現役不動産営業マンの徒然なる日常 -36ページ目

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03May
- 茶番
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ宅建主任者じゃなかったり新人が上司から指示されて買付をいれてから何度も連絡したりすることがあります。傍から見てると間抜けで茶番にしか見えません。一度で済むことなのに何度もどうでもいいことを連絡します。共同仲介で客も細かいともう収集つきません。例えば、「印紙代は折半でいいかどうか。」「司法書士は売主指定にしたいとか。」自分宛てにそんな連絡が何度もあったら、「そんなことで何度もかけてくるな！どうでもええわ！」とは言いませんが、言葉が喉まででかかります。私は多少長かったり細かかったりしても一度でスマートに終わるように考えてから連絡したり準備して行動するようにします。その方がスムーズに行きみんなハッピーじゃないですか？何も考えない、起こりうることも想像しない、対応も悪い、遅いじゃ、今まで何回、契約してきたのか不思議で仕方ありません。がそういう人があまりにも多いので何も学ばない人は学ばないままだと結論づけております。（その方が必要以上にイライラしないで済みます。）また共同仲介で取引相手が出来ない奴だとわかったら関係者に迷惑がかからないように最悪を想定して動きます。本人にも後から言わせないよう最初から釘を刺しておきますし、契約の場等、みんなが集まる機会にあえて私から話をふって説明や約束をさせて責任を持たせるようにします。（そうすることでこちらに火の粉がとんでくる事態をかなり防げます。）仲介では人を見抜く力も特に必要です。
02May
- 収支報告(2014.05)
  人気ブログランキングに参加しました。応援よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ収支報告(2014.05)です。収入:+222,000円支出:-136,500円• 15,000円(管理費•修繕積立)• 44,500円(固定資産税)• 77,000円(広告料等)CF:+85,500円①号区分は、最短かつ出費も最少で家賃も上がりましたが、今月は収支はマイナスのため回収率が下がってしまいました。本日、第１回目の家賃も無事に入金の確認が出来ました。②号戸建が無事に更新料をいただき現家賃で交渉もなしで無事、書類のやりとりも終えました。③号戸建の回収率が①号を抜かしました。１年遅いスタートだったのに頑張ってくれております。全体での回収率が20％を超えました！①号区分(2012.01～)◻2DK◻JR徒歩10分◻16.2%(表面利回り)◻CF:3.9万円/月◻現金購入◻回収率:15.5%◻稼働率:96.6%②号戸建(2012.07～)◻3K◻JR徒歩7分◻20.0%(表面利回り)◻CF:4.6万円/月合計CF:8.5万円/月◻現金購入◻回収率:32.7%◻稼働率:100%③号戸建(2013.01～)◻3K◻地下鉄徒歩9分◻19.5%(表面利回り)◻CF:6.2万円/月合計CF:14.7万円/月◻現金購入◻回収率:16.7%◻稼働率:94.1%3件 3/3室入居(満室)◻18.4%(平均表面利回り)◻合計CF:14.7万円/月◻回収率:20.5%◻稼働率:97.1%※CF(税引前)=収入-ローン-管理費等-固都税-保険•その他※回収率=税引後CF累計/総取得費※稼働率=入居月数/所有月数
29Apr
- くだらない電話
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへかなり荒っぽい客です。言葉はキレイに修正してあります。客「〇〇駅から徒歩１０分内で南道路、間口も広く、道路幅員６ｍ、３０坪以上、３０００万円の物件を紹介してくれ。」（そんな物件、ぜってぇねえよ。）私「例えば、駅からの距離とか最寄駅とか変更できる条件はありませんか？」（妥協できんの？できないの？。）客「「いや、その条件でないの？」私「ないですね！もし今後でたらご紹介させていただきます。」（ああ面倒くせぇ。かかわりたくないわ）一週間後、また電話あり客「△△町に～な物件があったんだけど、どう思う？」私「へぇ、いい物件じゃないですか！安いと思いますよ。」（ほとんど内容覚えていません。早くそこで決めちゃってください。）客「そうかなぁ。〇〇不動産に相談したら、止めておいた方がいいって言ってたよ。」