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テーマ動画（最初の一棟目アパート）
結論としては属性や年齢、目標とする
着地点によって様々です。
こうした問い自体が初心者・素人丸出
しなので、非常に危険な状態だと認識
して欲しいものです…
いわゆる情弱＝カモネギ状態でまな板
の上の鯉と言うイメージです。
基本的には投資効率から考えると出来
るだけ高額なものが良いです。
低額なものほどCF＝自己資金が増え
るスピードが遅くなるからです。
5千万より一億、一億より二億です。
しかし、与信などの事情で限界はある
と思いますのでその与信の限界あたり
が最も効率が良い訳です。
しかし、初心者や素人は自信がないの
で出来るだけ少額からトレーニングも
兼ねてやってみたい！と言う人も大勢
います。
こうした意見が理にかなっている様に
思えるなら投資の本質を全く理解して
いない証左です。
株式の短期トレードならそれが良いと
も思います。
いきなり高額をベットするのは無謀だ
からです。
しかし、不動産賃貸業の世界では全然
セオリーが違います。
不動産賃貸業では投資規模が大きい程
売上のボラティリティーが小さくなる
ので安全になるからです。
同時に投資規模では戸数も重要です。
一棟で4室のアパートはあまり良くな
い投資です。
一棟で8室以上がマストだと認識して
下さい。
一棟で４室×2＝8室もベターではな
く一棟で8室以上です。
仮に何かの事情で二棟の内、一棟を売
る場合に一棟の4室に所有になるのが
良くないからです。
そして一室の家賃単価もあまり低いと
経費倒れします。
また家賃単価3万以上はマストです。
逆算しますと…
8室×3万×12カ月＝288万/年収
表面利回り10％以上として288万
÷10％＝2880万/一棟となります。
つまり、一棟で8室以上あって家賃が
月3万円/室以上のアパとになるので
約2900万以上のアパートが最低規模
になる訳です。
キリを良く3000万、8室で家賃単価
が3万以上、表面利回りが10％以上と
言うのが一般的な最小適性規模の結論
になります。
アパート＝木造・軽量鉄骨造の一棟物
で二階建までがお勧めで三階建木造は
お勧めしません。
そうなると？最初の資金は？頭金が
20％+諸経費8％+運転資金5％とす
ると3000万×33％＝990万以上は
必要です。
年収が500万では上場企業勤務などで
ないとかなり厳しいです。
夫婦合算の世帯年収の場合は800万以
上でないと難しいでしょう。
独身なら700万以上だと思います。
東京都心部では物件が高額過ぎてまず
ありません。
だから、地方の不動産投資に優位性が
あります。（高属性・富裕層を除く）
必然的に地方都市、郊外になります。
地方の不動産投資は賃貸仲介業の競争
が都心部よりも緩く、満室経営はオー
ナーの物件の目利きと賃貸経営の手腕
次第です。
ファミリータイプの場合は駐車場完備
の物件がマストの条件です。
単身向けの間取（1R～1LDK）では
主要な駅近が決め手になります。
（駅近でも各停しかとまらないような
力のない弱小駅はNG）
一例では…
大阪府北部・名古屋市内沿岸部以外・
神戸市の湾外沿いではなくかつ平野部
がお勧めの投資エリアになります。
将来的に過疎化が明白な限界集落的な
エリアは絶対に避けて下さい。
農業や倉庫業などの利用目的の場合は
例外ですがレジデンス系投資では過疎
化する勢いのない地方はNGです。
