ＣＦ利回り
仕事中ですが、少し頭にきたので書きます。
殆どの方は、区分も一棟も購入価格に対する利回りしか考えてません。
不動産投資の問題点はやはり、賃借人が入る物件であるという事でしょうか？
もちろん良い場所にこしたことはありませんが・・・
問題は【持ち出しのリスク】です。
キャッシュフローが月数千円でリスクが無いのでしょうか？
物件が良いから「管理会社が良いから即埋めてくれる」のでしょうか？
投資をしているにも関わらず、かなりの人頼みです。
頼れる管理会社が潰れたらどうするのでしょうか？
見た目の良い物件が本当に良いのでしょうか？
自分で住むのでしょうか？
では金融機関の評価が出るから良いのでしょうか？
金融期間を宛てにして良いのでしょうか？
金融機関はただの金貸しです！（怒られちゃうかな・・・）
抵当を付けて、自分達がトリッパクレの無いようにするだけです。
抵当を付けたくない物件を、評価が出ないと言っているだけです。
では世の中評価の出る物件だけでしょうか？
一つだけ言っておきます！
金融機関は
「お客さんのキャッシュフローなんて全く気にしません。」
考え方を変えませんか？
キャッシュフローに対する借入れの利回りが重要です。
つまりは【ＣＦ利回り】を考えましょう。
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そろそろ本題に入りましょうか。。。
最近、新築投資マンションや、築年数の浅い中古投資マンションで失敗に近い
キャッシュフローの方が増えてきています。
日頃より、どうすれば改善できるかの相談を受けます。
しかしながら、まだ数年前に購入した物件は残債もあり、利回りも低く
中古市場では売ることは非常に困難です。
どうして改善するか・・・ですが、
まずそういう物件は持ち続けないといけないということ。
金融機関で相談しても物件は紹介してくれませんし、不動産屋に相談しても、ポートフォリオの見直しや計画は提案してくれません。
返ってまた下手な物件を売られてしまったり・・・
困っている方、
ヒントは 【借り入れに対する利回りを高める】 ことです。
また【キャッシュフローの出る物件の購入】です。
しかし、どこから借りればいいんだ？
最近の仕事は、その見直しばかりです。
借りれる可能性は０ではありません。
特に新築マンションを購入されている方は、上場企業の方ばかりです。
ご年収も低くはないはず。。。
彼らの営業スキーム知っています。損益通算の節税ですから、それに見合う方が購入をされています。
それも借り入れはほぼＭＡＸ・・・
持っていれば将来安泰・・・ではないですよね。このブログをご覧になられてる方は気づいたはずです。
空室リスクというより、持ち出しリスクですから。
返比を超えても借り入れができるかどうかに掛かってます。まずはご自身でご確認を。。。
返済比率35％ 年収900万円 なら 年間315万／12ヶ月で 262,500円
その他借り入れや、住宅ローン等、月に20万以内であれば・・・
まずはOKです。
続きは次回
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答えはラットレース
メールをいただいた方、ありがとうございます。
答えはすでにメールでもしましたが、念のためお答えします。
ロバート・キヨサキでもご理解できるように、金融機関からお金を借りるということは、そのお金を増やすためのもの（投資や資産運用）であるということです。
日本人の感覚の住宅ローンは、マイナスという観点です。
一生涯（35年）を掛けてローンを払い、その後は息子に相続という感じでしょうか？
ラットレースですね。
ただ、一生賃貸よりかはましですね。
クリス・ペプラーは個人的に大好きですが、「私は買わない主義！」CMの意味は分かりません。
住宅を購入する場合は、最終的には投資でも向いている場所で、低価格で購入するのが一番ですね。
おそらく2000万台の築古で管理の良い物件が最適です。
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