（そんな物好きの営業もいるんだなぁ。こんな客、間違えて契約でもしちゃったら大変なのに）私「そんなことないと思いますよ。立地もいいし、～。その営業は契約したいから邪魔してるだけじゃないですか。なんだったらその営業にもっといい物件紹介してもらったらいいじゃないですか？」客「それもそうだな。」忘れた頃に、またまた電話あり客「△△町の物件はダメだよ。あんな変なプラン提案しやがって、おれは建築屋だから結局、自分でCAD作ってそれをもとにもう一回、つくらせてんの。そう言えば、おたくのところからまだ物件の紹介も案内もしてもらってないけど、どうなってんの？」（こっちがどうなってんの？って言いたいです。やっぱりもめてますね。）私「あの後、もう一度しっかり見てみたんですが、条件に見合う物件がやっぱりなかったんですよ。」客「じゃあ、おたくの広告に出してる物件はウソなのか？」（は？話が飛躍しすぎて意味わかりません。）私「ウソ？全部、相場や内容に見合った物件ばかりだとは思いますが」客「◎◎町・２０００万円という広告見たけど、あれはどうなんだ？」私「あれは、敷延と言いまして～」客「そういうことか。」私「すべて内容と金額はうまくバランスがとれています。内容がとびきりよくて安いというのはないですよ。」（ないわけじゃないですが、この場合、言い切ることが大切。）客「じゃあ、不動産、買わない方がいいな」（なんだこの展開）私「本当に合う条件のものがなければそうなりますね。」客「投資した方がよっぽどよさそうじゃねぇか。」私「そうかもしれませんね。」客「おれは４０００万円あったら月に８０万円くらいは利益出せるから。」私「じゃあ４年で２倍になりますね。それから買ってもよさそうですね。」（そんな投資ってなんだろう？）客「ウクライナが～。それに高速道路が～」（なんで調子のってこんな話してんの、このおっさん）私「あっ、すみません。お客さん来ちゃったんで」ガチャ。もちろん、そんな来客なんてありません。ひまです。もう二度とこんなくだらない電話かけてこないで欲しいと切に願う。
28Apr
- 狙い通り
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ先日からの日経とトヨタの空売りが今のところうまくいってます。一旦合わせて40,000円で利確。先週末に後場の引けで少し値を戻した日経を戻り売りで100株増やしていました。TPP合意なし、ウクライナ問題、上海、NYダウ、欧州、日経先物すべてが値を下げてたので気持ちよく週末を過ごせました。(仕事はしてましたが)今日は予想通りGDで始まり、さらに下げ横横の展開。一旦精算して約定したところから少し高いところで100株の日経空売りの指値がギリギリ約定し回転成功。トヨタはなぜかじわじわと上げてきたので小休止。いい感じです。調子にのらずやっていきたいです。
- 信用取引
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ「株を買おうと思って２ヶ月くらい。いくつか銘柄調べたし、証券会社の担当者も親切にいろいろ教えてくれたから知識もついた。今はアベノミクスで景気いいみたいで買い時だと思う。それに始めるのが遅かったらその分、利益も取り損ねるしね。有名な会社だから倒産とかもないと思うし。お金貯まるまで待つことも考えたけど、時間かかるから信用２階建てで買おうと思う。配当金も結構もらえるみたいだし。資産も増えるし株はインフレにも強いからね。人気のある株だから値下がりも少ないだろうし、いざとなればすぐ売れるだろう。」「不動産を買おうと思って２ヵ月くらい。いくつか物件見たし、仲介会社の担当者も親切にいろいろ教えてくれたから知識もついた。今はアベノミクスで景気いいみたいで買い時だと思う。それに買うのが遅かったらその分、家賃も捨てることになるしね。有名な会社だからかなり仕様がいいと思うし。お金貯まるまで待つことも考えたけど、時間かかるから頭金なしのオーバーローンで買おうと思う。住宅ローン控除も結構、税金戻るみたいだし。資産も増えるし不動産はインフレにも強いからね。人気のあるメーカーと立地だから値下がりも少ないだろうし、いざとなればすぐ売れるだろう。」株は怖いですか？マイホーム購入は怖くないですか？住宅ローンは借金じゃないですか？不動産の資産価値正しく知ってますか？正しくリスクを理解してますか？イメージではなく本質で物事を見てください。どっちも大差ないでしょ。
27Apr
- なんも言えねぇ
