応援していただけると励みになります！
テーマ動画（投資勝ち組の試行錯誤）
不動産の価格は金融機関の融資姿勢に
価格が1億を超えてくると融資を使う
事が多くなるし現金１億円で収益不動
産を買える人は富裕層になります。
一般的なサラリーマンの様な並の経済
力ではない訳です。
では一般のサラリーマンの大家さん
ブームがなぜ生じたのか？
それは2017年頃までは融資が緩々
だったからです。
その時、決め手はフルローンやオー
バーローンまたは頭金10％で10億規
模程度まで一気に買えたからです。
そのロジック本↓
そうして現在は？
頭金を２割、3割と要求された時点で
一般的なサラリーマン属性の方は即詰
み（無理ゲー）なのです…
今でも富裕層や高属性サラリーマンの
方々にはフルローンも出ます。
つまり、フェーズが変わったのです。
フルローンやオーバーローンなしでは
規模拡大は非常に難しくなります。
例えば、１億円の中古RC造１棟マン
ションの購入をするとします。
築年数は20年とします。
融資期間は27年、金利2％とします。
フルローンでは、諸経費で約800万の
現預金があれば買えます。
運転資金は最低でも500万必要なので
1300万の資金があればOKです。
返済率50％以下が絶対条件です。
毎月の返済額は約40万です。
逆算すると家賃は80万/月必要です。
80万×12カ月＝960万/年
つまり、表面利回り9.6％以上の物件
なら数字的にはOKとなります。
築20年のRC造マンションで賃貸需要
が旺盛で積算評価も融資額以上にある
物件は？東京都心ではまず無理です。
地方都市でもあれば好物件です。
辺鄙な場所ではなく県庁所在地界隈や
ターミナル駅近くの一等立地でないと
意味がありません。
どうですか？好物件を探せますか？
そもそも、ありますか？
仮に出てきたとしても資金潤沢な不動
産業者やプロの投資家に必ず持ってい
かれます。
そうなるとゲテモノ系の不動産に手を
出す訳です。
まあ、余程DIYとかの大工仕事が好き
でかつ時間がある方でないとプラテン
は困難です。
現在の収益不動産は物件利回りは低く
融資は渋く何も追い風はないのです。
高属性や富裕層でなければ素直にイン
デックス投信の長期定額積立でコツコ
ツやる事です。
一般属性のサラリーマンはフルローン
やオーバーローンの有利な融資が付か
ないと規模拡大は困難です。
最低でも6億規模は必要なので現状で
は頭金20％+諸経費8％は必要な事か
ら逆算すると6億×28％＝１億６千８
百万円を用意しないといけません。
今の現預金が仮に３千万有っても1億
程度の物件を一棟買えるだけです。
しかもCFがジャンジャン出れば良い
のですが利回りが低いので殆どでない
でしょう。
そうなると目標規模に拡大など10年
でも足りないと思います。
そんな罰ゲームみたいな投資はお勧め
しません…
素人や初心者は賃貸業への参入は冷静
にこの困難さを考える事です。
応援していただけると励みになります！