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テーマ動画（不動産投資は真面目な方
で短期的利益を追わない人向け）
サラリーマン大家の花形はアパート
ローンの特急券で4～5億円規模まで
一騎駆けしてFIREレベルに2～3年で
達成と言うのが理想で、遅くても５年
以内で達成は出来ます。
但し、FIRE向きの物件を見つけて買
えるかどうかは、別問題です。
つまり、現在の融資情勢や人気のある
エリアの物件価格は高騰して潤沢な資
金と高属性（高年収×大手企業勤務）
でないとほぼ不可能です。
以前は光速流不動産投資法で並のサラ
リーマン属性でも短期間にFIREレベ
ル大家に到達する事が可能でした。
時代は変わり不動産投資のゴールド
ラッシュは終了したのです…
では、年収500万以下の超低収入サラ
リーマンはどうすればよいか？
不動産投資にどうしても拘りたいなら
まず、戸建投資系を極める事です。
戸建投資は一棟投資とは違った難しさ
があります。
ロットが小さく家賃規模も少ないので
スケールメリットが得られません。
地道に小規模大家として時間を掛けて
物件をコツコツ現金で買う事です。
但し、DIYをしてはいけません。
サラリーマンの本業が疎かになるのは
本末転倒、だからです。
自主管理にして管理会社委託にしない
程度のコストダウンは構いません。
戸建の管理は数が10戸を超えない内
は何とかサラリーマンの兼業でも可能
だからです。
また、素人のDIYはリフォーム工期が
長くなりクオリティーも低くなるので
コスパが悪いのです…
そして家賃規模が小さいので空室損は
致命的で利口な選択ではありません。
最初は極力、融資を使うべきではなく
現金投資をお勧めします。
戸建投資から得られる家賃のフリー
CFが月額30万を超えたら信金信組や
ノンバンクから融資を引きます。
公庫はリフォーム資金や運転資金なら
融資が受けられます。
最近の公庫は不動産投資自体には融資
は殆どやらなくなっているからです。
まあ、支店や担当者によって変わりま
すのでダメ元で打診する事です。
戸建投資の標準的なロードマップ例を
書いておきます。
一年目…500万前後の戸建で利回りは
10％以上を狙います。
仮に月/5万の家賃とします。
経費を引くと手残りが月/3.5万程度
で想定します。
年間に3.5万×12＝42万/年のCF。
給与・副業の収入から最低毎月12万
は積み立てて下さい。
12万×12カ月＝144万/年。
合わせて186万/年が貯まります。
∴550万÷182万≒2.5年
このペースなら約2.5年で次の物件を
買う事が出来ます。
2.5年後に2戸目購入として年42万が
プラスされます。
186万+42万＝228万/年。
このペースで現金を貯めれば3戸目は
当初から5年後で買えます。
同様に228万+42万＝270万。
当初から約6年半後に4戸目となり7年
後には5戸目で9戸目でCFがやっと30
万/月を超えてきます。（8年必要）
そうなれば次からは一棟アパマン系に
トライしていく事になります。
こうして地道に長期でやれば15年～
20年でFIREレベル大家に成れます。
低属性だとアパートローンの特急券が
使えないのでどうしても異様に時間が
掛かるのです…
まあ、これは一例で年収が上がったり
して現金が潤沢になってくればプロ
パーで融資が引ける様になる事もある
ので、絶対に時間が掛かる！とは言い
切れません。
但し、低年収で資金不足なのに無理に
ハイレバ投資をすると何か物件や仕事
でリストラなどのアクシデントがあっ
た時に破産する可能性があります。
単身ならまだ良いですが、子供がいる
場合は深刻な問題になります。
不動産投資は融資が肝で融資が自分の
思い通り、計画通りに引けないと規模
拡大は非常に時間が掛かるのです。
人生の時間は有限です。
不動産投資をする為に生まれてきたと
思うくらい熱い情熱があれば良いです
が軽い気持ちならインデックス投信に
しておいた方が良いのです。
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