現役不動産営業マンの徒然なる日常 -37ページ目

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31Mar
- 入居者またまた
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ退去日の翌日に案内があり申込み～保証会社の審査、契約、入居と最短コースで決まりました。リフォームもなしで現況、家賃も前回より¥2,000UP。1ヶ月のフリーレントにしましたがこの時期でかなりいい条件だったと思います。営業マンに感謝ですね。で、またまた入居者がベトナム人。なにかご縁があるんですね。
- 年度末
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ今日で、3月終了。年度末、不動産シーズンも終盤、4月から消費税増税と一つの大きな節目になるかと思います。今年は全体的にいいような悪いような様子見のような売れ行きでしたが、仲介業の個人の成績としてはまずまずだったのではないかと思います。4月からは仲介業も株も不動産投資もどうなるのでしょうか。目が離せません。
28Mar
- 退去立会い
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ今日は退去立会い。入居者と会うのが始めてで最初で最後というのも面白い。中の状態は心配していたがまずまず残置物もほとんどなく無事終わったのだが、小さな残置物がいくつかあったのですべて撤去してもらった。とりあえず撤去したものの、マンションの前のゴミ置き場に残置物をそのまま運んでおいただけ。当然、回収される訳はない。おれは関係ないから知～らないと。
22Mar
- 公示地価上昇
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ先日、ニュースで出てました。実感としては横ばいやや下げてる感じです。そもそも公示地価なんてもんは半年以上前のものですし、実務や取引とは程遠い鑑定士が決めたものです。鑑定士も不動産屋に相場を聞くこともあるぐらいなので公的なものですが、デタラメだと私は思っています。半年前は日経平均も世界情勢も今よりはよかったです。予想通り消費税増税の駆け込みらしい駆け込みは特になく春の不動産シーズンも盛り上がりに欠け終盤に差し掛かっています。今年は例年以上に厳しいと思っていますが、増税後の住宅購入のメリットの大きい4000万円以上の物件や高所得者は3月半ばから動いている印象もあります。さあどうなりますやら。景気が悪くなったら肩の力抜いてやっていこうと思います。
08Mar
- こけました
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへひさびさに仕事の話。相変わらず人気の不動産投資。それももう終焉だなと思った出来事です。60ぐらいのおばちゃんを収益物件に案内。お「物件がよければ収入がなくても家賃でローンを返すことできるんでしょ？」私「失礼ですが、今現在、給与収入等定期的な収入はございますか？」お「ないです！」私「•••(おれの時間返せ。ボケぇ！)収入の審査、頭金•共担、物件の評価によって融資が決定されるので難しいと思いますよ。」お「知り合いに聞いたんだけどな。」私「•••(なんやねん。その知り合い。適当すぎるやろ)」買えない客とわかったので仏の心で真面目に不動産投資についてのレクチャーをし、どうせなら小さいところからやったらどうですかと言ったら、お「じゃあこの物件は見送ります！」吉本やったら完全にこけるところです。見送るっちゃあって、あんた買えませんから、残念すぎるわ。不動産屋に強引に買わされると警戒してたらしくめちゃくちゃ感謝されました。私の貴重な一日はこれにて終了。成果なし。あぁくだらない。
05Mar
- 収支報告(2014.03)
  人気ブログランキングに参加しました。応援よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ収支報告(2014.03)です。収入:+170,000円支出:-24,870円 • 15,000円(管理費•修繕積立) • 4,000円(固定資産税) • 5,870円(損害保険)CF:+145,130円これといった大きな問題なくきてましたが、①号区分が退去との連絡あり。あと少し早ければ時期的に助かったのですが。まあルールですからしゃあないってことで。ひさびさの募集早く決まって欲しい！①号区分(2012.01～)◻2DK◻JR徒歩10分◻15.7%(表面利回り)◻CF:3.7万円/月◻現金購入◻回収率:15.5%◻稼働率:96.3%②号戸建(2012.07～)◻3K◻JR徒歩7分◻20.0%(表面利回り)◻CF:4.6万円/月合計CF:8.3万円/月◻現金購入◻回収率:29.0%◻稼働率:100%③号戸建(2013.01～)◻3K◻地下鉄徒歩9分◻19.5%(表面利回り)◻CF:6.2万円/月合計CF:14.5万円/月◻現金購入◻回収率:14.1%◻稼働率:93.3%3件 3/3室入居(満室)◻18.2%(平均表明利回り)◻合計CF:14.5万円/月◻回収率:18.6%◻稼働率:96.9%※CF(税引前)=収入-ローン-管理費等-固都税-保険•その他※回収率=税引後CF累計/総取得費※稼働率=入居月数/所有月数
02Mar
- 教訓
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ今回の株のことで冷静になってみて、株でも不動産でも会社経営でも結局同じことが大事なんだなと実感しました。•市場では個人の損得は無関係。•損切りも利確も同じ。都合よく解釈せず、その時点での価値に合わせて素早く判断する。•投資判断に感情は不要。要るとすると逆の感情。•ベストよりもベターな選択。•利益を大きくするという考えよりも損失を少なくするという考え。