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへかな～り自由にやっとりますが、会社員なので時には我慢もありますよ。(他業種よりは全然、我慢してないと思います。年々、我慢ができない体質になっています。)何を言われどんな指示を出されてもなんも言えねぇす。(某水泳選手のそれとはえらい違いです。)会社から給料もらって働かせてもらってる身です。会社から頼むからうちで働いてくれないかと言われ働いてるわけでは一切ありません。我慢料も給料の中に含まれてると思っております。私は会社に意見や文句を言うつもりはまったくありません。何も言われたくないし、もう我慢できない。すべて一人でやろうと思ったらその時は辞めればいいだけです。ただ、現在の私が会社を辞めるということは、荒れ狂った大海原に大船から何も付けずに飛び込むようなものです。救助船はおろか救命胴衣や浮き輪すらありません。太平洋のど真ん中です。視界には海以外ありません。助かるはずありません。近くに別の船や陸が見えたり、自分が船を持っていたら別ですが。情けないですが身の程を知れということです、はい。
26Apr
- ないないづくし
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ仕事がない体力がないヤル気がないヤバイですね。
- このセンス！？
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへREINS見てたら、こんなのがありました。図面もない。写真は↓↓↓いくらなんでも、いや、このセンス、さすがっす不動産業者の中の不動産業者って感じがします。
24Apr
- 3000万円が600万円に
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ郊外の辺鄙な立地に建てたマンションです。なんでこんな不便な駅もないようなところに一つだけあるんだろうというようなマンション。新築で3,000万円くらいで築20年の今、600万円くらいです。どこに住んでいても住居費はかかるので、自宅（不動産）の値下がり自体は仕方ないと思います。毎月の支払い総額×月数＋売価－残債－購入時自己資金これで支払総額が計算できますが、-12万円×240（月数）-600（売価）-1,200（残債）-0（自己資金）=-3,480概算でこのようになります。このマンションの20年間の平均家賃が11万円くらいなのでもし賃貸でこのマンションに２０年間住み続けたとすると-11万円×240（月数）=-2,640になります。買った方が大損したパターンですね。それか買い替え先のローンに売却損を上乗せするかです。今、売るにも金融資産がないと売れない状況です。数年後には値も付かなくなるでしょう。無理してでも処分できるならした方が絶対いいと思います。損するから売りたくないとか言ってる場合じゃないです。船が傾いて沈没寸前なのに思考がストップして逃げないでいる状態です。郊外の悪立地×新築マンションという大幅値下げが予想される最悪の組み合わせだったのが不運でした。まだ築10年くらいで購入していれば、売却もできただろうし賃貸よりやすい支払い総額で済んだと思います。この方曰く、最初に売却した人がかなり安く売ったのでこんな価格になってしまった。とのこと。確かに同時期や直後なら影響はありますが、結局のところ、物件に魅力があれば直近高値より高く売れるし、魅力がなければ直近安値より安くしないと売れない。ただそれだけです。それにしてもこれで懲りずに、住み替え(不動産購入)を検討する神経が分かりません。
22Apr
- 久しぶりにザラ場
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ久しぶりにザラ場を見ました。日経２倍とトヨタの空売りがここのところじわじわ微増し続けなんとも嫌な感じだったのが今日は午後から一気に下げました。前日比+17200高値から終値も+34400と気持ちのいい展開になりました。これで勢いがつき明日から下げればウハウハですね。
- 更新料GET!!とおまけ
