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テーマ記事（キャッシュフロー年間500万とは？）
前回ブログでは、かなり辛口の解説で
したが、質問者さんの甘さが文体ににじ
み出ていたので広く投資初心者に投資
の現実を知ってもらいたいと思ったので
切り込んで書きました。
ＣＦ（キャッシュフロー）が年間500万とは
まず、前提が二つあります。
一つ目はＢＴＣＦ（税引前）なのか？
二つ目はＡＴＣＦ（税引後）なのか？
です。
これは全然、違う話なのでこの点でも
質問者の投資知識のレベルがかなり
低い事がわかります。
不動産賃貸業でのキャッシュフローの
計算はまず、物件ごとに違います。
特に減価償却費次第（法定残存耐用
年数）で景色は全く変わります。
後は、融資期間、借入金利、保証料や
融資手数料、固都税、管理運用費、稼
働率など様々な要因があるのです。
例えば、光速流のセオリーで融資を
ハイレバで引いた場合、1億円の物件
に対してＢＴＣＦは200万前後です。
ＡＴＣＦの計算はご自身の給与所得や
扶養家族などによって変動します。
一番甘い、ＢＴＣＦで500万と言う目標
なら光速流ではおよそ2億5千万円分
の物件になります。
例えば、1億円の物件を3棟みたいな
感じです。
この時、2億5千万円の物件が1棟と言う
のはダメです。
エリア分散と言うリスクヘッジも重要な
ので例えば8千万が2棟、9千万が1棟で
所在エリアが離れている程、確率的に
安全になります。
こうした時、テーマ記事のご相談者さん
が如何に現実を知らないか？と言う事
がわかります。
仮に、相談者さんの属性でも奇跡的に
アパートローンが組めたとします。
しかし、いくら何でも現在はフルローンは
無理なので頭金・諸経費で物件価格の
三割程度は現金が必要です。
そうなると？2.5億円×30％＝7500万円
が必要なのです。
僅か年間500万のＢＴＣFを狙うにしても
使える資金400万とかでは何ともならない
事が理解できるでしょう…
7500万-400万＝7100万円を年収800万
で子供二人と妻がいて5年以内に不足資
金を詰められますか？と言う事です。
7100万÷5年＝1420万/年ですよ…
あなたの年収の二倍弱を毎年貯める事
は計算上、相当困難です。
複利効果には時間が必要で効果は
遅行性なのでとても44歳からでは独身
でもなければ間に合わないのです。
お子さんの教育費も相当必要になる
でしょうからあまり無茶しない事です。
簡単に年間ＣＦ500万と言ってもかなり
頑張らないと辿りつけません。
動画で説明している「ゼンさん」と言う方
のアドバイスはかなり甘いです…
あの様な変に期待を持たせる説明は
「親切」ではありません。
場合によったら「地獄」に突き落とすアド
バイスになります…
光速流の解説記事リンク集を参考に
この相談者さんはしっかりと将来設計
をしていただきたいです。
相談者さんの小さなお子さん二人の
未来の為にも…
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早期リタイアを実現するための基礎を学ぼう！
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