リフォームも利回り

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すでに不動産投資をやっている方はご存知だと思いますがリフォーム費用も費用対効果をよく考えて検討しましょう。

例えば、10万円と20万円のリフォーム費用の違いで1000円の家賃の違いなら
差額の10万円を回収するのに8年以上かかります。(税金考慮せず)利回りで言うと12%です。too muchなリフォームじゃないかかどうか家賃にどれくらい影響あるか正しく見極め判断することが必要です。(難しいですが)

購入時は利回りにこだわっていてもリフォームにはコスト意識が低いと本末転倒です。

具体例として50万円のリフォームで家賃が仮に5000円上がったとしても、
6.0(家賃)×12÷400(投資総額)=18.0%
6.5(家賃)×12÷450(投資総額)=17.3%
年間の利回りは低下してしまいます。
長く住んでくれれば回収できる可能性もありますが次の物件購入の費用にまわした方がよっぽどいいようにも思えます。

またコスト同様に時間も大事です。
家賃が6万円として入居が1日遅れる毎に2000円の機会損失です。
安い業者やセルフリフォームもいいですがコスト面で結果、損をすることのないよう検討が必要です。

事業でやる以上、綺麗に仕上げたり自己満足に走らず効率よく利益を最大化出来るようにやりたいものです。