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築古木造一棟アパート投資は辛うじて
初心者や素人でも何とかなります。
RC造やS造の築古は建築リフォームの
コストを初心者や素人ではコントロー
ルできないので木造アパートで訓練・
熟練してかつ資金力や家賃CFが潤沢
になってからするものです。
ちなみに築古とは木造の場合は法定耐
用年数で判断⇒築22年以上です。
RC造は築27年以上、S造は14年以上
と定義しています。
これは融資可能年数が20年以上取れ
る事を基準とします。
木造は減価償却節税が可能なので築古
でもメリットがありますがRC造やS造
はそうしたCFを改善する＝資金力を
増強するメリットがありません。
だから、法定耐用年数超過してもRC
造やS造はあまり意味がない、と言う
よりもデメリットしかないのです。
つまり長期で融資が引けないとRC造
やS造の本来の良さが十分に引き出せ
ないのです。
例えば、築40年のRC造一棟物などは
大規模修繕などで資金力がないと長期
で融資を引けてない場合、CFが枯渇
して経営が危うくなります。
だから、資金力や所得が相当大きく
あってかつ修繕コストをコントロール
出来るだけの采配力が必要です。
自らが工務店や建築業などをやってい
れば問題ないのですが…
サラリーマン大家でそんな人は少数派
でしょう…（苦笑）
不動産投資の規模が大きくなると自前
でもリフォーム部隊を編成したりして
コストをコントロールできます。
だから、初心者や素人はヘタに手を出
すとCF上の赤字で黒字倒産する場合
があるのです。
そうした長射程で賃貸経営を俯瞰でき
る力が付くまでは難しいタイプの不動
産投資はご法度なのです。
走りながら学ぶ事も出来ますが転んだ
時に再起できるだけの柔軟な経営力が
ある方なら構いません。
しかし、そうした才能がある方は非常
に少ないのです…
自分を意味もなく過大評価する態度は
非常に危険だと知って下さい。
最近、こうした築古のRC造やS造の物
件が多く売り出されていますが素人や
初心者は手出し無用にして下さい。
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