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私は10%程度の利回りですと金額や市場価値によりますが投資の対象外と見なしてます。
修繕積立や税金、様々なリスクを勘案すると
リスク>リターン
となる可能性が高いです。
ローンを使えば、さらにリスクが高くなりCFも少なくなります。
私は株もREITもやります。
リアル不動産で10%程度の利回りのもので売って損をするようなものは様々な投資対象から見て採算が合わず魅力を感じません。
現金で購入してもすべて控除すると手元に残る金額は収入のせいぜい3～4割程度じゃないでしょうか。
値下がりすることはあっても値上がりはないと思いますし、手間ひまや様々なトラブル、事件、事故も起こりうる可能性があります。
例えば、REITだと5%程度の利回りで値下がりも値上がりもあります。手間はかかりません。税金も安いです。
流動性に優れています。
リアル不動産は相当なリスクもあるので、それに見合っただけのリターンがないと手を出しません。