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まず、収益不動産を二つの要素に
分けます。
建物の評価と土地（立地）の評価
です。
建物の評価は築年数と保存状態
や管理状態の良否で評価します。
土地の評価はその立地の優位性
＝つまり社会インフラの整備状況
やそのエリアの人口密度、治安や
ブランドと言うイメージ評価も加わ
ります。
その上でそのエリア近傍の㎡あた
りの賃料単価を築年や建物構造
などの物差しを揃えて相場を算出
します。
これがいわゆる単純収益還元評
価と言うものです。
厳密にやるならDCF法のよる内部
収益率（IRR）を用いて評価します。
これである程度、正確な物件の
価格査定ができます。
そうして儲ける事が可能な価格と
言うものが必然的に逆算できる訳
です。
但し、ここで儲かる条件が変わる
要素があります。
それは…資本金≒頭金と総投資
額に対する借入比率（レバレッジ）
です。
（これが不動産投資は金持ちほど
有利、と言う所以（根拠）です。）
その現在レバレッジを知る指標が
ローン定数＝K%です。
ローン定数＝
年間元利返済額／総借入額
K%は返済ごとに数値が変化します。
初期のK%から始めて、返済ごとに
K%が上昇します。
不動産投資をする指標として
常にK%を意識して自己資本の
投入バランスを考える事が重要
なのです。
現在のあなたのＫ％を算出して
みる事です。
そうすれば、現在の投資効率を
客観的に評価できます。
もし、現在がFCR＜K%になってい
ればレバレッジを使う余力を知る
判断指標としても使えます。
NOI(NET収入)/購入総額
一般的にはK%の推移は資産入替
のタイミングを見る指標として用い
られます。
このように不動産投資では厳然
とした定量評価が可能です。
だから、再現性がある投資だとも
言えるのです。
逆に言えば…
再現性があり、誰でも数式で計算
出来るので収益不動産を買うのは
難しい（＝レッドオーシャン）と気付
くべきなのです。
つまり、普通の消費者的な戦略では
不動産は常に高い買い物しか出来
ません。（＝素人の高買い、と言う。）
儲かる価格で買う為の戦略を持つ
ことが不動産投資で勝つ為の最重
要項目となるのです。
不動産投資では基本的に出口での
現実的に売れる価格を仮定しないと
投資収益の計算は出来ません。
（＝キャップ・レートと言う。）
この点が買うべき価格を決定する時
に、最も重要な事項なのです。
つまり売る時に高い価格を想定をして
しまい甘い売却価格を設定してしまう
とそれまでの賃料収益は譲渡損失で
相殺されてしまいます。
結果、これなら最初から投資をしない
方が良かった、と言う事になります。
要するに高買いするくらいなら収益
不動産を買わない事＝不動産投資
をしない事が最も利益率が高くなる
と言う皮肉な結果になるのです。
これを投資の失敗、と言います。
途中のプラスキャッシュフロー（CF）など
も砂上の楼閣と化し、売却の可能価格
次第ではCFが全て消し飛んで更に赤字
になるのです。
だから、不動産投資で高買いは厳禁
なのです。
幾らローンが付いてキャッシュフロー
が見込めたとしてもダメな投資になり
得るのです。
参考動画（具体的な考え方・計算法）
そこで話は戻ります…
不動産業者は何時でも買い時とか
掘り出し物はない、とか言います。
まあ、それは単なるポジショントーク
であり”大嘘”です！（笑）
そう言わないと商売あがったりです
からね...（苦笑）
掘り出し物はあるし、買うべき時と
そうでない時もあります...
あとはあなたの頭で考える事です。
不動産業者は慈善事業家ではなく
捕食者（≒大型肉食獣）です。
不動産投資家（≒大小の草食獣）に
とって彼らは隙あらばあなたを喰う
事を狙っている”ライバル”なのです。
それは、単に”敵”と言うのではなく
あなたを一人前の人間として扱って
いる、と正しく解釈すべきなのです。
【天は自ら助くる者を助く】のです！（笑）
”僥倖”などを卑しく求めない事です。
あなた自身の力で勝利を勝ち取って
下さい。
そうしたもの以外は身に付かないし
あなたの為にもならないのです。
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