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テーマ動画
（これ宅建業ですが…大丈夫！？）
これはダメです…
なぜなら、無免許営業だと宅建業法違
反だからです。
こうした動画の公開も気を付けた方が
良いのでは？と思います。
必ず宅建業免許を得てからやって下さ
い、と但し書きが必要だと思います。
もし、この不動産投資法を実行して無
免許営業で逮捕者や検挙者が出ればそ
の情報を拡散したり推奨した動画配信
者も犯罪幇助や犯罪教唆になり兼ねな
いからです。
宅建業法上の無免許営業には、明確に
該当しますのでロジカルにダメです。
最近、これを何度も書いていますが…
以前に再建築不可物件を再建築可物件
にして譲渡益（転売益）を儲けようと
言った業者が宣伝していました。
しかし、これは宅建業免許を得てやら
ないとダメなので完全にNGです。
このブログでも過去に何度か指摘して
います。
だから、最近はこの業者の宣伝が全く
無くなりました。
不動産を再加工して付加価値を付けて
売って差益を得るのは真っ当な商売で
すが「免許制」なのです。
なぜかと言うと、素人が適当に再加工
した不動産が素人に流通する事で混乱
や被害・損害を未然に防ぐ目的です。
それが宅建業法の趣旨なのです。
例えば個人で小さな飲食店をやる場合
に行政に対して開業では必ずやるべき
ことが最低、二つあります。
まず、食品衛生責任者の届け出と税務
署への開業届です。
これを怠るとどれだけ小規模であって
も当然、その事業者には手痛い罰則が
あります。
それ以外にも消防法や風営法など許可
や免許を必要とする場合もあります。
このように収益不動産に付加価値を加
えて譲渡益を得るアイデア自体は良い
発想だし事業としても真っ当なもので
すが建設業や宅建業になるので許可や
免許がなければ違法なのです。
では、ここで問題です。
100坪の土地を所有していて分筆して
50坪だけ売る場合、宅建業免許は必
要でしょうか？
※その土地は宅建業法上の宅地とする
よくある回答は一つだけなら大丈夫と
言う「通説」です。
しかし「業として行う」定義とは複数
回でなければOKとは書いてません。
複数回なら文句なしにアウトだと言う
だけであり一回の売却でもその取引に
事業性が認められれば、検挙・逮捕の
可能性はあり得ます。
論点は「事業性」であり「回数」では
ないのです。
例えば相続した土地を納税資金捻出の
ために分筆して売る場合などは事業性
はほぼ認められないので、一回だけの
売却ならセーフと考えられます。
しかし、単に土地を買ったのちに分筆
して一つだけしか売っていない時でも
例えば、相当額の利益があった場合は
その売買が偶発的利益ではなく、当初
から譲渡益を目論んだ購入＝企画的で
事業性ありと判断する事もできます。
こうした判断は行政で処分されますが
不服なら行政不服審査、その決裁が不
服なら裁判となり最後は司法の判断に
なります。（一般人は、ほぼ勝てません）
そして、法理論的には不動産の不用意
な売却はリーガルリスクが常にあると
言う事を知っておいて下さい。
法の世界では「知らなかった」は情状
酌量の余地があるケースはありますが
基本的には通用しないのです。
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