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ②号戸建の更新料＋来月のお家賃の入金がありました。いつも遅れず（早めに）入金いただいて本当に助かります。実は、昨日、入居者から電話があって、今日、入金することは事前に聞いていました。更新料とともにおまけがくっついてきました。入「明日には、更新料と来月の家賃入金します。」私「ありがとうございます！」入「私にとっては決して安い金額ではないのですが、そこでご相談があるんですけど」私「はい。なんでしょう？（更新料もらえるし、まずはひと安心）」入「実は、お風呂の水道から濁った水が出るんですが、これって私が直さないといけないんでしょうか？」私「いえ、私が直します！大家として当然ですっ！キリッ。よほど、入居者さんの過失でなければ、私の責任になりますので。一度、業者の手配をしますので、見させてください。」入「ありがとうございます。」私「いつごろからですか？」入「半年くらい前から。直るかもと思ったので様子を見ていたのですが、一向によくならなかったもので」私「今度から、気になる点があれば更新のタイミングでなくてもおっしゃってください。できるものは対応いたしますので。」だいたいこんな流れでした。入居者さんの物言い、頼み方が気持ちがよかったので私も気持ちのいい対応になってしまいました。当然、大家の義務として見るべきことなんですが。でもこれって、入居者も私も悪くはないですが、金額が気になって電話を切ってからすごく不安になりました。古いですし、管の交換になるんでしょうか？早速、業者の手配をしました。
21Apr
- つまみ食い
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ不動産仲介の営業をしてて、自分のスタイルにここ数年つまみ食いのようなイメージを持っている。数百とある物件の中から決めようという意識を持つ物件は数件。数十人いる客の中から決めようという意識を持つのはほんの数人。基本的にはこのマッチングをするのが契約の大多数。物件も客も拾っていくスタイルとは正反対の切り捨てていくスタイル。新人の頃は、今とは正反対だったけど今の方が圧倒的に成果も効率もいい。接客をしていて客が営業(私)を見極めるよりも私の方が客を見極めてるなと感じることもよくある。初回接客は、気に入られるとか自分を売り込むことよりも面談としてこの客はやるべきかどうかを判断しているような側面が強い。だから私の客は、この営業マンは売り込みをしなくて信頼でき本当のことを教えてくれると評価しているか、大半の客は接客業としてのサービス精神やホスピタリティに欠けるイマイチな営業マンだなと評価しているように思う。不動産の仲介業は嫌な商品や嫌な客を避けて商売ができる点は本当に素晴らしいと商売だと思う。飲食店等で理不尽なクレーマーにも笑顔で接客している若い店員を見ると本当にすごいなと尊敬するし、昔は自分もできたが今は絶対できないというように思うと同時に輩に怒鳴って店から追い出したくなる。成約の可能性が低い客、人間的性格的に問題がある客、売買しない方がいい客は、私の場合、お互いに早い段階で接点をなくし無駄な時間や労力を少しでもかけないことがwinwinだと考えている。だからそれが他で決まっても自分の見る目がなかったのか守備範囲が狭かったのか無駄な時間やトラブル等から逃げられてよかったのかのいずれかだが、この客は決めようという客が決まらないとやはり落ち込む。時間や労力をかければかけるほど成果なしではなくむしろマイナスなので余計に落ち込む。だからこそ絶対無駄にしたくないので最後は特に引く営業をする。「本当にいいんですね？」「よく考えましたか？」「ご両親に相談はされましたか？」こんなことばかりこちらから言って、それで揺らぐようなら申込みしたいといくら客が言ってもこちらから断る。私「それらが済んで100%になってからまた来てください。」客「でも。売れてしまったら」私「それは仕方ないですね。」客「じゃあ絶対キャンセルしませんから申込みさせてください。」私「それなら分かりました。」こういう商談が多いからキャンセルはほとんどない。だがここまでやってもキャンセルになるときはなる。その時は、心底落ち込む。というより申込みから契約までがいつも心配で気が休まらない。最悪を想定して事前に布石を打ったり、先回りして断りづらくしたりしているのでキャンセル自体はほとんどないがいろいろ想像しているだけに契約までは心が休まらない。根本的に客が私をよりも私が客をまったく信用してないからだろう。
20Apr
- 疑わない人
