みなさん、こんにちは。
有山 あかねです。
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夏がきました。
去年は夏に体調を崩して、講師になってから
初めて生講義を休んでしまいましたが、
今年は今の所、非常に調子が良いです！
去年からずっとお世話になっている
お医者さんのおかげだと思います。
終日仕事だと多少かすれることもありますが、
声が枯れにくいのが、とにかくありがたいです。
全力の夏にしたいです。
抵当権が実行されたら
債務者が債務を履行しなかった場合、
抵当権設定者（債権者）は抵当権を実行します。
抵当権が実行されると、
競売にかけられることになりますが、
競売というのは、宅建試験においては、
裁判所がやるオークションくらいに
イメージしておけばOKです。
そして、
競落した者がその抵当不動産の
新しい所有者になります。
この抵当不動産を競落した新しい所有者についても、
宅建試験では重要なポイントがありますので、
今回はそのあたりをまとめたいと思います。
法定地上権
たとえば、
Bが自己所有の土地の上に建物を所有しており、
この建物だけにAのために抵当権を設定した
というケースで考えます。
抵当権が実行された場合に競売にかけられるのは、
基本的には、抵当権がついている建物だけですから、
建物だけがオークションにかけられることになります。
そして、その建物をCが競落すると、
CはBが所有する土地のうえに建物を所有している状態に。
土地の上に建物を所有するためには、
所有権・地上権・賃借権・使用借権などといった、
土地を使える権利（利用権）を有している必要があります。
ところが、Cは建物の権利だけを競売で取得しましたから、
土地についての権利がなく
建物を所有しているような状態になってしまいます。
そこで、民法は、
Cが所有している建物のために、
「法定地上権」を成立させることで
Cの権利を守ろうとしています。
法定地上権の成立要件
法定地上権は、先に述べたように、
抵当権実行によって
土地と建物の所有者が別々になったときに、
建物を取り壊さないで済むように…というものですが、
成立するためには
いくつかの要件を満たす必要があります。
- 抵当権設定時に土地の上に建物が存在すること
- 抵当権設定時に土地と建物の所有者が同一であること
- 土地と建物の一方または双方に抵当権が存在すること
- 競売の結果、土地と建物の所有者が別々になること
所有者が同一であるか否かは、
登記の名義ではなく事実状態で判断しますので、
「所有権移転登記をしていない」
などという問題が出てきても、まどわされず、
その時の現実の所有者が誰なのかを
きちんと読み取るようにしてください。
一括競売
法定地上権のほか、一括競売というものもあります。
Bが所有する更地にAのために抵当権を設定した場合、
BはAの承諾がなくとも、
抵当不動産を自由に使用・収益・処分ができます。
土地を使用するとなると、
やはり建物を建てるのが一般的でしょう。
では、
BがAの抵当権がついている土地の上に、
建物を所有しているときに、
抵当権が実行されたらどうなるのでしょうか。
原則としては、
抵当権を実行して競売にかけることができるのは、
抵当権がついている土地だけのはずです。
しかし、土地だけ競売にかけて、
土地の上の建物に法定地上権の成立を認めると、
競売にかけても安い値段しかつけられないことになって、
抵当権者Aの利益を害する結果にもなりかねません。
（基本的に、
宅地というのは更地が最も価値が高いから、
更地としての担保価値を
抵当権者は高く評価していたはずだからです）
そこで、更地に抵当権を設定した後、
抵当地に建物が築造されたときは、
土地と共に建物を競売にかけることができる
「一括競売」が可能となります。
抵当権がついている土地だけでなく、
うわものの建物についても競売にかけることができるのです。
ただし、抵当権者が優先的に弁済を受けることができるのは、
土地の代金についてのみで、建物の代金については、
建物の所有者に支払われることになります。
以上、
今回は法定地上権と一括競売についてまとめました。
抵当権の中でも、複雑な問題が出題されるところですから、
図を書きながら丁寧に解いていきましょう。
スティーリーダンのライブアルバム
この頃、何か作業をするときに音楽をかけたいと思って、
Amazonミュージックのアプリを使うようになりました。
普段聞いている音楽や検索履歴などから、
おすすめのアルバムや音楽などを
ピックアップしてくれる機能があるようで、
その機能で、
スティーリー・ダンが、2021年に、
ノースイーストコリドーという
ライブアルバムを出していたのを
はじめて知りました。
すごく良いです！
最後まで読んでいただきありがとうございます！
有山 あかね
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