27Feb
- 逝きました
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへもう気力もありません。今日だけで-120万円。完全に逝きました。敗因は、損切りができなかったことと調子に乗って枚数を増やしすぎたことです。当たり前のことができなかったのです。具合が悪くなるぐらいに気分も最悪で株のことが気になって、他のことが手がつかなく人としても終わってます。自分で資金も精神も管理出来ないキャパシティなら投資をやるに相応しくないということです。安くなってナンピン買いの注文も入れてましたが、取り消して200口をなくなく損切りしました。-53万円残る200口は、わずかな希望となくなっても許容できる範囲と日々、株価に振り回されないレベルということで長い目でホールドします。将来性のある会社だと思います。全部決済して安値で買い直すということも考えましたがそんなうまくできる自信がありません。株に限らず、調子に乗っていた自分への戒めと思い、給与を頂けること、不動産の収入があること、健康であること、幸せであることなど今一度、改めて考えてみようと思います。
26Feb
- 結構きっついな〜
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ今日は待ちに待った電池展初日。日本マイクロは前日比より小高い寄り付きからゆっくりと危なげなく14000円手前まで上昇。その後、なんと4000円の大暴落。昨日、暴落後に仕込んだものは、今日中に決済するつもりでいたので逆指値で利確。10000円を割ると底は固いようで少しの反発。またまた10600円で意を決して購入。みんなが投げていたので怖いですがこういうときこそ買いだと思います。大きく評価益を出していたものもマイ転。株価も前日比1440円の大幅安です。どのラインで損切りまたは利確するか下げたら買い増すか非常に迷います。株はこんなことで一喜一憂しててはいけませんが大きく上げて下げると後味が悪いです。昨日今日と同じパターンですが二日とも一部は逆指値で利確が出来て安くで買い戻しが出来てるので理論上それはよしとしましょう。
25Feb
- 疲れた
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ今日は日経平均も日本マイクロも上昇。日本マイクロは寄り付き高く12900円くらい、じりじり下げ反転したあたりの11600円で買い増し、どんどん値を上げ一時S高直前の13800円あたりまでいきました。暴落する可能性も危惧していたので12800円で利確の逆指値を注文。そこを抜ければとんでもなく下げる気がしていたので。すると2000円以上のナイアガラ。下げて反転した11900円で買い戻し。明日は電池展。上げると思うので。終わってみれば前日比30万円近くの利益なのに疲れました。
24Feb
- S高ｷﾀ━━━(ﾟ∀ﾟ).━━━!!!
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ日本マイクロは寄り付きからじわじわと下げる嫌な展開。上がっても下がり10000円前後を行ったり来たり。9000円代で買い増そうかと思いましたがチキンな私にはできませんでした。日経平均がプラスからマイナスに転じたあたりから一気に怒涛の買い。終わってみればS高に。評価損益も大きくプラスに転じました。日本マイクロは日経平均と逆の動きをすることが多いみたいです。今日は日経新聞に記事が載ったようです。私の持ち株は他もアサヒを中心に検討しました。日経平均が一時200円以上下げたことで指値を入れておいた日本コンクリートが買えました。今回はリベンジを果たせるか。出来高が低く早く処分したかったエスティックも無事利確。明日から日本マイクロは何連チャンするだろうか。楽しみすぎる！
22Feb
- 改めてヤクザな商売だと
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ最近、株の記事ばかりですが一応、不動産の仲介もやってます。繁忙期ですし来月は決算の会社も多いし。そこそこ売れてます。一方、株で10万円損した得したってドキドキしながらやってます。今も来週の月曜日がどうなるか気が気じゃありませんｗｗｗ仲介の仕事では歩合で100万円稼ぐこともあります。たった1件の契約で、営業マンの懐に入るお金がですよ。毎月そんな感じではありませんがすごい話ですよね。大きく稼ぐことのできるビジネスなので仕事も株のようにとまではいかなくとも、もうちょっとエキサイティングにやってもいいなぁとちょっと思い直しました。
21Feb
- 2014.02.21
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ今日は日経平均が爆上げ。私の持ち株もほぼ全面高。がしかしエースの日本マイクロが大幅安。やはり寄り付きが高かったので少ない利確で念のため逆指値をしたのがすぐに約定。その後、横ばいの時間もありましたが下げ続け、持ち直す時間帯がほとんどありませんでした。下げる度にナンピン買いをし、とうとう10000円を割ったのでNISAデビュー！結局、300口購入。引けにかけさらに下がったのがきがかりですが、さて勝負の来週はどうなるでしょう。不動産も弱い様子でいつ下げてもおかしくなさそうなのでプレミアとスターツプロシードも薄利で利確。アサヒやソニーが上げたのが大きかったですね。
20Feb
- 日本マイクロ様
