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テーマ動画（中古区分のレバレッジ）
新築区分は論外ですが中古区分でも
利回りが見合えばそれなりの資産形成
が可能な方法論があります。
テーマ動画の「繰り上げ返済法」と
言うやり方です。
この投資手法は中古一棟アパマン投資
が属性的に難しい場合の投資法でアベ
ノミクス前後の相場では可能な投資法
でしたが…
現在は利回りが低過ぎてあまり現実的
な投資法ではありません。
終身雇用が崩壊するこの時世ではサラ
リー（給与）の保証確度も低くFIRE
レベルに到達するまでにリストラされ
たらローンが残っており路頭に迷う事
になる可能性も高い訳です…
それなら新NISAでインデックス投信
の長期定額積立一択の方が融資を使わ
ない分、安全性が高く、経済合理性が
高いと言う投資判断になります。
その場合、指標の比較はDCF法で使う
指標である区分投資の「IRR」（内部
収益率）で、インデックス投信の期待
利回りとパフォーマンスを比較すれば
理解がしやすと思います。
実際にネットに出ている区分1Rマン
ションの取引相場価格でサンプル物件
のIRRのシュミレーションを作ってみ
る事です。
【不動産投資シュミレーションソフト】
インデックス投信の平均的期待利回り
は約5％と言われているのでIRRが
5％以下だと区分1R投資が劣っている
可能性が高いと言う結論になります。
ちなみにIRRが5％と言うのは都心の
区分1R投資では、現在は価格が高騰
してかなりハードルが高いです…
テーマ動画のシュミレーションをなぞ
りたいなら区分でも、少なくとも表面
利回りが8％以上は必要で融資を30年
で引きたいなら築年数も30年未満で
ないと難しいのです。
（RC造なら60年-築30年＝30年）
RC造の法定耐用年数は47年ですが
区分の場合は60年まで見てくれる事
が多いです。
築30年未満で主要駅に徒歩5分以内の
好立地の区分1Rの相場は？
まあ、簡単に6％は切れます…
つまり、8％以上では買える訳ないの
で無理ゲーと言う事です。
アベノミクス前では東京都心の区分で
築20年前後でも8％前後の区分があっ
たのです…（古き良き時代…苦笑）
【2014年に旧HPで公開した区分投資記事】
投資は仕掛ける「タイミング」が全て
買いたい時、買える時が、買い時？
もし、この様な発言をする業者やコン
サルがいたら裸足で逃げて下さい！
売りたいだけで、いい加減な事を言う
コンサルも多いので、数字をよく比較
して判断する事です。
高属性や富裕層でなければ不動産投資
は今は諦めた方がよく、インデックス
投信で新NISAをフル活用して枠を使
い切ったら特定口座で配当金再投資型
で複利でブン回す事です！（笑）
たったの15年のインデックス投信で
ファット・ファイア（年収1800万）
のシナリオもあります↓
【月収150～300万（配当金）のシナリオ】
（※11.1万/月の長期定額積立の例）
それでも、15年の区分1R投資がした
いなら、お好きにどうぞ！…
と言うお話でした。
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