不動産投資の失敗＆リスクとは何か（２）
昨日の「不動産投資の失敗＆リスクとは何か」の回答です。
３物件とも良いでしょう・・・
なんて冗談です（－。－；）
まず不動産投資をする際に、以下のことについて考えてみてください。
①投資理由（動機）
②投資目標（年金対策orプチリタイヤor完全不労所得orキヨサキorバフェット!?）
③投資計画（何年後に年収をいくらにするか）
まず、これをしっかりと考えてください。
金融機関の借り入れは、年収により限度があります。
良い金利で借りていたとしても、月のキャッシュフローが少なければリスクになります。
キャッシュフローが少ない場合、もし空室になった際はいくらメガバンクの安い金利でも持ち出しになります。
ではそのリスク回避はどうでしょう？すぐに次の賃借人が決まる「場所」ですか？それとも管理会社（賃貸）に頼りますか？外観が良かったし、オートック付きだし、平成10年で・・・
全く関係ありません。
まず、そもそもの借り入れとキャッシュフローのバランスが問題なのです。
キャッシュフローが出ていれば金融機関の金利が高くでも大丈夫です。
（※ノンバンク系はご注意ください。）
リスクとは何でしょう？ 投資をしていますのでまずはキャッシュフロー（お金の流れ）でリスクを回避することではないですか？
ハッキリいって表面利回りも関係ありません。
それより、投資家ならCFに対する利回りや次の投資展開を考えるならＲＯＩ（CCR）を考えましょう。
特に不動産投資の場合は増やす（多く物件を所有することで）リスク回避になります。
多く物件を所有できずに、借入れ総額だけが高まっていくと、リスクヘッジもできなくなります。
もっとも、不動産投資をしているのではなく、投資家が不動産に投資をしているという観点で物を見ていかなくてはならないという事をお忘れなく。
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不動産投資の失敗＆リスクとは何か（１）
さて少し意地悪な質問です。
不動産投資は何が一番リスクだか分かりますか？
分からなければ不動産投資失格です。
エリア、駅からの距離、設備、広さ、賃貸需要、賃貸管理・・・
１） 1,500万 平成10年 阿佐ヶ谷6分 20㎡ 5階 オートロック バストイレ別 NET6.2%
２） 1,100万 平成3年 学芸大学8分 18㎡ 1階 オートロック ユニット NET7.1%
３） 680万 昭和57年 中野坂上4分 13㎡ 3階 エレ無し ユニット 洗濯機置き場ベランダ 9.8％
さて不動産投資のリスクを考えて購入する場合、何がリスクになるでしょうか！
本日は遅いので明日回答します。
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返済比率
返比（へんぴ）と略する事が多い返済比率ですが、借入の際にはひとつの基準になります。
金融機関によって様々ですが、大まかな目安としては年収600以下は35％、600万以上は40％の金融機関が多いです。
これは返済い能力、つまりは比重の問題です。
例えば、年収600万の場合。
600万×40％＝240万
240万÷12ヶ月＝20万
年収600万の方は、ひと月に他の生活に伴う必要経費を除き、月20万までは返済能力があると判断されます。
しかし、月20万×12×35年＝8,400万が借り入れできる価格ではありませんのであしからず。
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