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ昨日それほど下げなかったのが今日にしわ寄せがやってくるような気がしましたが、日経平均はがっつり下げました。私の持ち株も地合いが悪く全滅です。日本マイクロニクスを覗いては。昨日、珍しく大きく値を下げていましたので、寄り付きから少し下がったところでうまく指値で購入。その直後から一気に値を上げ日経平均や為替も見ながら少し軟調になったところで思い切って決済。6万円利確。その後、下げていき、1回目の金額あたりで弱気な指値が通る。またまたダラダラと下げるも10000円は割らない底の硬さを見せると後半ラストスパートで前日終値よりも高いところまでしっかりと戻し3万円の含み益。すべてばっちりでした。日本マイクロ様に今日、出会っていなかったら9万円の機会損失で大負けの一日でしたがなんとかトータル6万円の利益です。一時は大幅なマイナスになりましたが信じて待っていてよかったです。なぜか銚子丸が売れました。ほっ。極東証券が指値で買えましたが、さらに下げてます。FXも売りで参入。順調に勝ちました。
19Feb
- 2014.02.19
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ日経平均はじり安。私の持ち株は小幅高。悪いパフォーマンスの株は損を出す前に決済したいのですが、板が薄くなかなか売れません。大きく値が下がっていたのと雪の影響で休止していた工場も再開とニュースをしていたのでアサヒホールディングスを買いました。
- 2014.02.19
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ昨日の爆上げの反動で日経平均200円以上下げるかと思いきや為替も株もダラダラと下げ指値での買い注文まで株価が下がりませんでした。私の保有株は反対に前日比で2万円近く上げました。新規でアサヒホールディングスを買いました。明日こそは下げそうです。
18Feb
- 2014.02.18
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ去年から今まで以上に株の取引をするようになりました。なかなか欲しい不動産がない一方で資金だけは順調にたまっていくのでより効率よく資産を増やしたいと考えています。株に関しては笑ってしまうぐらいレベルが低いですが、恥ずかしがらずに公開していきレベルUPしていきたいと思います。日銀の発表でここ数日停滞していたムードから一気に円安株高になりました。嬉しい反面、日本コンクリートが損切り直後、株価を戻しました。損切りをもう少し低めにしておけばよかったですね。まあ、結果論ですが。
14Feb
- 確定申告
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ毎年、面倒くさいですよね。休みの日に計算をして記入終わりました。私の場合、納税ではなく還付なのでまだ多少やりがいはあります。
08Feb
- リフォームも利回り
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへすでに不動産投資をやっている方はご存知だと思いますがリフォーム費用も費用対効果をよく考えて検討しましょう。例えば、10万円と20万円のリフォーム費用の違いで1000円の家賃の違いなら差額の10万円を回収するのに8年以上かかります。(税金考慮せず)利回りで言うと12%です。too muchなリフォームじゃないかかどうか家賃にどれくらい影響あるか正しく見極め判断することが必要です。(難しいですが)購入時は利回りにこだわっていてもリフォームにはコスト意識が低いと本末転倒です。具体例として50万円のリフォームで家賃が仮に5000円上がったとしても、6.0(家賃)×12÷400(投資総額)=18.0%6.5(家賃)×12÷450(投資総額)=17.3%年間の利回りは低下してしまいます。長く住んでくれれば回収できる可能性もありますが次の物件購入の費用にまわした方がよっぽどいいようにも思えます。またコスト同様に時間も大事です。家賃が6万円として入居が1日遅れる毎に2000円の機会損失です。安い業者やセルフリフォームもいいですがコスト面で結果、損をすることのないよう検討が必要です。事業でやる以上、綺麗に仕上げたり自己満足に走らず効率よく利益を最大化出来るようにやりたいものです。
02Feb
- デッドクロス
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ不動産投資は減価償却できる点が大きな魅力でもある。借入をしレバレッジをきかせて不動産投資をする場合、建物が古くなると減価償却費がなくなり、金利負担分も少なく(元利金等)なることにより実際の収益以上に課税所得が跳ね上がり多くの税金を納めることになる。減価償却費<元金返済になることをデッドクロスと言う。デッドクロスでまずいのは、購入時に想定できておらずデッドクロス後の税引後CFがほとんどないかひどい場合マイナスになる。売却しようとするも土地建物の資産価値より高く買ったため売れない。止むを得ず損切り。最悪の場合、損切りして残債を抹消する金融資産もなく差押え。このようなこともよくある。初期の購入時の利回りやCFだけでは投資についての判断材料としては乏しすぎる。また繰上げ返済によってデッドクロスを先に延ばすこともできるが結局は自分の資金を投入しているので延命措置的な意味合いが強い。結局のところ避けて通ることは出来ないのでこのことを視野に入れ戦略的に購入するしかないのだ。バランスよくポートフォリオを組み積極的に物件を買い増していくか建て替えをするのが攻めの姿勢なら売却するのは守りの姿勢かな。どちらが正解というわけではないが行き当たりばったりにではなく戦略的に緻密にやっていきたいものだ。