  銀行についてやローン、保険等、不動産購入は物件以外でも専門知識が必要で決めないといけないことが結構あります。ここで客のタイプが大きく二分されます。何事も疑ってかかって、質問攻めや自分でエビデンスとらないと納得して進められないタイプ。一方、ある程度、説明したら疑うことなくそれにしますというタイプ。当然、営業マンとしては後者の方が楽でいいですが、いつもそんなんで本当に大丈夫か？と思ったりします。たまたまいい提案をしていたりいい物件を紹介をしていたら疑ってばかりの人よりもこういうタイプの方が得をするとは思いますが、悪意を持って、提案したり、営業マンの知識のなさや勘違いから損をさせてしまったとしてもこの手のタイプは気付かないだろう。大きな買い物なのに、この先この人大丈夫かなと思うことが本当によくあります。営業としては前者のタイプは面倒だしひどい場合は避けがちだけど大きな失敗はしないだろうなとどちらかと言うとこちらのタイプの方がまだ理解できます。
19Apr
- 何もしない日
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ最近は特にひまです。これと言って何もしない日というのは結構あります。そういう時は物件資料の整理や顧客整理をしています。特に物件の確認は金額の変更や申込み、成約等を把握できますので、タイムリーに市場や相場を理解するのに重要な作業です。何もしないようで物件を見る目を肥やし決める物件やおとり物件等も覚えて突然やってくる決戦に備えます。素振りだけではいつまでたってもホームランは打てないと思いますが、素振りをしないホームランバッターもいないと思います。何もしないようで無意識のうちに準備はしてたんですね。
18Apr
- 景気後退
  昨日、消費税増税後、消費が落ち込み景気が後退していると記事がありました。こういう空気というのは、びしばし肌で感じてましたのでそりゃそうだと思いました。不動産の売買ではこういうムードが漂うと途端にダメになります。まったくやることがないくらいひまです。それでも雇われの身分としては、頑張っているというパフォーマンスは最低限必要なわけで。それか一切無視し、結果を出し続けるかどちらかしかありません。私はダメなときはダメとすぐ思ってしまうので、こんな時に売れるなんてとても想像ができません。このままGW突入かとさえひそかに思っています。そんな風に世の中を捉えてますので、日経平均とトヨタを空売りしてます。さあ、どうなることやら。
14Apr
- 7年間で
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ直近の不動産の高かった時期を振り返ってみると、2007年頃のミニバブルと呼ばれた頃だろう。例えば、その頃の最高値で不動産を買った人が今、どういう状況であるかおせっかいだがシミュレーションしてみようと思う。郊外によくある新築建売を購入したとする。【2007年】買値:3480万円総額:3830万円(諸費用10%)時価:3280万円(登記後)売価:3180万円(手数料支払後)残債:3830万円(頭金0円)手取り:▲650万円(売価-残債)【2014年】時価:2000万円(築7年)売価:1940万円(手数料支払後)残債:3170万円(金利:1%、期間:35年)手取り:▲1230万円(売価-残債)新築は登記した瞬間に中古になりこのくらいの下げは当たり前。購入時の諸費用と中古になった下げ、売却時の手数料等を考慮すると買った直後の売却でも650万円の損失が発生する。その後、建物の減価償却(この場合600万円程度)と相場の変動でかなり大きく下げ7年で1480万円の下落。1年あたりは約182万円の下落。毎月108000円ローンで支払って、ローンの元金の減るスピードよりも資産価値の下落の方がはるかに早い。引越しや売却をしたくても出来ないほど売価より残債が上回っている。年々、その差は広がる一方なので何か対策を打たない限り、我慢してローンを完済するまで払い続けるかギブアップして任意売却か競売に向かっていくかになるだろう。このケースよりもっと下落がキツいのが、大手不動産の高額な建売分譲やハウスメーカーの注文住宅で購入した場合。いづれも中古の市場に出てきた場合、質の良さはそれほど金額には反映されない。相場が大崩壊してないように見えるのは売りたくても売れないこういう事情を抱えた人がごまんといるからということもあると思う。実際、売れないような高い金額でずっと売りに出している。その間に安くて粗悪な新築建売が次から次へと作られ最後は叩き売り。その繰り返しで新たな安い相場が作られていく。もし今後、価格が上がるなんてことがあったとしても売物件は少なくならないだろうから(早く処分したい人は多い)本格的な上昇はまずありえないだろう。あくまでも大きな下落局面の中での小反発という程度にすぎないと思う。今後もじわじわとゆるやかにしっかりと下げ続けると私は考えている。
