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テーマ動画（築古アパートの良さ）
新築や築浅の一棟アパマンは、家賃が
築年を重ねる毎にどんどん下がってい
きます。
しかし、築古の場合は横ばいか、場合
によっては上げる事も出来ます。
この点を結構、見落とす初心者や素人
が多いのです。
だから新築や築浅だからローン支払い
後のCFが少なくても良いとは、一概
には言えないのです。
基本的に投資額一億円当たりの200万
程度のBTCF（税引き前CF）があれば
持続可能な不動産投資であると数値的
には判定出来ます。
要するにCFは2％程度と言う事です。
（※初期費用8％、フルローン想定）
不動産投資でも持続可能性と言う視点
を持つ事です。
例え、サラリーマンをクビになっても
不動産賃貸業だけでも自立できる事が
マイルストーンになっているべきなの
です。（つまりFIREレベル大家！）
新築や築浅でもこれは同じ事です。
例えば、築古だと修繕費が掛かるよ
ね？と新築アパート推しの不動産屋は
反論してきますが、家賃の値下がり率
と結局は見合いになるのです。
だから、同じ基準で見ておかないと
CFがドンドン減って譲渡益がないと
大赤字と言う具合になります。
譲渡益とは、売却時の不動産価格相場
次第なので誰にもわからない事です。
賃料から得られるCFも家賃相場次第
ではありますが、譲渡益よりは家賃の
CFの方が確実性が高い訳です。
だから、購入額に対してBTCFが2％
と言う基準を一つのベンチマークとし
ておく事で、その投資の安全性を判定
します。
そうなると、不動産屋や建売屋などは
その基準が殆ど達成不可能なので様々
な言い訳を考えて初心者や素人たちを
丸め込む訳です。
修繕費がしばらく掛からないとか、将
来の譲渡益で利益が出るので大丈夫と
か、口からでまかせを言うのです…
でも書いている通り、全然大丈夫では
ないですからね！（笑）
あなたの新築や築浅の高値掴みした分
が不動産屋や建築屋の儲けなのです。
もちろん、彼らも商売なので儲けて悪
いと言うのではなく、私の言い分は彼
らの嘘やでまかせが悪いと言っている
だけのお話です。
それでも、騙されたふりをして喜んで
彼らの嘘に付き合って養分になる事を
望んでいるなら全然、構いませんが…
殆どの方は、不動産投資で将来不安を
解消したいのに将来不安がより強固な
なるような提案になっているので注意
して下さい！と、私は強く警告するの
です。
しっかりと学べば不動産投資で騙され
る事は殆どなくなります。
逆に学ばないなら経済的な自殺行為と
言う事になりますが、それが本望なら
新築や築浅の一棟アパマンを買う事を
止めはしません。
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