担当者ボーナスを払ってくれるこんなところでしょうか。現地に売主の看板があったり、平気で抜くような業者の物件は、紹介しない場合がほとんどです。ひどい場合は、あまりよくない物件ですよと言ったりもします。条件や金額が悪くないのにいつまで経っても決まらない物件はこのようなことがあります。
14Dec
- バラマキはうんざり
  応援されるともっとがんばれます。是非よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ住宅関連で言えば2014年の消費税増税に伴う住宅購入の冷え込みを回避するために「住宅ローン減税」の拡充と「すまい給付金」の新制度を2014年4月以降の売買により実施する。その他では名前が変わった「児童手当」等のバラマキがあるが実にくだらない。どこからそんな金が出てくるのか？当然ながら国民の血税からだ。こんな小手先の子供じみた政策より根本的な改善を図ってほしい。例えば、還付するであろう税金を所得税や住民税、固都税等からあらかじめ控除した低い税金を徴収する方がまだよっぽどいい。還付金の対象者に通知をしたり窓口を設置したり手続きをしたりいったいいくらの無駄な人件費を使っているのだろうか。納税者であり一国民としては腹立たしく諦めに似た感情すら持っている。一方、不動産屋としては、ちょっと捉え方が違ってこういう制度が購入のモチベーションになるお客様も少なからずいるため、タイムリーな話題としてよく営業トークで使っていたりする。私が子供の頃に行った¥2000の床屋で帰りに¥100もらえるものと本質的に変わらない。子供騙しにもほどがある。やる方もやる方だが、気付かず踊らされてる方も踊らされる方だ。
12Dec
- ❺丸香(冷やしつけうどん&かしわ天&ちくわ天)うどん@神保町
  応援されるともっとがんばれます。是非よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ並んでましたが店員の段取りもよくすぐに入店できました。店内は撮影禁止です。冷やつけうどんとかしわ天、ちくわ天を食べました。評判だけあって麺がモチモチ美味いっ！近くにこんな店がある人が羨ましい。また来たいなぁ。人気店にあぐらかくことなく感じいいし安いからさらに人気店になるんだろうな。それはそうと最近、気付いたらうどんばっかやな。ごっそうさん。