13Apr
- 悪くはないんだけど
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへただのぼやきです。お客様と電話してて近所だから自分で現場見てくるよ。何度、こんなやりとりしたかわからないですが、ここはなんとか無理矢理でも案内のアポをとるべきところ。資料を持っていくとか、カギを開けるとか、説明が必要とか何かとこじつけて一人で行かせないような話をします。(ひどいときは案内をしないと見られないぐらいの話までします。)今回も土曜日は時間が読めないからとお客様が言ったので半ば強引に日曜日のアポをとりました。そうしたら、客「時間ができたのでふらっと見に行ってきました。」私「そうでしたか。分かりました。」こういうのを少しでも減らすために無理矢理アポをとるのです。仲介営業は確率を高める努力をしないといけません。なぜ会わないといけないかは、会わないと商談が始まらないというのもありますが、現地業者や売主業者等、案内して買付入れて契約するまでは敵がそこらじゅうにいるからです。客を彼らに会わせてはいけません。自分が客だったら一人で行きたいし、時間を決められるのもかったるいです。でも約束をしたら少しは守らないとと思う気持ちもでてきます。その少しにかけているのです。だからこんなことは日常茶飯事だし私の勝手な都合ですが、面白くないしイラっとします。客はまったく悪くないです。
11Apr
- 4月に入って
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ新年度がスタートしました。反響も案内も契約も非常に厳しいです。消費税分値上げしてる現場もありますがどうせまたそれ以上に値下げします。世の中のマインド的には消費が落ち込み住宅購入どころではないんでしょう。不動産を売る人の方が増税や時期的なものを心配してる様子です。日経平均も下げてきて14000円を割り年初来安値です。久しぶりに気持ちよく予想があたりトヨタ自動車の空売りで50000円利確しました。4月も中旬になり明日から週末ですが契約も契約予定もありません。薄商いの嫌なムードがしばらく続くような気がします。
07Apr
- ガキの使いか！？
  応援されるともっとがんばれます。クリックよろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ仲介他社からお客様を案内後、検討してもらってるので公図•謄本•測量図をくださいと連絡がありました。その旨を売主業者に伝えたところ、「そういうのは個人情報だから、ちょっと控えるようにと上司が言ってました。」個人情報って、誰でも取得できますが•••一瞬、耳を疑いました。本当に言ってたとしたらアホかと。言ってなかったとしてもそんなことを言うやつはアホかと。アホにアホかと怒っても疲れます。不動産業にこういうことはよくあります。頭スカスカの伝書鳩かガキの使いです。久しぶりにしびれました。
02Apr
- 収支報告(2014.04)
  人気ブログランキングに参加しました。応援よろしくお願いします。人気ブログランキングへ人気ブログランキングへ収支報告(2014.04)です。収入:+173,500円支出:-15,000円 • 15,000円(管理費•修繕積立) CF:+158,500円①号区分が退去で日割りの家賃ですが敷引が収入になりました。②号戸建は5月更新予定です。書類が届き、入金があるまでは安心はできませんが。②号戸建が回収率30%を超えました。この調子で早期に回収を進めたいです。①号区分(2012.01～)◻2DK◻JR徒歩10分◻15.7%(表面利回り)◻CF:3.7万円/月◻現金購入◻回収率:16.3%◻稼働率:96.4%②号戸建(2012.07～)◻3K◻JR徒歩7分◻20.0%(表面利回り)◻CF:4.6万円/月合計CF:8.3万円/月◻現金購入◻回収率:30.4%◻稼働率:100%③号戸建(2013.01～)◻3K◻地下鉄徒歩9分◻19.5%(表面利回り)◻CF:6.2万円/月合計CF:14.5万円/月◻現金購入◻回収率:15.3%◻稼働率:93.8%3件 3/3室入居(満室)◻18.2%(平均表明利回り)◻合計CF:14.5万円/月◻回収率:19.7%◻稼働率:97.0%※CF(税引前)=収入-ローン-管理費等-固都税-保険•その他※回収率=税引後CF累計/総取得費※稼働率=入居月数/所有月数